關于社區經濟發展的思考——以武漢萬科魅力之城為例

周秋琳

武漢市政工程設計研究院有限責任公司 湖北武漢 430000

摘要：社區這種新的居住形式出現以來，社區經濟就做為一種新的商業經濟形式而不斷發展著。在多年的發展過程中，社區經濟經歷了不同時期的變化，逐漸趨于穩定。本文以武漢萬科魅力之城為例，分析了幾種社區經濟形式的發展方式和前景。

關鍵詞：社區經濟；社區服務；社區商業；互聯網

前言：改革開放30多年來，我國的社會、經濟、文化得到了前所未有的飛躍式發展，人們的生活方式也不斷發生著巨大的變化，重要變化之一就是在全國各大中城市出現了社區這一全新的人居生活模式。社區做為一個以居住行為為核心的有內在關聯的社會網絡及社會互動的空間表現形式，逐漸被人們所認知。社區的建設離不開社區服務，而社區服務依賴于社區經濟的發展。

社區經濟作為一種優化的資源配置方式，可將社區內互不相聯的各種經濟要素變為利益共同體，從而建立一種新的經濟方式，帶動社區的發展和建設，即可以產生顯著的社會效益，又可以有針對性的提高資源的綜合利用水平，是一種市場潛在需求巨大的經濟發展方向。

下面，筆者以武漢萬科魅力之城小區為例，淺談一下目前武漢社區經濟發展的現狀以及對未來發展趨勢的展望。

一、社區項目介紹

武漢萬科魅力之城小區由武漢萬科地產開發，地處武漢東湖高新區未來科技新城的中心區，高新四路與光谷一路交匯處，小區總建筑面積40萬平方米，總戶數4164戶，2009年1月一期項目精裝交付使用，2011年小區整體交付完畢。小區周邊有富士康科技集團產業基地、中芯國際、武鋼技術產業園、光谷金融港等大型工業、辦公物業。小區居民多為首次置業的年輕人和在周邊企業單位工作的員工，以外來人口居多。

選擇該小區做為社區經濟發展的研究對象，最重要的原因是該小區地處城郊，很長一段時間周邊基本沒有其它居住型物業和商業存在。但由于附近企業眾多，小區自首期交付之日起就一直保持著相當高的入住率，幾乎未曾經歷空置率極高的時期。經歷多年發展，小區已經發展出一套成熟、穩定、基本自給自足的、滿足小區居民需求的商業經濟體系。所以該小區的社區經濟應該來說是相當的具有內生式發展的代表性的。

二、經營性的社區經濟現狀

經營性的社區商業是指以社區內的居民為服務對象，以便民利民為宗旨，以優化居住環境、提高居民生活質量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業經濟形式。其服務對象主要是社區內的居民。

對于由開發商主導開發的居住小區而言，社區商業的經營場所均由開發商在小區規劃建設之時便已建設完成。魅力之城的商業規模總量為3600平方米，商鋪規模在十余平米的小鋪到300平方大鋪之間，商鋪位置多位于小區主要道路邊的住宅底層，也有由前期售樓中心改建而成的獨立商業。小區的商鋪以經營生活服務的業態為主，由于小區的地理位置和環境的特殊性，社區商業的規劃和業態均具有很強的內向性，社區商業的生存和發展完全依賴于本社區居民的需求，其規模也以滿足本社區人口的需求為準。

從業態統計情況來看，該社區的商業業態均圍繞居民日常生活展開，且幾年來不斷根據居民需求有所調整，并逐漸形成穩定。小區業主多為年輕的小夫妻和在附近工作的年輕單身人士，對便捷的餐飲服務的需求特別高。小區大門口道路西側的商鋪本來有日常生活用品零售等多種類型，經過幾年時間的更新，現在已經全部被小型快餐式的餐飲所代替，如蘭州拉面、如意餛飩、新農牛肉面一類的小型快餐，每天早晚時段格外紅火。再如南區入口廣場周邊商鋪，小區建成之初，業態很雜，餐飲超市生鮮美發之類都有，但是隨著入住業主生活的不斷穩定，小區最初入住的年輕人漸漸結婚生子，而南區入口廣場由于陽光較好，場地開闊，成為大人帶孩子散步最集中的場所，于是廣場西側的一條商鋪的業態紛紛向兒童母嬰的需求轉型，以往的生鮮小超市都逐漸改成了母嬰店，或者甜點店，零食店，而所有的店都在門口擺上了吸引小孩子來玩的各類電動玩具，幾乎成了一個兒童游樂場，這些商鋪的生意也大都變得更好。

