房地產價格波動與居民消費文獻綜述與影響分析

■ 李麗娜（長春工程學院教務處 長春 130012）

引言

投資、出口和消費是促進經濟社會發展的三大構成，對一個國家或地區經濟發展而言，消費的作用在某種程度上更為重要。長期以來，中國經濟發展和增長大多依賴于出口與投資方面，政府雖然也采取了一些促進內需發展的政策，但推動國民經濟發展的作用不足。據國家統計局相關統計資料，2000-2011年，消費需求對GDP貢獻率由65.1%降至55.5%，投資對GDP的貢獻率由22.4%提高至48.8%。在消費需求中，居民消費占比由2000年的74.5%降至2011年的72.2%，2000年以來，經合組織（OECD）成員國的居民最終消費率平均水平一直保持在55%-57%之間。總之，中國居民最終消費率長期停留在50%以下，呈現逐年下降態勢，2000-2011年，中國居民最終消費率從46.4%下降到35.5%，不僅降速快，降幅也很突出（見圖1）。

相關經濟學理論認為，一個國家或地區主要影響居民消費因素為居民收入與財富存量，庇古（1943）較早提出實物資產財富效應思想，較早的研究中，學界僅限于金融資產價格對消費影響，21 世紀初，學界逐漸重視房地產價格波動對于居民消費影響，此后經濟發展逐漸證實了房地產財富對消費的作用。如2001年的美國互聯網泡沫破裂，2008年美國房地產泡沫的破裂兩件事件，更佐證了房地產價格波動對居民消費的影響。

中國房地產市場發展起步較晚，1998年房改以來，房地產飛速發展，2011年商品房銷售面積為10.99 億平方米；房地產均價從1998年的2063元/m2上漲到2011年的53663 元/m2；2011年，中國房地產投資額占固定資產投資的1/5。據清華大學金融研究中心統計，中國家庭資產中房地產財富占67.72%，因而房價波動對消費影響作用巨大。

根據國內外相關文獻，結合中國實際，研究房地產價格波動對消費影響，基于理論研究相對缺乏，對完善該相關理論具有重要意義。從實踐方面分析，近年來中國對房價過快增長進行了宏觀調控政策，而房價下跌對消費的抑制與刺激內需政策相背離，進一步對此進行相關研究，在新的背景下，賦予房地產價格波動對居民消費新的解析和涵義。

相關理論解析

（一）房地產財富效應

財富效應是不考慮相關條件下，由于受貨幣余額影響，居民消費發生的變化，解釋了貨幣財富對居民消費影響。人們的財富擁有股票、房產、存款等形式，影響居民財富因素日趨復雜，需要將財富效應的研究與分析逐步推廣到其他形式如房地產。因此，本文界定為不考慮其他因素條件下，房地產財富為房價的波動對居民消費的影響。

（二）消費函數理論

第一，凱恩斯絕對收入假說，基于1929-1933年經濟社會發展背景，凱恩斯認為短期內居民消費由居民收入決定，隨著收入的增加，邊際消費傾向呈現遞減的態勢。第二，庇古的實際余額效應理論，認為物價是影響居民消費的因素，物價上漲幅度與可支配收入上漲幅度相同，下降了消費者資產實際價值，抑制了消費者實際消費；帕廷金認為實際余額效應認為人們資產價值增值會刺激消費需求。第三，持久收入理論，弗里德曼（1957）認為消費者收入由持久性和暫時性收入組成，消費者暫時性消費和暫時性收入不存在固定比率，消費者持久性消費與持久性收入存在固定比例，消費者會根據持久性收入做出當期消費決策。第四，生命周期理論，P.莫迪利安尼（Franco Modigliani）、安東（Alberto Ando）提出主流消費理論，假設消費者是完全理性的，認為在消費者處于不同的階段，邊際消費傾向不同，消費者會對消費進行合理規劃，達到最大效用。

