基于層次分析法的某商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

【摘要】近年來房地產(chǎn)作為中國的支柱產(chǎn)業(yè)得到了蓬勃迅猛的發(fā)展，越來越多的企業(yè)參與到了這場(chǎng)大運(yùn)動(dòng)當(dāng)中。但是隨著市場(chǎng)的不斷完善與發(fā)展，外部環(huán)境內(nèi)部環(huán)境都開始變得復(fù)雜、敏感，僅僅依靠?jī)r(jià)差作為利潤(rùn)的時(shí)代必將被淘汰，如何精細(xì)化管理變得尤為重要。本文通過分析目前國內(nèi)外房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)狀，并且結(jié)合我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境，利用某商業(yè)地產(chǎn)案例試圖找出一種可以理論化計(jì)算的方式來幫助企業(yè)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)源，希望為以后類似的工程提供借鑒。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)； 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別； 層次分析法

引言：最近十幾年來，房地產(chǎn)在我國的發(fā)展風(fēng)生水起，越來越多的房產(chǎn)企業(yè)和非房產(chǎn)企業(yè)都加入了這個(gè)看起來利潤(rùn)巨大的行業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)更是頻繁進(jìn)入人們的視線，不斷上漲的房?jī)r(jià)牽動(dòng)著普通百姓和政府的每一根神經(jīng)。隨著越來越多企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)這一行業(yè)，再加上政府不斷加強(qiáng)的調(diào)控措施，房地產(chǎn)已經(jīng)開始走向微利時(shí)代。其實(shí)這也正是一個(gè)行業(yè)走向成熟的必經(jīng)階段。在這個(gè)階段，對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制提出了更高的要求，而風(fēng)險(xiǎn)控制是我國房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中十分欠缺的，企業(yè)需要利用這個(gè)契機(jī)建立并不斷完善風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)。

1、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理研究綜述

風(fēng)險(xiǎn)管理在我國起步較晚，“風(fēng)險(xiǎn)”一詞最早出現(xiàn)于1980年的文獻(xiàn)中。普遍看來，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)研究還處于較低水平。在20 世紀(jì) 80 年代初，陳佑啟、申立銀、俞明軒進(jìn)行了投資風(fēng)險(xiǎn)的理論研究，但實(shí)踐方面的研究顯得不足。1998年，李啟明對(duì)于房地產(chǎn)的投融資風(fēng)險(xiǎn)做了定性分析；2001年，王偉寧和李淑同做了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理研究；2003年，趙世強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的研究進(jìn)了一步，他不僅提出了風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，還細(xì)致分析了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的各階段可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。張道航則對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)做了更細(xì)化的分析，提出準(zhǔn)備不足、布局不合理、運(yùn)作脫離實(shí)際等我國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目存在的普遍風(fēng)險(xiǎn)。陳世杰，劉曉君更進(jìn)一步，將風(fēng)險(xiǎn)大類做了以下歸類：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)以及政策風(fēng)險(xiǎn)（如城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)），并提出了相對(duì)應(yīng)的防范措施。百虹更詳細(xì)地指出了資金、人才缺乏，泡沫過大等商業(yè)地產(chǎn)存在的六大風(fēng)險(xiǎn)。鄧航，周為吉等人區(qū)分了不同的地產(chǎn)開發(fā)形式，從開發(fā)環(huán)節(jié)，資金的回收周期、回收方式，宏觀環(huán)境影響大小，對(duì)開發(fā)商運(yùn)營(yíng)能力的要求等方面對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)做了分析。

2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理過程

商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理就是在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析識(shí)別的基礎(chǔ)上，提出可行的風(fēng)險(xiǎn)防御、控制的全過程，大致可分為以下六個(gè)階段：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)決策、風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施和檢查。本文著重尋找風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別階段的方法。

3、以上海某建材大廈項(xiàng)目為例用層次分析法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

上海某大廈新建項(xiàng)目為大型商場(chǎng)辦公綜合體項(xiàng)目，建設(shè)內(nèi)容包括：高層辦公用房、大型建材商場(chǎng)。總建筑面積：99993平方米，其中：地上面積約64655平方米，地下建筑面積約35338平方米。本工程為地下3層，地上3-16層的大底盤多塔樓結(jié)構(gòu)，地下二層、三層層高3.90m，地下一層5.5m。東側(cè)和北側(cè)各布置1棟地上16層的高層建筑。

商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，它所要考慮的因素多種多樣，比如規(guī)模的大小、選址問題、項(xiàng)目定位的高低、特色的定位、招商租售定位以及選取哪些品牌入駐等等因素。這些因素對(duì)于項(xiàng)目最后的成功都有著決定性的影響。還有一點(diǎn)就是，這些因素都不是一成不變的，他們受到政策、流行風(fēng)尚、人們消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變而轉(zhuǎn)變，一旦建成的商圈不符合大眾的口味，想要反敗為勝就是一件非常困難的事。因此，在做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的決策時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)管理是必不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)，做好風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和控制是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目獲得成功的重要前提。

