高校周邊商業服務體系的模式探析

皇甫鑫+高曉丹

[摘 要]當前我國高校周邊的商業服務體系主要有以下四種模式：城中校型城中校型：學校先于周邊商業區建成，隨著城市的發展，呈現出了學校周邊的商業服務與學生的實際需求脫鉤的現實情況，即不相符的城市商業服務布局包圍著學校的商業布局類型。、無序待改型、空白待建型和企校合作型，通過實證調查，發現這四種都存在著一些問題，而一個完善的商業服務體系可以使多方受益，有利于高校周邊商業區的規范管理，輔助高校后勤服務體系的建設，增加社區稅收，提供就業崗位，提高經濟收益，提高環境效益等。

[關鍵詞]高校周邊；商業服務體系；鎖鏈式消費；需求程度

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.03.203

高校周邊商業服務體系由三部分組成，第一，為高校學生、社區居民以及過往游客提供消費項目的商鋪；第二，與消費活動相配合的基礎設施；第三，用來保證整個商業服務活動正常運行的管理制度；其目的是實現高校學生、管理部門、商家等多方利益的最大化。當前，我國主要存在四種不同類型的模式，分別是城中校型、無序待改型、空白待建型、企校合作型，與之相對應的典型院校分別是中國海洋大學魚山校區、中國石油大學（華東）青島校區、青島理工大學新校區、青島黃海學院。

1 高校學生校外月消費的調查分析

通過發放調查問卷和實地調查，發現青島市大學生每月在校外的消費額度呈以下餅狀圖，如圖1所示。

圖1 青島市大學生每月在校外的消費額度

其中每月消費額在50元以下的僅占9.06%，而大多數集中在50～350元之間，約占65.58%，在350～550元及以上的也占著不小的比例，約為24.44%，由此可見，當前大學生在校外的消費需求是比較大的，有的學生在校外消費數額甚至達到在校消費總額的50%以上。

經過調查，高校學生的校外消費主要是集中在以下幾個方面：餐飲（餐館、水果店、甜品飲品店等）、雜貨、文體（書店、體育用品店等）、娛樂（KTV、電影院等）、自行車行、美容美發及服飾、藥店、校外通信服務等，而以上各類項目占校外消費總額的比例如圖2所示。

圖2 各項消費占校外消費總額的比例

高校學生在餐飲消費方面消費額是最高的，占到31%，其次分別是美容美發及服飾、娛樂，所對應的占比是26%、23%，從理論上說校外商鋪的規模比例也應該是與此需求規模相符合。

2 高校周邊商業服務體系現狀及所存在問題的實證調查

2.1 城中校型：中國海洋大學魚山校區

中國海洋大學魚山校區是其老校區，建于1924年，距現在已經91年了，而其周圍分布著大酒店以及一些景點，且已經形成一定的規模和固定的格局，與學生的實際日常生活需求的相關性不是很大，對學生的日常生活造成了一定的不便。

2.2 無序待改型：中國石油大學（華東）

中國石油大學（華東）共有四萬多師生，學校周圍的商業服務設施是隨著時間的推移和經濟的發展而建立起來，不過，由于商家對師生、社區居民的需求狀況不夠了解，規劃部門也未做好規劃事宜，使得學校北門的商業服務設施雖然較為齊備，但缺乏集約性、規模化和科學化。

中國石油大學（華東）共有四個校門：北門、南門、東門及西北門。由于南門面朝大海，地理環境限制，未形成集中的商業區域，而東門和西北門則較為偏僻，也沒有形成較為集中的商業區域，只是在人流量較大的北門，有一片整體的區域形成了商業區域，北門的商業區如圖3所示。

圖3 商業區域示意

中國石油大學（華東）北門的商業服務設施雖說是“五臟俱全”，但卻分布散亂，使得這個商業機制并不能很好地發揮其經濟及社會價值。而且，攤販自發形成的水果街抑或小吃街，這樣的形勢不僅使得管理更加復雜、環境受到不同程度的污染，最嚴重的是會影響交通，直接危及師生、居民及商販的生命安全。與此同時，各個商販所供應商品或服務具有重復性，再加上存在閑置土地這會導致土地等資源的浪費，同時也會使得商家不能得到最大的利益；而又由于它的自發性，這就必然地會導致商鋪的硬件以及軟件設施的不健全、不到位，不能夠保障消費者的權益。

