房地產設計管理階段的成本控制

摘要：成本管理是房地產企業管理的重要組成部分，是工程盈利與否的一個決定性因素?；诖?，文章從房地產設計階段成本管理的意義入手，通過分析目前國內的建筑項目在設計階段進行工程成本控制的現狀及造成原因，探討如何在設計階段采取有效的措施來控制成本。

關鍵詞：建筑項目；設計階段；成本控制

一、房地產設計階段成本管理的意義

1、房地產項目投資是一個生產周期長、工序復雜的生產鏈，加強設計階段的成本管理是實現建筑總成本控制的關鍵環節。建筑設計是把資金轉換為實物的決定性環節，它決定著接下來建筑項目的總投資和成本控制，進而直接影響著投資企業的整體經濟效益。

2、科學、合理、經濟的建筑設計不僅是確保建筑質量的可靠保證，還是一項工程可否如期順利完工的決定性因素。一方面它可以對工程施工起到高效的引導作用，也可以為其它環節的施工順利進行打下良好的基礎，減少不必要的設計變更和返工，保證施工進度；另一方面可以減少設計與施工之間的誤差，避免出現成品房與設計的模型房出現“失真”的情況，降低了業主與承包商之間發生糾紛的可能性。

3、“物美價廉”是商品在市場暢通無阻的最好名片。對于同一項工程項目來說，建筑的功能、開發商的投資目標和業主的決策范疇都是既定值，但是好的建筑設計卻能將這些既定值加以有效整合，設計出一套最優執行方案，使建造出來的成品房即具備建筑物自身獨特的風格和美感，又將工程造價控制在了合理范圍，如此物美價廉的商品，消費者自然趨之若鶩，有了好的市場口碑和顧客群基礎，可以大大節約宣傳銷售環節的成本費用。

二、設計階段進行成本控制的現狀及造成原因

1、設計階段進行成本控制的現狀

在我國，長期以來，普遍忽視設計階段對工程成本的影響，而把更多的精力放在工程的施工階段。在施工階段通過有效地管理、嚴格地控制，確實可以在一定程度上降低建設工程的造價，但效果甚微。很多建設工程都產生了竣工決算超施工圖預算，施工圖預算超設計概算，設計概算超投資估算的工程造價“三超”現象，導致項目投資失控，給國家和企業都造成了巨大的經濟損失。

2、造成這種現狀的原因

2.1 設計單位的原因。大多數設計單位在設計過程中往往設計與經濟完全分開，設計人員不了解工程成本控制方面的知識，在設計過程中缺乏經濟意識，而造價人員又沒有同步參與設計工作，不能與設計人員及時溝通，導致設計人員大多只專注于自己的設計方案在技術上的可操作性，而不注重設計方案的經濟可行性，從而增加了項目投資方的經濟投入。

2.2 建設單位的原因。很多建設單位由于工期等多方面的原因，項目匆忙上馬，產生了很多“邊勘察、邊設計、邊施工”的“三邊”工程，這樣的工程經常在施工的過程中不斷修改設計，當然也無法實現在設計階段對工程成本進行有效的控制。

2.3 其他多方面的原因，比如設計周期短，缺乏多方案間的比選等等。

三、房地產設計管理階段的成本管理中存在的問題

1、工程技術與經濟評價相分離

①作為設計人員一般會比較偏重設計的創新性和獨特性，而忽視了設計的經濟性，造成在施工過程中，為了達到先進的設計要求，不得不引進新技術、新設備配合施工需求，從而加大施工成本。②由于設計責任問題，設計人員會尤其關注建筑質量，因而設計方案會相對保守，性價比低。③市場目前缺乏一套完整的評判標準可以對設計質量的優劣加以判斷，因此，很多設計人員和相關管理人員普遍缺乏自主、自發進行成本控制的動力和意識。④利潤最大化是商業地產企業從事住宅開發的基本動力，因而就會為了追求一些短期利益行為影響設計工作的正常開展，最后所設計出來的方案忽視社會效益、環境效益和公共利益。

