限制投機 推動剛需

張保印　韓東起

關于樓市是否存在倒春寒的問題，最近媒體炒得有點熱：這個城市房價降了，那個地方又發現新“鬼城”了；某某公司低價轉讓地塊了，誰誰又在拋售房產了，等等。相對于媒體的“叫冷”，一些房地產企業卻并不以為然，認為此輪的房地產遇冷并不存在普遍意義，其背后也有種種復雜的因素。那么房地產業目前到底是一種什么狀況，專家的解讀也許更為客觀。趙秀池是首都經濟貿易大學教授，應本刊之約，趙教授對當前的房地產現狀進行了點評。

祖國：中國樓市今年4月份延續降溫的態勢，“倒春寒”現象明顯，您如何看？

趙秀池：面對目前市場的情況，有一些投資者的市場信心會受到一定影響，但還沒有到徹底崩潰的邊緣。在限購、限貸情況下，大部分買房的人群還是第一套房的剛需人群與第二套房的改善性人群，這部分人群的需求仍然不會動搖。

理性來看，樓市降溫不是壞事，可能會提前釋放部分過度投資投機的風險，更有利于市場的未來可持續發展。

祖國：以往國家宏觀經濟政策的調控往往針對房地產業，但是效果總是不明顯，現在應如何在制度層面抑制房價的不斷上漲？

趙秀池：房地產業是國民經濟的基礎產業、先導產業，房地產市場會伴隨著宏觀經濟形勢的波動而波動。在經濟上升時期，總是伴隨著物價上升，房價也不斷上升。在我國處于城市化快速發展階段，伴隨著我國住房制度改革的深入，過去居民壓抑的住房需求得到釋放，住房的供求矛盾還比較大，所以，在供不應求的市場狀態下，房價不斷上漲也是一種正常的市場現象。我們針對房價制定各方面政策，好像效果總是不明顯，實際上，只要調控政策取向是正確的，假以時日，房價上漲的局面是會得到緩解的。目前70個大中城市的房價漲幅明顯收低，也是宏觀調控政策效果的顯現。

抑制房價上漲既要發揮市場的作用，也要發揮宏觀調控的作用。由于住房自住投資兩相宜，相比住房供給而言，賦予投資功能的住房需求有一定的無限性，因此，我們需要進行長效的制度設計，綜合運用財稅、金融、土地、行政、法律手段，通過供求雙向調節來實現調控目標。在房價上漲時，一方面需要增加住房供給，尤其是中小戶型商品房供給和保障房供給，另一方面也要限制投機性投資性需求。

祖國：大量“鬼城”的出現是長期以來地方政府造城運動的犧牲品，應如何防止出現新的“鬼城”？

趙秀池：“鬼城”的出現，是盲目增加住房供給造成的。城鎮化的建設一定要進行理性的規劃、設計，根據城市的未來經濟發展潛力、資源稟賦、人口的吸引力來設計新城，新城要有住房供給，更需要有產業支撐，有人氣聚集。沒有產業支撐和人口吸引力的一些新城不排除會步鄂爾多斯“鬼城”的后塵。

新城的設計一定要遵守居業聯動、產城一體的理念，根據城市自身的人口、資源、經濟發展狀況去安排相應的住宅、產業等多元化地產，教育、醫療、交通等公共服務，就會避免“鬼城”出現。

祖國：杭州等城市房價下跌現象是否具有普遍意義？中國樓市是否已經走到崩盤邊緣？

趙秀池：杭州等城市房價下跌不具有普遍意義。中國樓市還沒有走到崩盤邊緣。本來價格是市場供求關系的反應，供不應求價格下降，供過于求價格上漲是市場規律的正常現象，只是，這些年人們對房地產給予了太多的期望，習慣了房價的上漲，房價被投資的沖動綁架了，只能漲不能降。因此，對于個別城市房價的下跌不需要大驚小怪。

在目前我國城市化進程處于快速發展階段的背景下，城市規模不斷擴大，城市人口不斷增加，不管是原有城鎮存量人口的住房需求，還是新增人口的增量住房需求，隨著收入水平的不斷提高，住房需求還是在不斷增加，所以，崩盤論不符合中國國情。根據國家統計局70個大中城市的房價數據，不管是新房還是二手房市場，絕大部分城市房價與去年同月相比還在上升，只不過漲幅收窄。這是我們這幾年宏觀調控希望看到的結果，也是房地產市場進入良性循環的表現。

