二線城市成拿地熱點

武化

[事件]

有數據顯示，2016年標桿房企開始集中在二線城市拿地，一線城市的占比則明顯減少。據統計，2015年一季度20大標桿房企拿地金額合計1016.7億元，其中在二線城市花費352.94億元，占總體土地支出的34.7%；而今年一季度，20大標桿房企在整體花費1187.29億元的情況下，二線城市的土地市場吸金達636.47億元，占比高達53.6%。而這一情況在4月份進一步加劇，在總共花費218.61億元拿地的情況下，195億元進入了二線城市的土地市場。

房企對二線城市的土地倍加青睞，主要源于其房價的炙手可熱。針對15個典型二線城市的統計數據顯示，今年4月，5個二線城市新建商品住宅成交面積為1967萬平方米，環比增長7.8%，同比增長88.3%。15個二線城市中，有10個出現了環比增長的態勢，其中天津和南寧的成交環比增幅最大。

[述評]

針對本輪二線城市房價的暴漲，很多業內人士將其解讀為受一線城市的帶動。這樣解釋顯然不為過，但如果把這一行情放在當前“高信貸、高杠桿”的環境中去解釋，可以理解為一線城市和二線熱門城市風險較低，銀行審批率較高，因此資金爭相涌入相應城市的樓市，進而推動了房價和地價的上漲。

經過樓市加速去化和信貸寬松等利好，房企在二線城市加快了拿地的節奏并不足為奇。

首先，一線城市土地供應減少。據悉，前4個月一線城市住宅用地供應明顯下調，僅供應42宗，合計住宅用地建筑面積為632萬平方米，創下10年來的最低值，而二線城市則是供需兩旺。

其次，一線城市價格漲幅過高，在3月份逐漸出現了部分約束性限制政策。而二線城市大部分已出臺了不同程度的利好政策，這種情況下，房企在二線城市的拿地積極性明顯提高。

再次，針對三四線城市庫存明顯過剩的風險，標桿房企也開始全面回歸一二線城市。而一線城市由于土地“僧多粥少”爭搶激烈，已經普遍的出現了地價超過房價的現象，因此，在拿地概率較高且風險較低的二線城市拿地，成為眾房企的不二之選。

然而，二線樓市熱度能夠延續多久，選擇在二線城市拿地就一定是安全的嗎？

筆者以為并不盡然。雖然，房企布局基本面較好的二線城市，項目大體上風險不大。但具體到每個企業來說，還是有很多風險的。比如，如果地產周期步入新一輪降溫周期，那么這會引起整個市場交易的降溫。即使不會即時降價，但銷售周期會延長，這個時候投資成本便會增加。而從另一個角度看，如果進入新一輪政策管制，那么產品的定價優勢又會喪失。這都是值得警惕的問題。