3.1基于 AHP 對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重的確定

風(fēng)險(xiǎn)因素按照一定的視角可以分為不同的層次，我們將建材大廈項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素劃分為三個(gè)層次：目標(biāo)層、階段層和實(shí)施層。目標(biāo)層：建材大廈項(xiàng)目的綜合風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)值，用A來表示，它是設(shè)立標(biāo)評(píng)價(jià)體系最后想要達(dá)成的目標(biāo)，即完成對(duì)建材大廈項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)量；階段層：按照建材大廈項(xiàng)目實(shí)施階段的先后順序，各階段的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)分別用B1、B2、B3、B4表示，依次代表投資決策階段、前期準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目建設(shè)階段、運(yùn)營(yíng)租售階段；實(shí)施層：項(xiàng)目的每一階段又對(duì)應(yīng)著不同類別的風(fēng)險(xiǎn)，我們用Ci來表示準(zhǔn)則層的各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)。其中投資決策階段包含4個(gè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)；前期準(zhǔn)備階段包含6個(gè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)；項(xiàng)目建設(shè)階段包括4個(gè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)；運(yùn)營(yíng)租售階段包括4個(gè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)。

構(gòu)建的風(fēng)險(xiǎn)層次結(jié)構(gòu)模型如下圖所示：

3.2.建材大廈項(xiàng)目各風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)權(quán)重的計(jì)算

（1）投資決策階段（B1）包含的可行性研究風(fēng)險(xiǎn)C11、開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)C12、開發(fā)區(qū)位選擇風(fēng)險(xiǎn)C13、投資物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)C14的權(quán)重計(jì)算如下：

判斷矩陣為：

判斷矩陣B1的一致性檢驗(yàn)：

因此，該判斷矩陣通過了一致性檢驗(yàn)，投資決策階段各風(fēng)險(xiǎn)因素指標(biāo)的權(quán)重為：

（可行性研究風(fēng)險(xiǎn)C11，開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)C12，開發(fā)區(qū)位選擇風(fēng)險(xiǎn)C13，投資物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)C14）=（49.58%，26.71%，15.44%，8.26%）

（2）同理前期準(zhǔn)備階段（B2）包含的融資風(fēng)險(xiǎn)C21、合同風(fēng)險(xiǎn)C22、項(xiàng)目招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)C23、土地獲取風(fēng)險(xiǎn)C24、勘察設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)C25、前期手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)C26的權(quán)重計(jì)算結(jié)果如下：

（融資風(fēng)險(xiǎn)C21，合同風(fēng)險(xiǎn)C22，項(xiàng)目招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)C23，土地獲取風(fēng)險(xiǎn)C24，勘察設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)C25，前期手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)C26）=（35.43%，20.93%，18.57%，11.71%，7.01%，6.34%）

（3）同理 建設(shè)階段（B3）包含的工期風(fēng)險(xiǎn)C31、成本風(fēng)險(xiǎn)C32、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)C33、安全風(fēng)險(xiǎn)C34的權(quán)重計(jì)算結(jié)果如下：

（工期風(fēng)險(xiǎn)C31，成本風(fēng)險(xiǎn)C32，質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)C33，安全風(fēng)險(xiǎn)C34）=（48.39%，27.95%，16.80%，6.85%）

（4）同理運(yùn)營(yíng)租售階段（B4）包含的市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)C41、營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)C42、銷售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)C43、運(yùn)營(yíng)決策風(fēng)險(xiǎn)C44的權(quán)重計(jì)算結(jié)果如下：

（市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)C41，營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)C42，銷售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)C43，運(yùn)營(yíng)決策風(fēng)險(xiǎn)C44）=（48.31%，22.85%，20.81%，8.03%）

（5）同理風(fēng)險(xiǎn)綜合風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)（A）包含的投資決策階段B1、前期準(zhǔn)備階段B2、項(xiàng)目建設(shè)階段B3、運(yùn)營(yíng)租售階段B4的權(quán)重計(jì)算結(jié)果如下：

（投資決策階段B1，前期準(zhǔn)備階段B2，項(xiàng)目建設(shè)階段B3，運(yùn)營(yíng)租售階段B4）=（51.42%，30.60%，11.24%，6.75%）

綜合以上的分析計(jì)算，我們得到各風(fēng)險(xiǎn)因素所占的權(quán)重，如下圖所示：

4、結(jié)語

經(jīng)過以上層次分析法的分析計(jì)算得出的結(jié)論，可以看出投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)較大，而該階段中可行性研究階段的風(fēng)險(xiǎn)較大；同理前期準(zhǔn)備階段的融資風(fēng)險(xiǎn)也較大；運(yùn)營(yíng)租售階段的市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)較大。可以使得風(fēng)險(xiǎn)源通過計(jì)算的方式加以明確，為下一步風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)決策、風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施和檢查指明了方向，打下良好的基礎(chǔ)。

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