我國養(yǎng)老地產(chǎn)運營中的問題及對策研究

薛立 李倩倩

沈陽建筑大學

摘要：隨著我國人口老齡化趨勢的加劇，老年群體的需求多樣化，養(yǎng)老地產(chǎn)作為新興產(chǎn)業(yè)亟待發(fā)展。各大央企、房地產(chǎn)企業(yè)和險企紛紛邁入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，但我國養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于起步探索階段，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展過程中存在著各種各樣的問題。養(yǎng)老地產(chǎn)按建設經(jīng)營者不同分為：政府福利型、政府收益型和企業(yè)贏利型三種模式，本文主要從企業(yè)盈利型養(yǎng)老地產(chǎn)的管理模式和盈利模式來分析其在運營過程中的問題，并對其提出相應的解決對策。

關鍵詞：老齡化；養(yǎng)老地產(chǎn)；運營模式

養(yǎng)老地產(chǎn)概念始于20世紀七八十年代，由率先進入老齡化社會的發(fā)達國家提出。我國養(yǎng)老地產(chǎn)起步于20世紀九十年代，還處于早起發(fā)展階段，養(yǎng)老地產(chǎn)有著很大的發(fā)展空間。養(yǎng)老地產(chǎn)即為“養(yǎng)老+地產(chǎn)”，是將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造消費者生活方式密切結合，將房地產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老服務業(yè)進行整合，為老年消費者提供符合老年人心理和生理特征具有良好設施保障的老年住宅產(chǎn)品。于開發(fā)商來而言，如何解決養(yǎng)老地產(chǎn)運營中所遇到的各種問題，才能獲得更多的收益，才能承擔更少的風險，才能更廣泛的被消費者接受，這是件非常重要的事情。

一、我國養(yǎng)老地產(chǎn)主要運營模式

為了積極應對人口老齡化，自2006年以來我國政府連續(xù)出臺了一系列政策，支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2013年9月國務院印發(fā)的《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》明確提出要繁榮養(yǎng)老服務消費市場，完善稅費優(yōu)惠政策，并首次提出開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，推動社會力量參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2015年2月發(fā)布的《關于鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的實施意見》鼓勵民間資本參與居家和社區(qū)養(yǎng)老服務，支持民間資本參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。隨著相關政策的陸續(xù)出臺，各大央企、險企、房地產(chǎn)企業(yè)紛紛試水養(yǎng)老地產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計，我國養(yǎng)老地產(chǎn)項目已達一百多個，但是養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式還在探索階段，養(yǎng)老地產(chǎn)項目在運營過程中還存在著很多問題。

養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式從不同角度可以分為不同類別，按運營主體不同分為：投資開發(fā)與經(jīng)營管理相結合的模式和投資開發(fā)與經(jīng)營管理相分離的模式；按盈利模式不同可分為銷售模式、租賃或會員制模式和銷售和租賃結合模式。

1.投資開發(fā)與經(jīng)營管理相結合或分離

（1）投資開發(fā)與經(jīng)營管理相結合模式。這種模式是立體的開發(fā)經(jīng)營模式，開發(fā)商的利潤來源不僅是住宅，還有相應的配套服務帶來的長期增值效應。但是資金投入大、回收期較長、投資和經(jīng)營管理風險較大，且對開發(fā)商的經(jīng)營管理能力以及各種社會資源整合和協(xié)調(diào)能力有較高要求。國內(nèi)這種模式的典型案例是上海親和源，該項目以開發(fā)商為主體，打造戰(zhàn)略聯(lián)盟，與美國專業(yè)經(jīng)營老人社區(qū)的艾瑪客公司、香港美格菲以及本地曙光醫(yī)院等多家海內(nèi)外知名品牌達成戰(zhàn)略聯(lián)盟關系，共同管理。

（2）投資開發(fā)與經(jīng)營管理相分離。采用這種模式，開發(fā)商完成銷售即可，收回投資獲取利潤，風險投資小。然而這種模式的收益較為固定，不能獲得后期運營所帶來的收益。

2.我國養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式主要有三種：銷售模式、出租模式、租售結合模式，下面分別介紹這三種盈利模式

（1）銷售模式。這種模式是面對老年人群體，出售有產(chǎn)權的房屋。其投資收益絕大部分為產(chǎn)品出售獲得的一次性收入，投資回收期短，能夠快速回籠資金、提高資金周轉。但是此種模式下的養(yǎng)老地產(chǎn)項目必須取得土地的使用權，能夠享受到政府的土地優(yōu)惠政策的可能性較小。

（2）出租模式。這種模式是持有經(jīng)營，開發(fā)企業(yè)完成整個項目后采用出租的方式或者會員制形式為老年人提供服務。采用這種模式的項目需要有強大的配套設施，保持長期良好運營和功能運轉，從而吸引客戶。

