房地產開發項目工程造價控制

【摘要】我國房地產開發經過多年的發展已經取得了很大的進步，在城市的規劃和建設中發揮著重要的作用。工程造價是影響房地產價格最重要的因素之一，本文對其開發過程中的各個環節如何進行造價控制進行了探討。

【關鍵詞】房地產；開發項目；工程造價控制

引言：隨著我國房地產市場的再度升溫，開發項目越來越多。由于項目法人負責制的實施，開發項目的造價控制成為各房地產商十分關注的課題。雖然影響房地產價格高位上漲的因素較多，但工程造價高無疑是最重要的因素之一。因此，控制工程造價對房地產價格調控，特別是對廉價房、經濟適用房、限價房價格控制具有重要意義。

1、設計階段工程造價的控制

1.1設計方案優化專家指出，雖然設計費用占工程總投資的比例很?。?%～2%），但它對工程造價的影響程度達到75%。搞好工程設計階段的造價控制是有效控制工程成本的關鍵，重施工、輕設計的觀念必須克服，控制工程費用應從設計抓起。因此，建設單位在審查設計單位的設計時，要重視設計方案的優化，采用先進的技術方案和成熟的新技術、新工藝、新材料。

1.2 技術設計和施工圖設計階段的造價控制方案設計招標完成后，還要重視技術設計和施工圖設計。我國的建設項目中，一旦某個方案中標，在接下來的技術設計和施工圖設計過程中就缺少競爭機制，設計人員隨意加大梁柱截面，提高混凝土強度等級，增加配筋量，出現了不少設計不合理現象，致使投資嚴重失控。在設計過程中采用限額設計是加強此階段監督管理的有效手段，避免無謂的浪費。限額設計就是按照批準的可行性研究報告的投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制技術設計和施工圖設計，同時各專業在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制不合理變更，保證總投資額不被突破。在單體建筑設計中，注重基礎與地基處理方案的選擇。一般情況下地基與基礎的工程造價約占工程總價的15%～20%，此項費用較難控制，因為地質條件千變萬化，因此選定方案非常重要。基礎方案決定于地質勘察情況、荷載大小，其選擇原則是在保證滿足工程需要的前提下造價盡可能低。在單體設計上，要控制整棟建筑的配筋率，當然各種結構和單體的配筋率大小不等。但總體平均值大致如下：多層磚混結構約20kg/m2；多層、小高層的框架結構約30～45kg/m2；高層框剪結構約50～70kg/m2。

2、工程招投標階段造價控制

2.1嚴密、嚴肅編制招標文件。招標文件既是投標單位編制投標文件的依據，又是招標單位與中標單位簽訂工程承包合同的基礎和合同的重要組成部分，招標文件中提出的各項要求對整個招標工作乃至承發包雙方都有約束力，對工程造價具有重大影響，因此，不論是開發商自己，還是其委托的咨詢機構編制、發布招標文件，都必須嚴密、嚴肅、完整，按照規范要求進行編制和發布。

2.2完整、嚴謹、準確編制工程量清單。工程量清單是招標文件的重要組成部分，是合理確定工程造價最基礎、最根本的依據，它包括擬建工程的分部分項工程項目、措施項目、其他項目名稱和相應數量的明細清單，其專業性非常強、內容非常復雜，為避免或減少經濟糾紛、規避造價風險，要求業務技術水平高的單位和人員進行編制與審核，要體現客觀、公正、公平、對業主高度負責的精神，按照《建設工程工程量清單計價規范》及相關法律、法規、規范編制完整、準確、嚴謹的工程量清單，從源頭上避免投標單位不均衡報價帶來的造價隱患。

2.3注重資格預審，謹防串標。我國的招投標法規尚不健全、投標報價缺乏規范、評標定標不夠科學，造成有標底招標時，標底泄漏現象時有發生；無標底招標時，投標人相互串標、圍標，使工程價格嚴重失實。

3、施工階段工程造價控制

3.1編制實施資金使用計劃，糾正投資偏差

編制并控制資金使用計劃，在房地產整個開發管理中處于重要而獨特的地位，對造價具有重要的影響，它是合理確定和控制造價總目標值、各階段分目標值的依據，通過與實際造價進行定期和不定期比較，找出偏差、分析原因，適時以組織措施、經濟措施、技術措施或合同措施進行糾偏，使總造價控制在目標之內。

3.2嚴格控制工程變更，減少造價變動因素 ’

工程變更有可預見的變更如設計變更、進度計劃變更等和未能預見的變更如施工條件變更及原招標文件和工程量清單中未包括的新增工程等。對于可預見的變更，在施工前加強防范如圖紙會審條件不成熟不開工等，力爭把變更消滅在萌芽狀態，避免施工中造成不必要的浪費；對于新增工程，嚴禁通過設計變更擴大建設規模，提高建設標準，若必須變更，應在滿足功能時盡量降低變更價款。

3.3嚴把工程計量和材料價格關

工程量清單報價中的工程量是預計數量，與實際工程量可能存在差距，而且不少工程量是綜合性的，而實際施工過程中是分離的，如腳手架就包括安、拆，在給付進度款時就要注意分解，以免重復計付或超付。材料價格是組成工程造價的最重要部分之一，不少是取費計價的依據，而因市場行情多變，材料價格相差懸除，政府公布的信息參考價有時也難以跟上行情的變化，需投人大量時間和精力了解市場價格，尤其是甲供材料更要把握訂貨時機，確定好計費基數。

3.4認真審核工程款，嚴控付款比例

在不同的階段，開發商需給付或扣取工程預付款、進度款、保修金、竣工結算款，無論合同約定以何種方式付款，在各階段均需認真審核工程量、價及價差調整，把握付款比例，切忌超付?？⒐そY算是最終價款結算，經審定的竣工結算是核定建設工程造價的依據，此階段更應認真審核把關各個細節。

4、房地產開發造價管理中存在的問題

4.1工程前期造價控制不當

房地產開發單位普遍忽視或弱化了工程建設項目拓展、定位及設計階段的造價控制，僅僅把重點放在施工階段和工程結算階段。企業對工程造價管理及其管理人員的作用重視不夠，忽略了前期運營階段投資估算和設計概算的作用，造成概算超估算，預算超概算，結算超預算的現象。

4.2施工過程成本控制管理不到位

在營造過程中對成本控制管理不到位，未能切實將經濟和技術有機整合，不能盡早發現經濟管理中存在的問題，待工程竣工問題暴露時已無法彌補。往往在施工過程中只重視技術、生產，不重視成本控制與節約，未將優化技術方案、改進施工工藝、降低建設成本列入到過程營造中來，造成技術人員與經營管理人員互不溝通，工程造價控制各環節相互脫節，從而造成成本的人為不可控制狀態。

4.3缺乏科學、合理的評價體系

一個項目開發完成后，對已完工程在工程造價控制方面沒有科學的評價體系，導致企業未能收集和提煉適合本企業的成本系統，珍貴的經濟技術數據隨著產品的形成而消失，造成企業資源的巨大浪費。

5、結語

加強投資控制，控制房地產開發項目工程造價、降低工程開發成本是開發企業在激烈競爭的市場環境中賴以生存和取得良好經濟效益的重要保證?？傊?，房地產開發單位的造價管理人員要做到統觀全局、熟悉施工現場，對建筑市場走向做到心中有數，對計價定額要舉一反三、靈活應用，為開發項目在施工中的造價控制輔平道路，促使投資管理的不斷完善，提高投資效果，提高企業核心競爭力。

參考文獻：

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[2]馬雪鋒. 工程造價在房地產開發項目中的管理與控制[J]. 科技致富向導，2011（19）