房地產跨年棋局的六大關鍵詞

張襦心

房地產市場的“黃金十年”已經過去了，接下來有沒有傳說中的“白銀十年”？采訪中，也有不少房地產人士很樂觀，他們相信中央在下一盤“很大的棋”。

前段時間，有做金融的朋友M跟我“吐苦水”。他們總裁班上有位同學，姑且稱為“壕哥”，是河北某地的開發商。早年從一家國有鋼鐵企業轉行住宅開發，低價拿下一塊工業用地，打通各路關節之后，變更為住宅用地，賺了大幾千萬，從此吃上了房地產這碗飯。但從2014年初開始，壕哥就有點不思主業了，到處打聽有沒有可投的項目，后來就看上了M的公司。上來先嫌門臉小，照他的意思，至少得國貿三期租個200平。要錢，他有;要人，他出。M有自己穩定的資金渠道，最怕跟這樣不懂金融又財大氣粗的主合作，每次壕哥來都是好吃好喝招呼著，只談風月，不談生意。壕哥也不氣餒，隔三差五就跑一趟北京，條件越開越優厚。害得心如磐石的M漸漸也有些猶豫起來，患上了“被追求少女的煩惱”。

在當下中國的投資領域，像這樣的故事，并不鮮見。從前故事的主角是煤老板、礦老板，如今換成了房產商，只要手上有余糧的，看到好項目眼睛就開始發光，已投項目從高速公路、銀行、O2O、足球到瓶裝水、美容整形、養豬、養甲魚不一而足。

還記得房地產如烈火烹油的時候，海爾、海信、格力、康佳、春蘭、TCL這些家電企業，雅戈爾、鄂爾多斯、紅豆、杉杉、李寧等紡織服裝品牌紛紛扎堆房地產，已經成為一種行業現象，令人驚呼：中國制造危矣！如今部分房產商開始逃離主業，只說明了一件事，就是他們暫時不看好或者看不清房地產行業的未來。

正如去年時任萬科前高級副總裁的毛大慶發出的警告：“樓市正告別人人彎腰就可以撿錢的時代?！狈康禺a市場的“黃金十年”已經過去了，接下來有沒有傳說中的“白銀十年”？采訪中，也有不少房地產人士很樂觀，他們相信中央在下一盤“很大的棋”。這不年底中央經濟工作會議就給提了一把氣，“農民工市民化”+“去庫存”瞬間亮了。

大量房產庫存能找到相應剛需嗎？

關鍵詞一：不玩了

理解會議精神之前，需要先倒回去補充一點背景知識：房地產的黃金歲月，怎么“嘎”的一聲，就過去了呢？這還得從2008年底說起。當時房地產正處于調控之中，一次絕佳的把“老虎”關進籠子里的機會，沒想到金融危機來了，又把老虎給放了出來。為了挽救經濟下滑，房地產臨危受命，被當作撬動經濟復蘇的龍頭，給打了一針興奮劑，迅速從寒冬變成了盛夏。正如評論者所言：“一個行業，賺錢的時候大家一擁而上，合法的不合法的都來做，虧錢了一哄而散，這是我們的特色?！边@回房地產重回第一投資品寶座，導致不僅一二線，連三四線的房地產市場，也在隨后的幾年里火得一塌糊涂。房地產行業很快就在供應上見了頂，過早地把未來的發展空間給透支了。因而當興奮劑的藥力慢慢失效，隨著史上最嚴厲的宏觀調控政策的到來，三四線的房地產市場首當其沖，繃不住了，接著寒氣漸漸從二線城市向一線城市逼近。

從中原地產研究部統計的2015年上市房企三季度業績來看（包含萬科、招商等標桿房企在內的58家上市房企），凈利潤率只有7.5%。而在2013年，凈利潤還高達11.97%，2014年降為10%，2015年上半年又降為9.1%。另從同花順統計數據看，在最早公布三季報業績預告的30家企業中，14家凈利潤下滑，15家預告凈利潤虧損，其中有10家還是首次出現虧損。

春江水暖鴨先知。郁亮開始帶著萬科高層到處學習，先后考察了華大基因、阿里、騰訊、海爾、小米，各種拜師取經，各種反思，甚至連備受爭議的90后小姑娘馬佳佳都請去給管理層上課。而馬佳佳演講的標題是：90后都不買房子了。在業內人士的眼中，萬科這一系列的舉動，都顯示出他們很躁動、很憂慮，好像要發生翻天覆地的變化。郁亮自己也直言，他希望從小米的成功經驗中，尋找到房地產行業在未來的生存之路。

