婚姻法框架下，購買房屋時父母出資的性質認定及對房屋產(chǎn)權歸屬的影響

李明宇

（300010　天津惠華律師事務所　天津）

婚姻法框架下，購買房屋時父母出資的性質認定及對房屋產(chǎn)權歸屬的影響

李明宇

（300010天津惠華律師事務所天津）

基于建立婚姻關系或者婚姻關系存續(xù)期間，夫妻雙方或者一方購買房屋時，父母出資的法律性質以及所購買房屋的產(chǎn)權界定問題是實踐中的焦點所在，因此，基于婚姻法并結合物權法準確認定上述行為的性質，對于解決家庭財產(chǎn)糾紛、離婚財產(chǎn)糾紛具有重要作用。本文從婚姻法、物權法及最高人民法院配套司法解釋等法律法規(guī)、司法解釋的規(guī)定中總結歸納具有實踐指導意義的一些觀點，供朋友們參考并請各界朋友批評指正。

夫妻共同財產(chǎn)；婚前個人財產(chǎn)；贈與；借款

近幾年來，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的不斷升溫，房價不斷飆升，繼而引發(fā)了離婚財產(chǎn)糾紛中對房屋的關注度日漸提高。基于婚姻關系，以及家庭觀念，婚前財產(chǎn)公證和婚內(nèi)財產(chǎn)約定的情況較少，因此實踐中大多以法律法規(guī)以及司法解釋的規(guī)定根據(jù)客觀情況依法認定產(chǎn)權歸屬的居多，為此，本文試圖根據(jù)實踐中常見的幾種情形依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)和司法解釋的規(guī)定作一總結歸納，共大家參考。

首先給大家列舉幾則案例。

案例一

張某（男）與小紅經(jīng)過兩年多的戀愛，決定締結連理；二人經(jīng)過商量決定明年5月舉辦結婚典禮，于是二人于當年6月9日領取了結婚證。張某經(jīng)過朋友推薦看上了中環(huán)外某新建小區(qū)的一套住房，與小紅商量以張某的名義購買該房屋，首付款90萬由張某的父母出資，貸款部分由張某和小紅共同償還。當年10月3日張某與開發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》，張某的父母交付90萬首付款時未作任何聲明，當日辦理完畢購房手續(xù)后，張某和小紅將雙方父母邀請一起在酒店擺宴慶祝，席間張某父母表示首付款就是對小兩口的支持，只要小兩口以后日子過得好他們作為老人就滿足了；小紅的父母見狀則連忙表態(tài)：承擔新房的裝修和家具家電等。后張某與小紅因感情不和提起離婚訴訟，訴訟期間雙方對該房屋的所有權歸屬及90萬首付款的定性產(chǎn)生了分歧。

案例二

黃某齊與妻子于2006年3月28日登記結婚，于同年10月6日舉辦了結婚典禮。2014年12月為了改善居住環(huán)境需要購買了一套住房，黃某齊的父母出資120萬元，該部分房款從黃某齊母親的個人賬戶轉賬進入黃某齊的個人支付購房款賬戶。黃某齊與妻子說父母的這部分房款是向其父母借的，回頭有條件時得還給父母，妻子表示同意。黃某齊當著妻子的面書寫了欠條，但是妻子在欠條上未予簽字，黃某齊為了減少沒必要的糾紛同父親一起對該借款行為以及借條進行了公證。隨后自2015年5月份開始通過妻子的賬戶向黃某齊父親的賬戶每月轉款1萬元。截至黃某齊的妻子提起離婚訴訟之日（2016年4月份）共向黃某齊的父親轉款12萬元（共轉款12次，每月一次，每次1萬元）。庭審中，黃某齊的妻子主張欠條其未予簽字表示其當時就不認可借款為由主張系黃某齊父母的贈與行為，應屬夫妻共有。黃某其及其父母則持相反意見。