相關文獻回顧及分析

（一）國外文獻

20世紀30年代，庇古提出資產財富效應，20 世紀80年代，國外學界對房地產價格波動對消費的影響進行了理論與實證研究。

第一，房價上漲對消費的刺激作用，一是對單個對象研究，Case（1987）以二十世紀七八十年代為研究時間，以美國住房與消費為對象，認為房價上漲對居民消費具有作用，房價每上漲1%，居民消費上漲0.23%；Yoshikawa（1989）研究了日本土地價格與儲蓄之間的關系，認為上升的房價會增加有房者、無房產者的消費。Engelhardt（1996）檢驗了1984-1989年有房消費者的資產消費，中等收入消費者房地產財富效應邊際消費傾向為0.03；Nikola Dvornak（2003）以澳大利亞為研究樣本，實證結果認為房價每上漲1%，居民消費會上漲3%；Belsky 等（2004）采用ECM、SCF模型及SIPP等機構數據，以美國為研究對象，認為房價每上漲10%，居民消費上漲4.5%。Bover（2005）研究了西班牙2002年的EFF 數據，認為不動產價格每增長10%，居民消費增長1.5%；Carroll 等（2006）研究了21世紀初美國房地產及股票市場，認為長期內房地產邊際消費傾向為0.09，短期為0.02。Kishor（2007）分析美國居民資產價格波動對消費影響，認為房地產價格波動的邊際消費傾向為0.07。二是多個研究對象對比研究，如Ludwig（2001）以16個OECD國家為對象，認為金融市場主導型國家和銀行主導型國家的房地產財富效應MPC分別是2.7和4.5；Boone（2002）認為G7 國家房地產市場存在財富效應明顯，如加拿大范圍在0.045-0.08。Case（2005）以25年歐洲14 個工業國家的面板數據為研究對象，認為美國各州房價上漲1 美元，消費相應增加0.6 美分；Girouard（2003）實證了OECD 國家住房資產MPC值，認為英國的MPC值介于0.01-0.02 間，法、德不明顯。

表1 ADF 驗證結果

圖1 中國居民消費率與OECD 平均消費率對比

圖2 中國房價波動情況

圖3 中國商品房銷售情況

第二，房價上漲對消費不具有刺激作用，Elliott（1980）認為居民消費對金融資產價格較為敏感，短期內不會轉化成現實購買力；Sheiner（1995）認為房價上漲與買房者消費不存在財富效應；Levin（1998）以退休人員數據為研究對象，認為房價波動對消費沒有相關影響；Sock-Yong Phang（2004）以新加坡房地產市場為對象，認為新加坡房地產價格增長未對消費具有明顯作用。

上述分析認為，國外相關研究較早，房地產價格上漲與刺激居民消費沒有達成一致，多數學者認為房地產市場價格上漲對消費具有作用，但不同學者就影響程度存在差異，少數學者認為沒有影響，甚至存在負向影響。

（二）國內文獻

圖4 房價與社會零售品消費總額對比

國內對此方面研究較晚，近年來研究較多，主要從兩個方面體現：

第一，房價上漲對消費具有作用。一是房價上漲對消費具有明顯作用，臧旭恒（2001）認為房價上漲對消費具有作用；劉建江（2005）從實際財富和消費者信心角度，認為房價上漲增加了居民消費。張紅（2005）以中國35個大中城市為對象，認為房價上漲對居民消費具有推動作用；陸勇（2007）認為香港存在正向財富效應，房地產價格上漲1%，消費支出增加0.27%；李亞明（2007）以上海市為對象，認為上海房價每上漲10%，居民消費相應上漲5%；韓建雨（2007）利用VAR模型，以1998-2006年為對象，認為收入是影響中國居民消費的最主要因素，房地產價格波動對消費的影響明顯；趙嘵剛（2009）對1998-2008年度數據，認為中國房價每上漲1%，居民消費增加0.17%；樊瀟彥（2005）研究了上海市居民消費，認為上海房價上漲10%，居民消費增加5%-6%；謬露（2010）實證認為中國房價上漲對消費具有作用，房價上漲1%，居民消費增加0.23%。二是房價上漲對消費刺激作用微弱，如胡小芳（2008）認為房地產市場財富效應大于股票市場；戴珊珊（2007）認為上海房地產價格波動對居民消費影響微弱；陳淑云（2008）認為中國房地產市場財富效應小于國外學者實證的結果。