2014年年底，社科院發布了《中國住房發展報告（2014-2015）》，預言“一半以上的開發商將轉行或在市場中消失”。趨勢似乎已經在拉開序幕。

2015年上市房企第一家徹底告別房地產行業的公司，就是上海證大。董事長戴志康將其本人及其女兒手中持有的上海證大股權悉數出售。戴志康原本是科班出身做金融的，嗅覺靈敏的他從金融轉作房地產，趕上了 “黃金十年”，如今揮別房地產又回歸金融老本行，將互聯網金融作為未來的主攻方向。他很早就認為，房地產快速增長的大時代基本終結，還不忘自黑了一把：“這個行業目前太擁擠了，有1000個玩家，市場只能容納100個，900家都得滾蛋。不主動滾，逼著你滾就難堪了，所以我們就趕緊滾蛋了?！?/p>

戴志康剛剛撤退，緊接著朱孟依那里也鬧出了新聞。合生創展廣東一家區域公司，2014年業績比2013年下滑超過一半，基本處于虧損狀態，遂做出裁員20%的決定，還釀出了勞資糾紛。據說房地產早已不是朱孟依倚重的中心，跟上一回遣散千名員工相同，這回裁員也只不過是轉型中的一環。這家昔日的“地產航母”，早早地就開始遠離房地產，轉向了賺錢比房地產更多，也更有戰略意義的金融、路橋、電力、煤炭等領域。

像合生創展一樣，發跡于房地產，又開始心有旁騖的，還有萬達與恒大。

2015年，萬達并購了瑞士盈方體育、澳大利亞HOYTS院線，向王健林力推的“萬達第四次轉型”目標又接近了一步。在萬達的規劃中，它將從房地產為主的企業轉向服務業為主的企業，形成商業、文化、金融、電商四個支柱產業;從中國國內企業轉向跨國企業。

在2015年3月底恒大召開的“2014年度業績發布會”上，除了房地產，恒大還涉足了礦泉水、糧油、乳業、健康四大業務。恒大董事局主席許家印透露，未來將分拆礦泉水、糧油和乳業這三大產業赴港上市。

在任何領域，大企業的進退，就是風向標。上有所動，下必甚焉。于是2015年上市房企最“亮麗”的一道風景線，就是改名、改業潮。

2015年5月，多倫股份更名“匹凸匹”，聽名字就知道，這家公司將剝離房地產業務，轉型互聯網金融。

同月，備受關注的華麗家族定增方案獲股東大會通過，將大手筆投向臨近空間飛行器、智能機器人和石墨烯。其董事長林立新表示，華麗家族將逐步脫離房地產行業，選擇更加符合國家產業政策的高科技領域。

7月23日，海德股份發布公告，該公司將基本退出房地產市場，向貿易方向發展。

8月，杭州萊茵達置業股份有限公司變更為萊茵達體育發展股份有限公司，還計劃贊助杭州女足。

……

關鍵詞二：V型反轉

就在開發商紛紛逃離主業的時候，房地產市場也迎來了政策反轉，樓市政策日漸寬松。

自2014年四季度以來，中央采取一系列針對和涉及房地產的宏觀政策措施。從2014年到2015年，除一線城市外，各地的住房限購已經全部取消。

2015年3月：轉讓兩年以上住房，免征營業稅;二套房貸降至40%，公積金首付最低20%。

4月：中央政治局會議定調，要“完善市場環境，盤活存量資產，建立房地產健康發展的長效機制?！贬尫懦霰３址康禺a市場的穩定的信號。

7月：房地產稅立法初稿成形，個人購房暫時免征土地增值稅和印花稅。

9月：住建部明確住房公積金異地個人住房貸款辦理流程。此外，住建部還將建設全國住房公積金異地貸款業務信息交換系統。

國家發改委和財政部聯合印發通知，決定降低住房轉讓手續費。

央行、銀監會發布通知，非限購城市首套住宅最低首付25%，同時，商業性個人住房貸款的最低首付款比例有望為各地市場自主制定。

住建部、財政部、央行發布了《關于切實提高住房公積金使用效率的通知》，全面推行異地貸款業務、簡化業務審批要件等。

10月：本年度第5次降息0.25%。增加市場流通資金，降低商貸購房金融成本。

這么多利好齊下，療效是明確的。據社科院最新發布的《中國住房發展報告2015-2016》顯示：“ 2014-2015年的住房形勢超出預期。商品住房銷售同比增長經歷V型變化。銷售面積2015年2月份同比跌幅最大，6月份由負變正，1-10月份增長7.9%;商品住房價格從下降減緩到明顯上升。2014年10月降幅減小，2015年3月份由負轉正，明顯上升?！?/p>