根據(jù)上述列舉的案例，筆者總結歸納實踐中常見的以下兩種情形：

第一，婚姻關系締結前，夫妻一方購房，購買房屋一方的父母出資行為的認定問題；

第二，婚姻關系存續(xù)期間，夫妻雙方購房，父母出資行為的認定問題。

根據(jù)《中華人民共和國婚姻法》、《中華人民共和國物權法》及相關司法解釋的規(guī)定，我們認為前述第一種情形根據(jù)不同情況分別認定如下：

（1）婚姻關系締結前，夫妻一方購房，購買房屋一方的父母出資的，若有證據(jù)可以證明系借貸法律關系的，則購買房屋一方與其父母之間建立民間借貸（債權債務）法律關系。由于房屋系婚前一方購買，若登記在購買房屋一方名下且無其他約定，則屬于購買房屋一方的婚前個人財產(chǎn)。因此該房屋的所有權以及前述債權債務與婚姻另一方無關聯(lián)。若婚后有共同還貸行為，通常婚后還貸部分屬于夫妻共同財產(chǎn)的轉化，該部分還款系夫妻雙方共有，分割時夫妻共有一般按各占50%的比例進行分配。

（2）婚姻關系締結前，夫妻一方購房，購買房屋一方的父母出資的，若沒有證據(jù)可以證明系借貸法律關系的，通常認定為對購買房屋一方的單方贈與，不是對夫妻雙方的贈與，在無其他約定前提下，屬于購買房屋一方的個人財產(chǎn)，離婚時另一方無權主張分配。若婚后有共同還貸行為，則認定同上。實踐中建議若系對自己子女的單方贈與，應在出資時以書面形式明確系對自己子女的單方贈與，以免日后發(fā)生糾紛時因與自己子女具有利害關系影響當時作證的法律效果。

若無貸款，則以上兩種情形下，離婚時該房屋與另一方均無關聯(lián)。

至于前述第二種情形根據(jù)不同情況我們分別認定如下：

（1）婚姻關系存續(xù)期間，夫妻雙方購房，若無特別約定，該房屋系夫妻雙方共有，任何一方父母出資的，若有證據(jù)可以證明系借貸法律關系的，在無其他特別約定下則出資的父母與夫妻雙方之間建立民間借貸（債權債務）法律關系。夫妻雙方負有償還出資父母的欠款的義務。但是該房屋的所有權與出資的父母無關。

（2）婚姻關系存續(xù)期間，夫妻雙方購房，若無特別約定，該房屋系夫妻雙方共有，任何一方父母出資的，若沒有證據(jù)可以證明系借貸法律關系的，通常認定為對夫妻雙方的贈與，該房屋的所有權與出資的父母無關且父母的出資夫妻雙方均不負有償還的義務。

當然我們不能排除的是，無論夫妻雙方婚前購房還是婚后購房，若父母出資且通過協(xié)議約定系父母與夫妻雙方共同出資購買房屋，各出資方共有該房屋的，從約定。但是根據(jù)《物權法》的規(guī)定，我們在此建議產(chǎn)權登記時應將各個出資人登記為共有人，以維護各位出資人的合法權益。

最后值得大家關注的問題是，夫妻一方婚前簽訂了房屋買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，房屋登記于首付款支付方名下的，離婚時該房屋雙方無法協(xié)商處理的，人民法院可以裁判該房屋歸產(chǎn)權登記的一方所有，尚未償還的貸款為產(chǎn)權登記一方的個人債務，雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分，離婚時由產(chǎn)權登記一方對另一方進行補償，補償?shù)臉藴释ǔ閷敭a(chǎn)價值的50%。

通過以上分析，文章開篇案例一中的房屋系雙方登記結婚后所購買（這里需要注意登記結婚以辦理結婚登記為準，而不是以辦理結婚典禮為準），男方父母出資時未明確系借款且根據(jù)酒席間的表述可以認定為系贈與行為，且系對夫妻雙方的贈與，因此該房屋系夫妻雙方的共同財產(chǎn)，首付款雙方均無需歸還。

案例二中的房屋也系夫妻雙方登記結婚后婚姻關系存續(xù)期間所購買，系夫妻共有財產(chǎn)，但是男方父母的出資明確系借款，雖然女方未在欠條上簽字，但是其明知男方父母是借給他們夫妻購買房屋使用，男方出具的欠條亦進行了公證，并且隨后通過女方賬戶按月償還了12筆借款共計12萬元，因此該筆出資夫妻雙方負有償還義務。