房地產眾籌：機遇與風險并存

在轉型升級的壓力之下，地產電商和傳統地產企業都在尋找新的突破口。開發商不約而同地瞄上了“眾籌”背后的商機。在平安好房首席執行官莊諾看來，“在整個房價構成中，40%是地價，15%是借貸融資成本，3%到5%是營銷成本。當眾籌成為集資的主要方式時，借貸融資成本和營銷成本將不再存在，真正可實現降房價的目標。”

忽如一夜“眾籌”來

“眾籌”，對于大多數人來說，還是個模糊的概念。那么，“眾籌”究竟是什么呢？團購？集資？

所謂眾籌，指的是利用互聯網向大眾籌集資金，以幫助籌款人完成某個有特定意義的項目。“眾籌”由發起人、跟投人、平臺三個方面構成，具有低門檻、多樣性、依靠大眾力量、注重創意的特征。

2012年12月8日，美國網站Fundrise率先將“眾籌”的概念植入房地產中，米勒兄弟的“房地產眾籌”模式一經上線便獲得了火爆的反響。

如今，房地產界的眾籌風已經吹到了中國。圍繞“眾籌”，各房企起舞狂歡，房地產眾籌成為互聯網金融領域一顆閃亮的新星。媒體報道，2014年上半年，國內眾籌共完成融資為1423起，募集資金的總金額約為一億九千萬。不過，從市場規模上來看，眾籌的這一數字與P2P網貸規模相比差距甚遠。

進入2014年年底，互聯網“眾籌”之戰終于在地產行業全面打響，房企、電商、中介先后加入了對這一新興領域的爭奪。2014年12月25日，本土房企申基集團聯手搜房網推出首個千萬級別墅眾籌項目，據悉，700萬元的眾籌金額在兩小時內被一搶而空。進入2015年，全國已有近10家房企參與了京東、搜房等電商平臺推出的眾籌活動。今年5月29日，新浪樂居推出的萬科黃埔倉眾籌活動正式線上開搶，45秒內搶空，平均每秒鐘成功支付7.62個，再次刷新紀錄。

5月31日，萬科黃埔倉舉行了線下競拍，價值70余萬的房子38萬起拍。媒體親眼見證了樂居華南O2O房產眾籌打造的第二次傳奇。“經過39輪的激烈競拍，黃先生以66.5萬元拿下房源，溢價84.72%，溢價總金額30.5萬。”

不過，總體而言，目前我國房地產眾籌仍處于起步階段，其模式也相對簡單，主要有三種。

投資理財產品型

去年9月，萬科蘇州公司推出房產眾籌項目。科制定的規則是，只要投資1000元以上，就可以成為投資者，并獲得不低于40%的預期年化收益率；籌到54萬元總額截止，相當于總價的6折。此前，萬科還與平安一起開發了一款年化收益率在6.5%以上的金融產品——“平安萬科購房寶”，“投資者在獲得理財收益的同時，還可以同時認購房源。”萬科方面稱，這一產品是萬科主動運用互聯網思維改變傳統開發與銷售模式的有益探索。據說，郁亮對于萬科的遠景規劃是，把員工和合作伙伴變為合伙人，同時把萬科改造為一家眾籌公司。

營銷推廣型

在與百度、淘寶合作之后，大力發展互聯網營銷渠道的萬科又試圖通過互聯網金融“嘗鮮”來增加樓盤銷售量。對萬科來說，眾籌模式最大的好處，是可以借眾籌吸引客戶，同時分析客戶的購買能力，進而有針對性地進行營銷。

“對于房企而言，與電商合作以眾籌等形式拓寬營銷渠道，這是進軍互聯網金融最快的途徑。”上海易居研究院研究員嚴躍進說，目前，地產市場逐步向存量市場和改善性需求轉變，地產行業以開發、建設和銷售為主導的傳統模式將受沖擊，地產行業內部的房企、中介、電商也都需要根據市場變化，調整各自的營銷模式。在營銷模式方面，金科、萬科、首創、中鐵等房企開始自建“全民營銷平臺”，而遠洋、保利、申基等房企則通過眾籌的方式，在營銷渠道方面尋找與互聯網接軌的方向。

對房企來說，眾籌一方面可以緩解融資壓力、分散投資風險，另一方面也是利用互聯網優勢，拓寬銷售渠道和產品開發方式的有益嘗試，開發商利用新的營銷方式獲得曝光展示機會。

合作建房型

投資理財型的房地產眾籌讓人們享受到的是“土豪式”的投資收益盛宴，營銷型房地產眾籌讓開發商可以更大力度地讓利給購房者，而合作建房型目標是擠出房地產中間環節的利潤，讓更多人以成本價置業。去年10月10日，南京一家地產公司推出國內首家眾籌建房投資平臺——“樂居眾籌”。其置業模式是，先尋找購房群體，然后根據客戶的購房居住需求拿地，并通過專業開發商代建直至最終交付使用，整個建造過程公開透明。對于參與者最擔憂的資金安全問題，“樂居眾籌”通過第三方銀行監管資金解決，“封閉運作，專款專用，確保資金安全”。

合作建房型模式通過互聯網手段，將購房者匯聚起來，籌集到資金后聘請中小開發商來建房。此種模式將傳統的開發商建房子、購買者買房子的純買賣關系，轉變為購房者聘請開發商建房子的雇傭關系。而對購房者來說，意味著可以以更低廉的價格買到房子；對于開發商來說，則解決了開發商的資金及客戶問題。

投資眾籌需謹慎

在“互聯網+”的大環境下，相較于傳統的投融資模式，房地產眾籌擁有極大的發展空間，值得期待。與此同時，隨著房地產眾籌概念在國內的走紅，社會各界對房地產眾籌的質疑也漸漸浮出水面。

中籌網金創始人唐人近期在接受媒體采訪時表示，目前國內房地產眾籌行業尚存一些問題。舉例來說，某股權投資基金公司推出“眾籌建房”項目，吸引投資人以眾籌的形式“私人訂制”比市場價便宜的房子。這種非公開的“收費會員制”籌資形式明顯是一種偽眾籌行為，其本質是打著互聯網金融——眾籌融資旗號，穿著互聯網金融的馬甲，吸收公眾資金。如果眾籌平臺方不能保持“獨立性”，成為直接或間接的交易方，就會不可避免地成為收款主體，從而形成一個巨大的“資金池”，潛在“風險”就會產生。反觀以往P2P平臺卷款跑路事件，可知平臺自建資金池將會給不明真相的普通投資者帶來投資風險。因為投資者份額如果持有時間過長，有可能導致資金被套牢，無法轉讓。

“通過眾籌活動，開發商可以在房子出售之前提前獲得資金，對于個人投資者來說，眾籌買房降低了購房門檻，似乎更劃算，不過，需要提醒投資人的是，地產眾籌機遇與風險并存。”業內人士不無憂慮地指出。在樓市投資屬性逐漸弱化，客戶剛性需求降低，炒房時機今非昔比的時代，房地產眾籌類的金融產品是不是一個新的金礦，依然有待觀察。