物權法視域下的拆遷現(xiàn)象研究

胡 星

（550002 北京盈科（貴陽）律師事務所 貴州 貴陽）

物權法視域下的拆遷現(xiàn)象研究

胡 星

（550002 北京盈科（貴陽）律師事務所 貴州 貴陽）

《中華人民共和國物權法》對于房屋拆遷做出了準確的界定，但是拆遷作為城市發(fā)展和社會進步無法回避的一種現(xiàn)象，在實際操作過程中還存在著一系列問題。只有明確公共利益的范圍，對商業(yè)拆遷和公益拆遷兩種不同性質的拆遷行為采取不同的補償和賠償模式，才能在根源上徹底解決拆遷中的糾紛問題。鑒于此，本文分析了《物權法》對個人住宅征收的相關規(guī)定，探討了拆遷中應注意的幾個問題，希望能促進相關工作的有序開展。

物權法；拆遷現(xiàn)象；公共利益；商業(yè)利益

物權法與人民群眾的現(xiàn)實生活緊密相關，關乎我國的民生發(fā)展，是一部備受社會和個體關注的法律。毫無疑問，房產作為絕大多數(shù)民眾財產的固化形式，成為社會和群眾時刻關注的焦點。

一、《物權法》對個人住宅征收的相關規(guī)定

《中華人民共和國物權法》第42條明確規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。”但是此條款在實際的應用過程中還存在著一系列的問題。

二、公共利益需要是根本出發(fā)點

1.實質條件

物權法視域下的拆遷現(xiàn)象實質上是公共利益與個人利益的較量，公眾利益成為拆遷糾紛中矛盾的根源。在拆遷現(xiàn)象的背后關系多方利益團體，因而公共利益需要成為根本出發(fā)點。通俗來講，公共利益在本質上是由大多數(shù)個人利益所組成的集合，并且主要通過政府這一平臺得以實現(xiàn)，因而政府在行使公權力時一定要保證公平、正義、透明。

2.程序條件

拆遷行為是在法律允許的范圍內實現(xiàn)的，政府在行使公權力時必須嚴格遵守法律條文的規(guī)定。在進行拆遷之前，首先要保證拆遷行為是切實出于公共利益要求的考慮，接著在與人民群眾商榷穩(wěn)妥補償事項后，才可以步入拆遷程序。但在實際中，仍然存在著很多假公濟私的現(xiàn)象，極大地損害了人民群眾的私有財產權利，在社會上造成了極其惡劣的影響。

三、征用、征收是根本前提

在城市建設過程中，個人利益與公共利益難免發(fā)生沖突，出于整體利益的考慮，對于拆遷問題，個人利益需要服從公共利益，征用和征收是拆遷的根本前提。首先征收和征用是基于公共利益的需求，堅持公共利益高于其他個人利益的原則。其次，從長遠考慮，拆遷過程中的征用和征收也利于個人利益，利大于弊。

四、合理補償和救濟是保障

1.補償和賠償

現(xiàn)實社會中存在著各種各樣的利益沖突，在某些必要時刻，個人利益應服從公共利益，換句話說，個人的私有財產權并非絕對的，而是可以有條件地向公共利益妥協(xié)的，這就涉及了個人房屋在被拆遷過程中比較引人關注的補償和賠償問題。當前我國憲法中也有多條法律條文明確指出，在拆遷過程中應對公民的私有財產給予相應的補償，但是對于“補償”的定義范疇相對來說比較籠統(tǒng)和模糊?；谖覈鴤鹘y(tǒng)立法文化習慣的考慮，“補償”和“賠償”存在著明顯的區(qū)別。在拆遷過程中使用“補償”而非“賠償”，一方面降低了賠償方的過錯性程度，另一方面還可降低拆遷的賠償標準，因而為了緩解各方的矛盾和沖突，“補償”一詞在實際的應用中更為廣泛。但是在拆遷過程中，也應區(qū)分對待性質不同的拆遷行為，比如對于公益拆遷，應采用補償?shù)姆绞?；對于商業(yè)拆遷，采用賠償方式更為合適。

2.補償、賠償金額

對于拆遷過程中的補償和賠償標準，不同的地域也截然不同。第一種是完全補償，即在絕對保障財產權的前提下，以市場經濟背景下的交易價值為估值標準，對于拆遷的房屋進行全額性的補償。第二種是適當補償，即對于征收征用的私有財產采取適當補償，一般來說，這種模式的補償和賠償程度由法官進行判斷和裁定。第三種是公平補償，這種模式是對公共利益和個人利益進行充分衡量后，按照相對公平的市場價值給予補償或賠償。第四種是合理補償，即從公共利益的需求出發(fā)，根據(jù)當事人的經濟情況給予合理的補償金額。拆遷的性質也分為很多種，比如公益拆遷、商業(yè)拆遷等。在實際的拆遷過程中，應該根據(jù)拆遷的性質以及具體情況采用恰當?shù)难a償和賠償標準，從而盡可能減少拆遷過程中出現(xiàn)的糾紛問題。

3.司法救濟

當下的司法救濟制度過分強調政府的主導地位，作為行政機關，政府在拆遷過程中享有絕對的決策權。而由于缺乏有效的監(jiān)督機制，在實際拆遷中，出現(xiàn)了大量權力濫用的問題，嚴重損害了人民群眾的私有財產權，并且激化了拆遷的矛盾。即使在拆遷糾紛和矛盾產生后，公民通常也只能通過相關行政部門設置的程序和途徑尋求幫助，這無疑是有失公平的，而且效果也不是很明顯。

通常而言，在房屋拆遷中，被拆遷人作為社會底層群體，往往處于被動狀態(tài)。被拆遷群體在政府和開發(fā)商面前勢單力薄，甚至完全喪失主動權。另一方面，這一群體普遍欠缺法律知識，再加上律師咨詢和上庭訴訟等方面的費用比較昂貴，導致他們很容易放棄法律途徑，轉而采取上訪、暴力對抗等方式。出于現(xiàn)實問題的考慮，在此類司法訴訟中應根據(jù)其特殊性，設立相應的法律援助基金，給予經濟困難的被拆遷人一定的法律援助，幫助他們通過合理的司法途徑維護自己的私有財產權。

五、結語

拆遷問題關系到千家萬戶的切實利益，是社會發(fā)展和時代進步所無法避免的問題。如果處理得當，各利益方都會為拆遷助力，從而節(jié)省成本、提高效率。但是如果處理不當，極容易激化各方群體的矛盾和沖突，延緩拆遷和城市建設的進程，阻礙社會的和諧前進。因此，政府相關部門要慎重對待、公平處理，將保護公民利益作為解決拆遷問題的根本出發(fā)點，并給予對方合理補償和救濟，促進拆遷工作的規(guī)范化、法制化發(fā)展，切實減少拆遷中的糾紛和矛盾。

［1］謝國偉.分析物權法視野下房屋拆遷制度的重構［J］.建材與裝飾：中旬，2013（5）

［2］湯練.《物權法》框架下的高速公路征地拆遷——對《物權法》部分內容的解讀［J］.湖南交通科技，2013（2）