（3）租售結合模式。租售結合模式與美國養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)運營模式有些類似，將住宅銷售與物業(yè)服務相結合，實現(xiàn)了“二元化”（中和銷售和出租兩種模式）的盈利模式。開發(fā)企業(yè)的收益不僅來源于房屋產(chǎn)權的銷售，還包括配套的物業(yè)運營管理帶來的經(jīng)濟效益。但是這種模式下，開發(fā)商也將面臨更多的復雜情況和風險投資。

養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式比較 圖1—1

盈利模式優(yōu)勢劣勢開發(fā)商案例

租賃模式有利于獲取后期運營的持續(xù)收入和提升運營能力和影響力對資金要求較高，資金占用量大，投資回收期較長；要求有專業(yè)的運營管理團隊對和強大的財力支持具有政府的大力支持或者實力超強的開發(fā)商北京燕達國際健康城

銷售模式依托銷售回籠資金，避免物業(yè)運營風險，投資回收期較短，資金壓力小對養(yǎng)老地產(chǎn)利潤挖掘不夠，無法獲得物業(yè)經(jīng)營帶來的增值收入和溢價收入具有一定實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)北京東方太陽城

銷售和租賃相結合經(jīng)營方式靈活，不僅可以保證部分投資的及時收回，還能取得長期的穩(wěn)定收益投資回收期長、對開發(fā)商資金要求較高，同時對企業(yè)的經(jīng)營管理經(jīng)驗和能力，以及各種社會資源的整合和協(xié)調(diào)能力有較高要求實力強大且有充足的資金來源的房地產(chǎn)企業(yè)綠城烏鎮(zhèn)雅園

二.我國養(yǎng)老地產(chǎn)運營中的問題

1.缺乏專業(yè)化管理

養(yǎng)老地產(chǎn)融合了養(yǎng)老服務業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)兩個領域的專業(yè)知識和技能。而開發(fā)商在后期的養(yǎng)老服務經(jīng)營方面經(jīng)驗不足，無法進行有效的管理，以至于運營過程中不能建立完善的服務體系，影響整個項目的盈利和品牌建設。目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)的物業(yè)管理基本還停留在養(yǎng)老院的管理水平上，且嚴重缺乏專業(yè)的養(yǎng)老服務工作人員，很多開發(fā)商都將精力更多地放在硬件設施上，而忽略了專業(yè)化服務隊伍的培養(yǎng)和管理體系的建立。

2.以銷售為導向，運營模式單一

目前來看，商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多數(shù)采用住宅開發(fā)項目的短期運營模式—以銷售為主，其項目的后期運營也主要靠開發(fā)商自主經(jīng)營。一方面開發(fā)商對后期運營服務管理經(jīng)驗不足，另一方面項目前期投資大，回收期長，會影響項目資金鏈的運作，從而影響項目的生存和發(fā)展。

3.缺乏政策保障和法規(guī)依據(jù)

養(yǎng)老地產(chǎn)帶有一定的社會福利性質，因此政府的扶持政策對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展有著至關重要的作用。雖然國家出臺了一系列的政策促進養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，但是一些具體的執(zhí)行措施并沒有明確的細則。

三.對策與建議

1.提高專業(yè)化管理水平

養(yǎng)老地產(chǎn)的核心是服務，無論是開發(fā)企業(yè)還是專門的管理機構來經(jīng)營后期的運營管理，都需要提升專業(yè)化管理水平和服務能力。需要加強專業(yè)人員的培訓，完善養(yǎng)老設施配套服務體系，從而更好的滿足老年消費者的多樣化需求，這是養(yǎng)老地產(chǎn)持續(xù)健康運營的重要基礎。

2.積極探索養(yǎng)老地產(chǎn)“多元化”運營模式。

積極探索有效的運營模式關系到養(yǎng)老地產(chǎn)項目的健康發(fā)展，美國養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式多采用開發(fā)與運營管理相分離的模式，而我國目前多以全過程運營為主即開發(fā)與運營相結合的模式，運營模式相對單一。我國養(yǎng)老地產(chǎn)可以借鑒美國的運營模式：凈出租、委托專門的運營商經(jīng)營、出讓+委托經(jīng)營等多元化運營，激活我國養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。有了長期統(tǒng)一的服務經(jīng)營，才能對入住者更有保證。

3.強化政府職能，健全法律法規(guī)

為了鼓勵和規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，政府部門應該強化其職能，使相關方面的法律法規(guī)規(guī)范健全。借鑒日本的養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式，我國政府可以適當?shù)母鄥⑴c到養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展中來，提供稅收、補貼和政策優(yōu)惠，完善養(yǎng)老金等保險制度，監(jiān)督約束養(yǎng)老機構的運營。

總之，我國養(yǎng)老地產(chǎn)項目在運營模式上，多以出租、出售和租售結合的方式，應重視物業(yè)服務性收入，從長遠效益出發(fā)來看，開發(fā)商與運營商實現(xiàn)分離，各司其職，專業(yè)的經(jīng)營管理將更好地促進養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，將成為一種發(fā)展趨勢。

作者簡介：

薛立：沈陽建筑大學管理學院教師

李倩倩：沈陽建筑大學管理學院研究生