關鍵詞三：去庫存

雖然市場出現了V型反轉，社科院的報告卻未顯樂觀，認為2016住房市場回暖基礎不穩。與此同時，房產商們撤退的腳步也沒有變慢。為什么？一言以蔽之，庫存太大了。

中投聯達董事長楊少鋒曾告訴記者：“2008年的房價下跌是外部因素、金融危機造成，市場的需求還是很強勁。而最近這一輪的房價下跌則是內部因素造成，很多地方供過于求。如果把施工面積和在售面積加在一起，真正的供應量要比2008年多太多，而需求卻在縮水?！?/p>

國家發改委“城市和小城鎮改革發展研究中心”的課題組2013年曾調查了12個省、區的156個地級市和161個縣級市。結果發現，90%以上的地級市正在規劃建設新城新區。此外，12個省會城市共規劃建設55個新城新區，有一個省會城市就要新建13個城區。而且這股“新城熱”正從省會向地級市、縣級市逐漸下移。研究中心副主任喬潤令說：“有研究數據顯示，全國新城新區規劃人口達到34億。這意味著現在中國多一倍的人口也裝得下。”

而房地產的庫存量，還在逐年增加中。

中金北京研究院首席經濟學家趙慶明表示：“今年以來，房地產庫存增加顯著。截至11月末，商品房待售面積69637萬平方米，比去年末增加了7468萬平方米。與此同時，前11個月，全國房地產開發投資87702億元，同比名義增長1.3%。”

別以為庫存只有“待售面積”。真實庫存其實還要加上“已批待建”面積“在建待售”面積，能再翻十幾倍。據業內人士的計算，按中國人均住房面積35平方米，在不新增供給的前提下，消化這些庫存還需10年。

前不久召開的中央經濟工作會議指出，明年經濟社會發展五大任務之一就是化解房地產庫存?！搬槍Ψ康禺a市場，十八大以來的前三次中央經濟工作會議，著墨較少。2012年提出的是“要繼續堅持房地產市場調控政策不動搖”，“要繼續加強保障性住房建設和管理，加快棚戶區改造”;2013年時，仍然是關于保障房建設和棚戶區改造，此外，還提出“特大城市要注重調整供地結構，提高住宅用地比例，提高土地容積率”。而2014年，則對房地產未有任何說辭。本次會議專門拿出一段來針對房地產的庫存問題，可見中央的重視程度?！壁w慶明說。

關鍵詞四：降價

“房產商由于高地價和庫存壓力，已經迎來最殘酷的生存危機，未來3到5年，房地產行業的頭等任務都會是去庫存。在產品、銷售能力趨同的情況下，價格的變動尤為重要?！币晃徊辉竿嘎缎彰姆科蟾吖芨嬖V記者。

但對房產商來說，降價這事最敏感?！耙皇菓T性思維，以為死扛就能迎來解放軍。比如2008年‘房價崩盤的言論也不絕于耳，最終房價還是輕舟已過萬重山。二是剛性需求強的地方，開發商在前幾年都賺了錢，抗凍。三是降價了沒法對前面的購房者交代，砸售樓處的事每回房企降價都能上演，降價還會加強購房者的觀望心理：會不會還降？我再等等。第四，如今房地產開發流程復雜，利潤率也低，成本里面土地和稅費占了大頭。面粉不降價，光要求饅頭降價，這不合理。”上述房企高管認為。

房地產是高負債行業，連萬科的負債率都能達到77.2%。大部分房企，除了從銀行貸款，還會通過社會融資。有家房企的董事長表示：“如果房價打七折，你會立即出事。你是可以賣完房子，但虧損2億，資不抵債，輸光破產。如果不降價，至少你的資產，在賬面上還值這些錢，高利貸們的打手還不會今天就揍你。如果最后還是破產，那么降不降價都無所謂?！?