祖國：去年頒布的“國五條”中收緊二套房貸款、賣房征收20%稅等政策被認為是動真格，那么今天中小樓市投機者的投資沖動是否得到了有效抑制？

趙秀池：由于居民沒有其他的有效投資渠道，樓市一直被賦予投資的功能，收緊二套房貸和征稅對于抑制投資沖動還是有一定的抑制作用的。而政策作用的大小又取決于政策的執行力。能嚴格執行政策的地方效果會好些。

祖國：包括亞洲首富李嘉誠在內的境外資本開始大量撤離中國樓市，這是否表明中國房地產市場真正的寒冬即將來臨？

趙秀池：我們不能以一些個案來判斷整個房地產市場的走勢。但是，一些外資撤離，確實使目前樓市投資者的信心有點下降。這也給地方政府敲響了警鐘，單靠房地產一枝獨秀是不能長久的，城市經濟必須要進行轉型，鼓勵其他產業齊頭并進，城市經濟發展才是可持續的。

祖國：近期南寧市對區域內數個城市有限度放開限購，無錫、鄭州也對調控政策進行微調，部分中小城市房地產政策放松，地方政府開始出臺“救市”政策，這是否會形成跟風現象？

趙秀池：各市樓市調控的目標應該是一致的，即實現樓市的持續平穩健康發展。因此，針對不同的城市，實行差異化政策，是樓市調控的應有之義。過去的限購限貸也只是針對房價上漲過快的熱點城市。近期對于不同的城市、不同區域的房地產的實際供求關系，與其他政策配合，采取放開限購或采取微調也無可厚非。

祖國：樓市的跳水是否會引發社會的不穩定因素產生？這將對鋼鐵、水泥、鋁型材、家裝等產業產生怎樣的影響？

趙秀池：樓市急速跳水肯定會引發社會的不穩定因素，甚至會導致金融危機、經濟危機。但目前，資金鏈斷裂、讓利跑量等只是個別開發商、個別樓盤的促銷行為，不能以偏概全。這些產業目前都受到國家宏觀政策調控的影響，樓市倒春寒之下，這些產業的萎靡在所難免。

房地產金融本身是一把雙刃劍，對房地產市場起著助漲助跌的作用。房價下降會引發購房人的還款危機，大量的投機性投資性住房需求撤離，使住房需求減少，進而導致房價進一步下降，最終導致房地產供應減少，對鋼鐵、水泥、鋁型材、家裝等產業造成直接影響。從而直接影響到各行各業的就業與居民的收入。

祖國：長期以來金融系統因為無序參與政府造城運動而積壓的大量呆壞賬將怎樣處置？

趙秀池：房地產業離不開金融業的支持，沒有金融業的支持，房地產業就成了無源之水、無本之木。銀行是一個特殊的企業，基于安全性、盈利性的需要，總是要趨利避害，但客觀上信貸緊縮、利率上浮、銀行放款放慢，直接導致了一些開發企業的資金短缺，只好采取讓利跑量的做法，使一些城市、一些樓盤的房價下降，成為中國房地產倒春寒的一個重要推手。

祖國：新型城鎮化能否成為挽救樓市的最后一根稻草？

趙秀池：新城城鎮化確實是拉動內需、改善民生、實現經濟增長的重要推動力量，也是縮小城鄉差別的有效途徑。因此，新型城鎮化不僅是政府主導，也是百姓的迫切愿望。而城鎮化的一個最重要載體就是房地產，所以，盡管城鎮化不是房地產，但是房地產是城鎮化的重要推動力量。

在新型城鎮化建設過程中，既要提供住宅滿足增量人口的居住需要，也要提供商業地產、工業地產為居民的生活、生產服務，還有提供養老地產、園區地產、旅游地產、醫療地產、教育地產等滿足居民的各種公共服務的需要，因此，房地產在新型城鎮化背景下，到我國的城市化完成之前，按照目前1%的城市化率，在未來的二三十年時間里，還有廣闊的發展前景，會為新型城鎮化的建設，為我國經濟的發展做出更大貢獻。

房地產開發商也正在主動由簡單的房地產開發向城市運營商角色轉換，從城市的可持續發展出發，去規劃、設計、發展多元地產。相信在產城一體、居業聯動的理念下去開發、建設、規劃城市，我國城市的可持續發展、房地產業的平穩健康持續發展是可以期待的。房地產一枝獨秀的局面改變之時，就是經濟可持續發展實現之時。endprint