從以上分析來看，內向性的社區商業的業態是根據小區居民的需求變化而不斷調整的，在某一段時間段內達到一個平衡狀態。

還有一類商業形態是我們不得不給予關注的，那就是流動的小商販。小區由于地方相對偏僻，附近沒有傳統意義上的老式商業區和菜場。最初，小區大門入口兩側的路邊有少量附近農民挑著自家地里的菜來擺攤，慢慢大門兩側逐漸聚集起了一批專以賣菜和經營小吃為生的小商販。他們不斷的與物業和城管部門打著游擊。對于他們的存在，小區居民分為觀點完全對立的兩派，一部分業主認為他們提供了廉價而豐富的蔬果和小商品、小吃，方便了業主的生活，另一部分業主認為他們嚴重影響了小區的環境，應該予以取締。但不管怎么說，管理者不得不承認他們的存在也是由市場需求決定的，應該把關注點更多的放在如何組織管理他們的經營行為上面。

三、社區服務型的社區經濟現狀

對于小區的社區服務來說，一個好的物業可以承擔起相當一部分的服務工作，或者是協調組織作用。小區物業公司是萬科物業，而萬科物業一直是全國口碑最好的物業公司之一。物業的主要工作就是對小區環境進行管理以及為業主提供服務，筆者總結該社區的物業主要提供的社區服務如下：

1、社區環境保障。環境保障可以分為清潔和安保兩部分，該物業在這兩方面都是做得相當不錯的。小區的每個區域都有相對固定的清潔人員，工作時間相當長，所有的公共區域每天都會清掃一遍，定點簽到。安保方面由于萬科物業的良好口碑，易于招到年輕有活力的男性安保人員，且人員相對穩定，這與很多小區安保工作都是中老年男性且總是換人區別很大。良好的清潔和安保措施為業主提供了安心的生活環境，這也是小區從交付至今一直保持相當高的入住率的主要原因之一。

2、社區家政服務。家政服務也是影響居住體驗的主要因素。物業下屬有專門的工程部，為用戶解決一些基本的家居維修保養工作和精裝修的保修，同時，也提供合理收取費用的基礎維修工作。同時物業公司有時以活動的形式會贈送一些家政服務券，可以用在工程修理和家居清潔等方面。這些有著良好體驗的家政服務形式也提升了業主的居住體驗。

3、快遞服務。解決快遞收件問題現在已經成為各小區頭疼的問題。該小區的組團都是封閉式管理，進入居民家中需要門禁卡、密碼、鑰匙等數道關卡，讓快遞上門不是一個理想的做法。物業在小區會所專門劃出一個區域，成立了一個 “幸福驛站”，專門負責處理居民的快遞。目前，幸福驛站與EMS、順豐等幾家快遞已經有了合作，其余快遞可能會陸續進駐。這種主動為小區居民解決實際問題的做法得到居民的肯定。

4、其它服務。物業除以上明確的服務以外，還在很多方面做著不為人所注意的細致工作。小區的停車位設計先天不足，物業一直在做著努力，并為解決此問題而促進了業主委員會的成立，與業委會一起探討解決辦法；小區要停水停電，物業通知到戶，并在停水時在小區內設置數個取水點；夏季定期全面滅蚊，植物定期消殺；植物有專門的園藝工人做保養，草皮定期更換；兒童游樂設施和健身設施定期維護翻新；對于居民反映的任何問題，如樓上噪音，高空拋物、晾衣滴水，樓道里堆放私人物品等，任何小問題都能得到物業的及時反應。這所有的服務措施，從社區經濟的角度來講，形成了一個良性循環的，物業給居民帶來了良好的服務，居民體驗感好，交物業費就較為主動。同時物業為了吸引居民按時交繳物業費，經常會有優惠活動，于是不少業主會主動一次一年提前繳納物業費。

但是物業的服務再完善，也有物業所不能達到的方面。為滿足居民需求而出現的更加多元化的社區服務型的經濟形式應運而生。最典型的是幼兒托管機構，這類機構一般以兒童課外教育為主要內容，吸引沒時間照顧孩子的父母，將孩子業余時間或者寒暑假托管給他們，提供教育、看護、餐飲等全套服務。而像美童少兒英語、思閱藝術空間、藝校這類的幼兒教育機構，也滿足了現在不少家長希望兒童贏在起跑線上的心態。這些兒童教育機構多開設于居民住宅之中，規模都不大，一方面實現小班一對一教育，同時也避免對周邊的居民生活產生大的影響。也有提供其它服務的一些機構，如瑜珈會所、舞蹈會所等，以開設在居民住宅中的小型會所的形