然而房產商不降價，后果很嚴重。

房地產能夠拉動上下游50多個行業。 “短期看，我覺得在5年至10年內，（國內）還找不到可以取代（房地產）這個行業的大火車。”（王健林語）

另外，房地產也是地方財政的主要收入來源之一， 中央政府力推去庫存，也是為了減輕地方財政壓力。

社科院的報告認為，2015年“房地產投資對經濟增長直接貢獻幾乎為零?！壁w慶明也表示：“房地產業已經由我國投資快速增長的‘主力軍，變成了拖累投資增長的‘落后分子。”

日前， 《人民日報》罕見喊話“開發商適當降價是最明智的選擇”，認為“盡管中央出臺政策，釋放改革紅利，但化解樓市庫存也得靠開發商自己”“這么大一筆資產投資，開發商沒點兒讓利的誠意，誰會掏真金白銀救你呢？”

新的樓盤仍源源不斷在建。

關鍵詞五：農民工市民化

要拯救房地產業，不降價難以撼動非剛需之心，但就算降價，也未必能得到預期的效果。

“房地產商已經死扛了四五年，一直在等高層政策逆轉。這是博弈，也是對抗，現在終于看到天亮了？他們能夠通過降價刺激買房子嗎？退一萬步講，中國老百姓是從來買漲不買跌的，房子降價，就有人買嗎？恐怕不是降價一點點就能刺激起來的。房地產行業要去庫存，最需要的不是降價，而是政策穩定，預期穩定?！?獨立經濟學家何志成在發給記者的觀點中寫道。

而且在現有的城鎮居民中，也沒有那么多的存量人口支撐。根據中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛的測算，未來5年存量城鎮戶籍人口商品住房總需求將達65億平方米左右，但仍低于當前過剩庫存與未來潛在供給之和。

于是中央祭出了一個大招，打開存量想象空間，穩定預期，那就是“農民工市民化”。

12月14日，習近平在中共中央政治局會議上提出：“通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場?！?/p>

12月21日閉幕的中央經濟工作會議則提出：“要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。”

根據國家統計局對農民工的調查數據：2014年農民工總數2.7億，其中，在城鎮自購房住的僅為1%，回農村住的13.3%，租房住的36.8%，住工棚的17.2%，住單位宿舍的28.3%。倪鵬飛認為，按照未來5年1億人城鎮化計算，如果70%的家庭人口在城鎮購房（人均33.3平方米），每年以農民工為主體的購房需求可達4.6億平方米。

但拉動農民工購房，并非一蹴而就的事情。如今拉住任何一位農民工采訪，他們最關心的還是能不能拿到薪水，薪水有多少，租個好的房子已經是奢望。

“加快農民工市民化來消化房地產庫存，效果到底如何，尚需觀察。我們認為，不可高估農民工市民化對化解房地產庫存的作用?！壁w慶明說。

從目前來看，去庫存+農民工返鄉，最現實的實現，是在三、四線城市。

關鍵詞六：分化

在中央喊話、出招之后，明年的房地產市場走勢如何，老百姓關心的房價，真的能降嗎？

社科院的專家預言：房價在2016年第二季度后，有出現一波斷崖式下跌的可能。但各城市間的分化趨勢會越來越明顯。

說到底，房價最終還是要取決于供需比。安信證券的統計顯示，營口的供需比已達到338.1%，鄂爾多斯、烏蘭察布的供需比分別達到280.7%和293.7%，都屬于嚴重過剩。青島、呼和浩特分別為125%、 136%，屬于“輕度過?！薄１本?9%，屬于供給相對不足。

這意味著去庫存政策針對的區域主要是三四線城市，一線城市基本不受影響。

事實上，自從2010年以后，房地產企業的布局就開始從二三線城市向一線城市收縮。北京又現天價拿地即可見一斑。

另據中國指數研究院的實地調研與分析，城市之間也存在天壤之別。其中鎮江、錦州、余姚等城市庫存壓力突出;常州、臺州、涪陵等城市庫存水平雖高，但在政策、經濟調整下面臨去庫存機遇;廊坊、東莞、佛山等憑借區位優勢承接核心城市資源外溢，產業支撐強，存在發展機遇。

“無論是去庫存，還是農民工市民化，關注區域經濟發展，真正能把人留住，這才是關鍵?！焙沃境烧J為。