離婚糾紛按揭商品房分割問題探析

劉安琪

（550025　貴州省修文縣人民法院　貴州 修文）

離婚糾紛按揭商品房分割問題探析

劉安琪

（550025貴州省修文縣人民法院貴州 修文）

當今社會離婚率逐年攀升，而在離婚案件中房產的分割往往是最大的焦點。如何兼顧公平原則和弱者利益的保護，如何妥善審理好房產的認定和處理問題就顯得十分重要。本文從按揭商品房在離婚案件中如何分割的實務觀點入手，分析出按揭商品房分割糾紛中存在的問題和疑問，并提出相應的完善補救方法。

房產；分割；按揭商品房；離婚

房屋的分割問題一直是離婚訴訟中爭議的最大焦點。由于我國在較長的歷史時期中出現了各種各樣的房產政策，特別是按揭購買商品房的產生，導致房產類型的多樣化，如何妥善審理好房產爭議方面的糾紛就顯得尤為重要。

一、按揭商品房分割在實務處理中存在的問題及處理方法

在離婚案件房屋的分割中，我國遵循的一般原則為出資與登記相結合原則，然而由于房屋分割往往會受到一些長期風俗習慣等背景影響，因此單純按照出資與登記相結合來處理按揭商品房分割這類案件，往往不能真正全方位的達到公平合理的效果。

（一）尚未還清貸款的按揭商品房如何分割

對于尚未還清貸款的按揭房產，在離婚訴訟中能否分割，存在兩種不同的觀點，實踐中也有相互矛盾的判例。一種觀點認為：債務的轉移需經債權人同意，法院對未完成權屬登記的按揭房產或對已進行權屬登記但尚未還清貸款的按揭房屋，在離婚訴訟中不予處理，而裁定待條件成就時由當事人另行起訴。另一種觀點認為：在離婚訴訟中，分割只在夫妻之間進行，并不存在與善意第三人的利益沖突，登記生效主義在夫妻之間并無堅決貫徹之必要，銀行不能以未經債權人同意而變更債務人為由拒絕辦理轉按揭手續。筆者認為，按揭貸款合同購買的商品房的履行期限一般都比較長，如果不能對按揭房產進行分割，那么按揭房產的所有權將長時間處于不確定狀態，必將不利于定紛止爭和減少當事人的累訴，且夫妻雙方共有房屋在向銀行貸款時債務人系夫妻雙方，即使夫妻離婚后，銀行作為債權人也可向任意一個債務人要求歸還欠款，至于夫妻雙方是否對房屋歸屬另有約定，可以待一方歸還欠款后再向實際應承擔責任的另一方主張權利，故筆者同意第二種觀點。

（二）按揭商品房的增值部分如何進行分割

對于增值部分能否分割，也存在兩種不同觀點。一種觀點認為：房屋的增值部分系天然孳息，應該歸屬于房屋的所有人或者用益物權人。如果按揭房屋屬于婚前個人財產，在夫妻雙方沒有約定的情況下，婚后該房屋的增值部分依然是個人財產，不轉化為夫妻共同財產，非按揭一方只能取回其參與共同還貸的部分，而無權分享增值。另一種觀點認為：購買房屋可以視為一種投資行為，婚后夫妻一方單獨還貸或雙方共同還貸，都可以視作是夫妻以個人財產或者共同財產進行的投資，而房屋的增值就是這種投資所獲得的收益，應當是夫妻共同財產 。筆者同意第二種觀點，購買房屋本身即具有投資性質，房屋的增值減值具有風險性，而在夫妻關系存續期間，夫妻雙方對于房屋按揭款的支付，系夫妻雙方對房屋的投資，夫妻雙方均應對這種投資的風險性承擔責任，對風險承擔責任相應的對利潤也應參加分配，故房屋增值應屬于夫妻的共同財產。

（三）按揭房產登記在一方名下如何分割

雙方在結婚前共同出資以一方名義購買房屋或者結婚后以一方名義購買房屋，以按揭方式支付房款，房屋產權證登記在一方名下，在婚姻關系存續期間取得房屋產權。離婚時，房屋登記的一方往往認為另一方的出資是借款或贈與，或者根本不認可對方出資的事實。如果出資方能舉證證明婚前雙方共同出資，并以結婚為目的，即使產權登記在一方名下，雙方共同出資購買的按揭房屋，仍應認定為夫妻共同財產。對于雙方婚前出資共同購買的部分，由于雙方當時并不是夫妻關系，不屬于共同共有的情形，而雙方的出資比例也不一定等同，因此應按照雙方各自的出資比例用按份共有的情形來予以分割。

二、如何完善離婚中按揭商品房分割遇見的問題

（一）遵循照顧婦女兒童原則、過錯懲罰原則

夫妻離婚，受到最大傷害的是孩子，在大量的離婚案件中，由于女方、子女處于弱勢群體，故在分割時應考慮照顧孩子和女方的權利，最大程度地全面保護未成年人和婦女的利益，合情合理。對于一方有婚外情，或有賭博等不良嗜好，或道德品質敗壞等情形，雖然無法律明文規定，但在分割財產時，也應考慮這些情形給家庭造成的傷害，應當照顧無過錯一方。

（二）增加房屋來源、出資、登記和婚齡相結合的原則

家庭內部的房屋分割不同于市場上交易的房屋，不能僅僅以等價有償的原則來處理，在按揭商品房分割中，應該綜合考慮房屋的來源、夫妻雙方結婚時間的長短、夫妻對于家庭的付出等因素，來平衡雙方的利益，這種處理方式更有利于雙方接受。對于按揭商品房，很多按揭房是為結婚所購，在分割時不能僅僅考慮首付、登記問題，如果未購房的另一方承擔了與首付相應的裝修款，還有陪嫁物品等，在分割按揭房時是應該放在一起全面考慮的。此外，由于社會經濟的高速發展，房產的價值也會隨之增高，建立取得時效制度顯得尤為重要。對于夫妻雙方婚前按揭購房、共同還貸且婚姻關系存續達到一定的較長年限，應認定該房產為共同財產，離婚時，扣除一方婚前首付款加算銀行同期利息，其余部分由夫妻雙方共同分割，這樣對于婚后夫妻共同還貸款多年的另一方更為公平。

（三）建立婚前房產約定制度

在英美國家，大多數的人都有訂立婚前協議的習慣。英國2009年審理的一個典型案件時承認了卡特琳和前夫尼古拉的婚前協議具有法律效力 。在我國，因受封建傳統思想的束縛，戀愛中的男女往往不好意思開口約定財產歸屬事宜，因此埋下了隱患，一旦婚姻破裂，就產生了大量的糾紛矛盾。故筆者認為，為了有效的維護夫妻雙方的合法權益，我們應在法律規定中提倡建立婚前協議，將其作為結婚的前置程序，詳細列明協議事項及條款。并通過各種宣傳媒介大量進行正面教育推廣，改變群眾的傳統觀念，將爭議解決在萌芽之中。

綜上所述，離婚案件在分割財產時，要具體情況，具體分析，在合法的前提下，也要考慮道德倫理規范、善良風俗習慣，以彌補法官在審理家事案件適用法律方面存在的漏洞，做到合法性與合理性相統一，妥善處理糾紛。

［1］趙蕾.《離婚案件中如何分割按揭房產之難題探討——透視物權法在婚姻案件中的適用現狀》.

［2］蔣月.《婚姻家庭法前沿導論》.北京.科學出版社.2007年版.