2.3 空白待建型：青島理工大學新校區

青島理工大學校區是新建成的，由于建成時間較短，所以現在還未形成一套系統的商業服務體系，只是零星的布局著幾個餐飲店和酒店，校內學生如需購買物品還需要等到幾天一次的市場集會，這種嚴重缺失商業服務體系的情況的確給校內學生帶來了極大的不便，但這種空白商業布局會使得新的商業布局更具可建設性。見圖4。

圖4 區域示意

2.4 企校合作型：青島黃海學院

青島黃海學院對面有一片比較系統化的商業區，該區域是由青島康大集團與黃海學院共同開發建設的，商業總用地20000平方米，整個規劃設計比較合理。如圖4所示，將整個區域又劃分為6個小區域，總體2層，局部3～6層，沿靈海路自西向東依次展開。商業街是以歐洲小鎮的建筑精髓來處理建筑形態，以形成強烈的具有浪漫氣息的地中海建筑風格，符合學生追求時尚的心理，并且打破了傳統的臨街商業模式，通過內街立體交通的處理，使商業資源利用效率實現最大化。主入口設置在靈海路一側偏東位置，并強化東北側入口，分別在此兩個入口設置大踏步樓梯和自動扶梯將人流引入二層，同時二層南北商鋪采用獨特的連廊相接，既突出了時尚感和藝術氣息，又集中了消費群，可謂是既美觀又實用。在業態分布上，東北側為商業街的主力店，東側部分為特色精品店（品牌折扣店、外貿服飾等），中間部分為大型購物超市及休閑娛樂區，西側部分為特色餐飲街（川菜、特色小吃類），三層以上部分為賓館和酒店式公寓。以上各種業態的規劃既突出了商業零售的主要職能，又配備了相應規模的休閑娛樂、餐飲等完善的配套，使該區域成為一個以風情購物、餐飲娛樂、陽光旅店、度假休閑為一體的一站式消費樂園。該商業區的設立不僅方便了周圍的社區居民，而且能更好地滿足學生多種多樣的需求，并且使得土地利用的各種資源的利用效率達到了最大化。當然，在黃海學院也存在許多問題，首先，學校周圍有很多流動攤販，從而帶了嚴重的環境問題和交通問題；其次，學校內部只有申通一家快遞公司，校外商業區也只有天天快遞。因此，在網購盛行的今天，會給電子商務的普及以及發展帶來阻礙。

3 高校周邊商業服務體系建設與完善的路徑選擇

針對不同的現狀模式，需要不同的方案來針對性的解決現存問題，根據上述四種模式，提出以下四種解決方案。

3.1 城中校型：校內優化

鑒于這種模式校外建設已成模式化，要想在原有基礎上改建難度會特別大，例如，中國海洋大學魚山校區周圍主要分布的是高檔的酒店和一些景點等，與學生的實際需求不相符的，但是已經分布在此，若進行拆除重新建設與學生相關的商業設施，成本會過大，所以只能采取在校內布局與學生需求相關的商業設施。當然，如果在校內不加科學管理地進行布局的話，也會出現自發混亂的商業布局情況，所以在此需要遵循以下兩個原則：一是需要對學生的實際消費能力以及傾向消費種類進行全面的調查，根據學生的消費能力與消費結構，從而來確定商業種類及各種類規模的大小；二是充分體現便捷、高效、質優、節約、環保、安全的市場經濟原則。在校內的商業布局方面，要最大限度地將相關商業設施集聚，從而形成集聚效應，對于商家，這樣的布局易使消費者產生鎖鏈式消費，商家達到更大收益。對于學生，可以集中購買相關商品或服務，極大地節約時間，達到便捷高效的目標。同時商業設施的聚集，可以更大限度節約使用土地資源、水電資源，實現集中供應，產生垃圾集中處理，達到環保、安全的要求；可采取立體式建設的模式，即建設多層建筑以供多種商業設施的分布。