2、設計招投標不徹底

《中華人民共和國建筑法》第十九條規定建筑工程依法實行招標發包，對不適于招標發包的可以直接發包。招投標以質量、資金、工期等作為衡量標準可以將競爭機制引入建筑設計過程，有利于房地產企業公平競爭，提高設計水平，縮短設計周期，節約成本，保證工程質量，另一方面還能打擊行賄、受賄等腐敗行為。但是由于招投標的市場機制建立不夠完善又缺乏有力的監管，加之建筑還涉及美學價值和社會效益等模糊的衡量標準，使得設計招投標在市場中并沒有得到實效性的貫徹。

3、企業管理權責劃分過細，缺乏“團隊效益”

中國的商業地產企業大多喜歡將技術與經濟分離開來，建筑工程設計由設計組負責，造價則由概預算組負責，兩組人員缺乏有效溝通，又出于各自的利益和要求，最后不是設計沒有考慮經濟因素，使得設計性價比低，就是經濟原因限制了設計的有效發揮，使得設計無法達到指定要求。

四、設計階段進行成本控制的措施

1、增強經濟觀念，多方重視

首先，決策者、管理者要增強經濟觀念，重視在設計階段進行工程成本控制。其次，設計人員要與經濟造價人員緊密配合，多向造價人員咨詢工程造價方面的知識，避免出現“閉門造車”的現象。另外，造價人員也要及時參與設計，為設計人員提供經驗數據、多方案的經濟比選等參謀工作，從經濟的角度對不必要的浪費及時提醒或糾正。

2、廣泛推行設計招投標

目前，在市場經濟下，招投標制度已經被廣為接受。在設計招標過程中，業主不僅可以要求設計投標方案的新穎性、實用性、安全性等多方面的突出性能，還可以對其經濟性進行規定。這樣，設計單位在每一個細節上都會竭盡全力，除了注重方案本身的獨樹一幟以及使用效果的優劣，還要增強方案的經濟合理性方面的競爭力。建設單位在眾多方案比選時，就可以比選出技術上先進、經濟上合理、既能滿足功能和工藝方面的基本要求，又能降低工程成本的最優設計方案。

3、大力推廣限額設計

所謂限額設計，就是按照設計任務書和規定的投資估算，各專業在保證達到功能要求的前提下，按分配的限額嚴格控制設計，嚴格控制設計圖紙的不合理變更，保證總投資額不被突破。不少項目在限額設計招標時即規定如果由于設計的原因，最終的工程造價突破總投資，則由設計部門承擔全部或者部分責任。推廣限額設計，可以使設計人員在設計前先進行充分地思考和計算，而不是盲目下手，從原來的“畫完再算”演變為“邊想、邊算、邊畫”，這樣就能夠迫使設計人員與造價人員及早進行配合，在整個設計階段，技術與經濟相輔相成，才能夠在保證工程質量的前提下保證限額設計的完成，從而有效控制工程成本。

4、采用標準化設計，優化設計方案

按照國家或省、市、自治區批準的建筑、結構和構件等整套標準技術文件、圖紙進行的設計，稱之為標準化設計。采用標準化設計，能夠提高設計速度并節省設計費用，減少設計變更；能夠促進建筑施工的機械化、標準化，節約建筑材料；也能夠加強施工進度，縮短工期。從而在保證工程質量的同時最大限度地降低工程成本。

5、有條件地推行設計-建造總承包模式

設計-建造總承包是對工程項目實施全過程的承包模式，總承包企業按照合同規定，承擔工程項目的設計和施工，并對承包工程的質量、安全、工期、造價全面負責。推行這種模式，使得總承包商從設計到施工全過程都會充分考慮到工程成本的問題，會更加主動的優化方案，更好的協調施工現場的管理，從而間接幫助投資方節省資源，有效控制工程成本。隨著市場經濟的發展，實行設計-建造總承包這種國際上公認的、行之有效的項目實施方式已經是一種趨勢。

結束語

設計階段對工程造價的重大影響，業界早有共識，但如何真正解決好設計階段的成本管理始終是困擾業界的難題，本文上述做法在實踐中取得了顯著的效果。

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