第二，房價上漲對消費不具有刺激作用，洪濤（2006）實證認為中國房地產價格波動與個人消費支出呈現負相關，商品房平均銷售價格上漲1%，居民人均年消費支出相應減少0.13%；高春亮（2007）認為房地產對消費影響負向作用的原因是預防性動機、消費者信貸約束等；張存濤（2007）認為1987-2005年中國房地產價格上漲對居民消費具有抑制，房價上漲1%，消費將下降2.2%。肖宏（2008）認為1998-2005年中國房價上漲對居民消費不存在作用；劉麗（2008）認為廣州2003-2007年房價對消費起抑制作用，房價上升1%，居民消費下降0.13%。周建軍（2008）認為1999-2005年中國房價上漲對消費具有抑制作用，房價上漲10%，居民消費下降0.4%。李成武（2010）認為中國1999-2008年房地產價格每上漲1%，居民消費下降0.1%。

從上述研究分析，國內學者研究認為中國房價上漲對消費某種意義上具有抑制作用，一些學者認為作用比較微弱，當然，不同學者就房價對居民消費影響程度的結果存在較大差異。

綜上，國外學界認為房地產價格上漲對居民消費存在正向影響，不同研究對象的影響程度不同；國內學界研究較晚，但做了大量的實證研究，國內學者認為中國房地產價格對消費具有抑制作用或作用較弱；但房價波動對居民消費影響度的因素缺乏系統的研究，需要進一步深入探討。

中國房地產及消費市場分析

（一）中國房地產發展態勢

中國房地產業經過多年發展己步入快速發展軌道，房地產市場需求逐年增長。1986年房地產企業僅1991家，1992年后住房制度全面改革，住房交易市場開始活躍，1993年下半年房地產行業進入調整期，1994年商品房價格率下降到9.1%，1994-1997年經濟由熱轉冷，1998年中國房地產業進入新發展時期，2003年中國房地產開發投資額比上年相比增加30.3%；2008年，全球金融危機出現，房地產發展不景氣，2010年后，房地產市場快速回暖，價格不斷攀高，調控政策出臺，政府試圖促進房地產市場健康發展。2001年以來中國房地產開發投資額增長率為15%以上，由于受宏觀調控政策影響，房地產開發投資額增長率略有下降。

中國GDP呈現快速增長態勢，年均增長率為10%，房地產開發快速增長，投資額增速大于GDP增速，2011年為13%。房地產對國民經濟作用日益明顯，房地產處于產業鏈的中間位置，對上下游企業帶動作用，據相關統計，受房地產市場直接或間接影響的行業達60余個。

從中國房地產銷售市場分析，如圖2所示，除2008年受金融危機影響，2001年以來中國商品房銷售均保持增長態勢，增長率波動態勢明顯，2009年由于政府救市政策，增長率達最高的23.2%。2010年以來基于調控政策影響，銷售均價增長率下滑，如圖3所示，2001年以來中國商品房銷售面積與房價變化趨勢相對一致，年增長率不盡相同。

因此，從長期來看，房地產銷售面積及銷售均價處于上升態勢，在短期較易受到宏觀環境的影響，但兩者波動趨于一致。

（二）中國消費市場發展態勢

據國家統計局相關統計，2001年以來，中國城鎮人均可支配收入呈上漲態勢，2011年達2.18 萬元，2009年下跌10%以下；此后受宏觀經濟政策影響，人均收入增長率回升，表明中國城鎮居民消費能力逐漸提升。2011年，中國社會消費品零售額為18萬億，增長率為14.64%，2007-2011年增長率呈15%，2008年為最高，達22%。居民消費自2001年以來保持增長態勢，但上漲比小于GDP增長比，不利于最終消費率形成和發展，自2001年以來呈下滑態勢，2001-2011年，從40%下滑到33.83%。對比國外發達國家，據世界銀行相關數據，發達國家消費率高于國內，如美國為86%、英國為86%、日本為75%；一些發展中國家消費率也高于國內，如印度為73%、泰國為68%。因而，中國消費率出現不足問題，居民消費與GDP增長不協調。