3.2 無序待改型：多方面整頓

對于無序待改型的業態布局，也只能靠調整的方式來實現優化的目的，因為拆除重建的成本過大，但是以拆除部分來實現整體優化的目標的方式是可行的，例如以中國石油大學（華東）為例，下圖是根據實際情況簡單調整后的布局圖，該規劃示意圖本著以最小的業態分布調整，來實現調整效益的最大化。該規劃示意圖主要由八個部分組成，分別是：賓館區、雜貨區、水果餐飲區、娛樂區、服裝區、文體區、電子通信區、物流區。

將每種相關的商業布局在一個區域內，或者相鄰區域內，這樣可以方便學生形成鎖鏈式消費，不需要到多個地方購買所需物品；同時相關聯的商業布局在一起，可以便于管理部門有進行針對性的管理，從而節約管理成本。

各種區域的布局位置與學校門口的距離是根據學生對于該種商業服務的需求程度以及該商業服務本身的一些特點來設置的，例如：賓館區布局在離校門口最遠的位置原因有二：一是學生對于賓館的需求不屬于生活常用品的范疇，對其需求程度較低；二是賓館的設置需要較大的占地面積。如果分布在街邊與校門口較近的位置，顯然會影響其他商業設施的分布，并且學生對于賓館的需求具有季節性，即只是在開學季的時候需求量會比較大，但是在學期中的時候需求量是相對較小的，若分布在此，對于賓館的經營者來說也是不劃算的，因為越是距離消費群體近房租會越高。

在各種商業設施布局的時候，有些是采取多層式的布局方式，例如賓館區、娛樂區、超市等，因為這樣可以極大地提高土地的利用效率。針對街邊的水果攤和百貨零售攤，我們主張采取“退路入室”的策略，即撤掉可移動的攤點，蓋起商鋪房，這樣既便于商家對于自己貨物的管理，也有利于交通的暢通，減少交通事故的發生。

同樣在進行調整型布局的時候，也要遵循節約環保的原則，可以增設諸如舊書市場、舊自行車市場等，這樣在彌補此種業態空白狀態的同時，為學生節省了資金，為商家帶來了利潤，也為資源的循環利用提供了好的平臺。見圖5。

圖5 比例示意

3.3 空白待建型：建立高效安全的模式

隨著經濟的快速發展，土地資源變得越來越緊缺。高校周圍大片的低建筑商業服務形式變得低效，為節約資源，可以用高層的建筑來代替原來的低層建筑，將服務體系根據大學生的需求分為七大區域，每個區域又根據服務的關聯程度進行劃分。如示意圖中所示，每個區域的不同樓層分攤不同的服務，供學生更好的需求。如圖6所示，每個區域的大小代表每種商業類型所占面積的大小，具體商業分布參照無序待改型對策的規劃示意圖。

圖6 區域示意

3.4 企校合作型：適度調整，發揮優勢

企校合作型的商業設置模式是較為完善的模式，可以使得學校和企業利益共贏，對于以房地產商來說，這樣的商業布局不僅可以為社區居民提供購物的便利，甚至由于完善的商業提供，可以抬高房價，從而為房地產商帶來極大的利潤；對于學校來說，可以利用房地產商提供的商業服務，方便本校學生購物的需要，同時由于企業自帶的安保系統，可以為商業區提供可靠的安保系統，為學校學生提供安全保衛措施。但企校合作型的商業布局模式最需要的就是使得商業種類更加全面，安保措施做得更到位，這樣的話可將此種模式作為典范，為空白待建型的模式提供模板。

本文利用系統論的觀點對高校周邊商業服務體系進行了全面深入的研究分析，對如何優化現狀提供了一些參考建議。雖然當前的體系并不完善，但在服務消費者方面仍發揮了重要作用。然而，如果當前高校周邊商業服務體系仍不進行優化改造，將會造成極大的資源浪費，也會存在更多的安全隱患，因此對其進行優化式改造很有必要。我們會在以后繼續追蹤高校周邊商業服務體系的發展動態。

參考文獻：

[1]司林波.高校經濟圈調查研究[J].科技與管理，2009（6）.

[2]王明星.對高等學校建設新校區的思考[J].中山大學學報論叢，2006（4）.