養老地產發展的制約因素

李戰軍

我國的養老地產發展還處在學習探索、試驗摸索的初期發展階段。

在未來二三十年中，我國老齡化將成為全社會面對的嚴峻問題。這里面既有家庭和社會養老需求的承載問題，也有如何使老年人做到老有所養、所醫、所學、所為、所樂的問題。

目前我國養老的空間有市區養老、近郊養老、名勝景區及農村養老。主流的養老方式還是以居家養老居多，約在80%以上。另外政府事業機構養老（價格低廉，供應嚴重不足，一房難求）和企業養老社區（項目）養老（一般適合于中高端收入老人居住，有供應，但少市場）。城市養老靠國家的部分是退休金和醫療，農村養老目前主要依靠子女和親屬，輔之以國家和集體經濟的養老和醫療補貼。

中國房地產業早就看到了我國進入老年社會這一現實帶來的挑戰和機遇，一大批的企業紛紛研究老年問題，拓展養老地產，搞好老年服務，也取得了一定的社會影響力和企業發展的新空間。

但是總體而言，我國的養老地產發展還處在學習探索、試驗摸索的初期發展階段。政府對養老事業和養老地產的發展，目前也僅僅處在認識提高、經驗積累、原則高調、理念落后、措施空洞的起步含糊和政策集成階段。如最近剛剛提出“延遲退休、漸進遞增”的思路。

我們距離國際上先進的居住家庭化、服務機構化、生活社區化的高端境界還有漫長的一段道路要走。就房地產而言，養老地產不能成為以老年人為銷售和租賃對象的房地產，這樣的房地產營銷和物業管理是沒有出路的；養老地產如果缺乏政府的（像我國教育和醫療單位那樣的土地、稅收、金融政策）支撐，這樣的養老項目只能適合于中高端收入的老人群體；養老地產如果不與社保、醫護、互聯網、金融、街道社區等相結合，那么養老地產就是一個噱頭和空話。

當前阻礙我國養老事業、養老地產乃至養老事業和養老地產結合的主要障礙一方面是受益主體思想觀念的落后束縛，一方面是政府政策滯后和部門間的協調缺失。如果不在這兩方面有根本性改觀的話，養老地產永遠陷入困局和危局之中。

首先是人的觀念問題，特別是老人和子女的觀念。我國40、50后的消費意識上，難以接受任何離家進人機構或社區養老的模式，不愿搬離老居住區而融入到新的環境中去。

其次是政策問題。政策原則精神高大上，具體措施缺乏量化目標和部門間的協同。異地安置養老存在退休金給付、醫藥費報銷的障礙；護理服務老人的職業沒有進入國家職業范疇，沒有發展晉升的事業前途；養老項目的開發國家完全按照商業經營項目那樣征收土地出讓金，全額稅費；醫療和護理不對接，護理和養老不對接。

建議我們共同創新制度性、公平性、專業性、綜合性的養老事業和養老地產相結合的政策體制。把政府（主管機構、政策、社區街道居委、醫院、治安、市政等）、社會（社團、文教、基金、宗教）、服務商、供應商、護理團隊（醫生、護士、護理、社工義工、營養師、心理師）、子女親屬等各方面的資源和積極性進行整合。

建議把產品定位模式、服務定位模式、運營定位模式和商業定位模式結合起來。凡是開拓養老地產的房地產企業，要互相學習，想明白了再干，在實踐中不斷開拓。endprint