如圖4所示，對比房價與居民消費，除個別年份，中國房地產均價與社會零售品消費總額變化態勢趨同，保持上升態勢，進一步表明房價上漲對中國居民消費的作用。

理論模型與假設分析

（一）模型構建與數據選擇

根據上述生命周期理論等理論基礎，借鑒了劉宇（2012）、Kishor（2007）等國內外相關文獻，根據本文研究內容，構建模型如下：

其中，Ct為當期消費，PHt為當期房地產價格，Yt為當期居民收入，α、β為房價與當期收入邊際消費傾向。本文數據為2007-2013年相關數據，數據來自于《中國統計年鑒》、國家統計局相關網站等。為消除數據的異方差性，對回歸數據取自然對數，回歸模型可表示為：

（二）實證分析

首先，單位根檢驗。利用E-views 軟件，采用ADF單位根檢驗方法檢驗，如表1所示，結果顯示LnCt、LnPHt、LnYt不是平穩序列，存在單位根；DLnCt、DLnPHt、DLnFt均為平穩序列，DLnCt、DLnPHt、DLnYt服從一階單整過程。

其次，協整檢驗。采用E-G檢驗法，結果如下：

其中，R2=0.8081，DW=2.2012，模型擬合優度比較好，不存在自相關性；殘差分析認為在5%的顯著水平下，t檢驗統計量值為-4.901372，小于臨界值，拒絕H，表明兩者之間存在協整關系。

對社會消費品零售總額分別與城鎮家庭人均可支配收入、商品房平均銷售價格進行格蘭杰因果檢驗顯示，社會消費品零售額與商品房平均銷售價格存在雙向因果關系；商品房平均銷售價格是中國居民消費水平的格蘭杰原因，吻合了弗里德曼持久收入假說，因而房地產市場收益是持久的，當暫時性的收入轉化成為持久收入預期，才能積極促進消費支出。

結論與對策

上述實證結果可知，中國房地產市場價格波動對居民消費具有正向的積極影響，影響系數較小，收入是居民消費的最關鍵因素。受貧富差距、住房金融市場等影響，中國房價上漲對居民消費作用沒那么明顯，而國外學界研究較為明顯。未來中國房地產市場發展及居民收入分配應從以下路徑著手：

第一，積極縮小貧富差距。首先，注重國民收入的初次分配，切實提高居民收入，降低擠出效應；其次，更加注重公平，積極扭轉收入分配差距過大的趨勢，發揮再分配作用，進一步完善和建立社會保障，建立更加完善的社會公共服務體系，降低房地產擠出效應。最后應加強財稅等稅費的調節，利用財政和稅收政策，創造更多財政性收入，同時利用稅收杠桿和調節作用，縮小收入差距。

第二，構建多層次的住房供給結構，進一步加快社會保障房建設，滿足居民住房的多元化需求，釋放居民消費對其他商品的需求，積極緩解擠出效應，充分發揮房價上漲對消費的促進作用。

第三，科學調控房地產價格。過高房價增加了房價收入比，增大了擠出效應，在一定程度上會抑制房價上漲對消費的作用。因此，應合理調控房價，增加房地產財富效應，政府應積極、合理運用政策手段，適當保持房價波動幅度，釋放居民消費能力，逐漸增強居民對房價心理承受信心。

第四，完善房地產三級市場。首先，合理降低交易成本和傭金比例，提高房地產三級市場效率；其次，提高中介準入門檻，完善中介規范，增強居民對中介信任；最后，建立信息交易平臺，增強買賣雙方信息對稱性，減少買賣雙方的交易難度和時間，提高三級市場的效率。

第五，完善中國住房金融市場。首先，不斷豐富和創新中國住房權益變現工具，實行房地產資產證券化，注重合理控制其風險；其次，增加信貸規模，減小家庭獲得住房抵押貸款難度，增強流動性，積極發揮房地產財富效應；最后，降低貸款首付比，增強普通消費者的購買能力，實行差別化信貸策略，增加住房自有率，促進普通居民需求，防止一些投機性需求。

第六，引導居民消費理念，對于一些無房者，積極鼓勵貸款買房或以租房代替買房，多方面釋放居民消費能力，緩解房價上漲對居民消費抑制；積極鼓勵一些有房者以抵押房產等方式促進房產的流動性，提升房價上漲對居民消費的積極作用。

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