加強售后住宅小區管理的思考

【摘要】隨著人民生活水平不斷提高以及改革開放的深入，我國房地產行業得到迅猛發展，大量的住宅小區也被投入到使用當中，因此，做好售后住宅小區的管理是非常重要的。本文簡要闡述了住宅小區綜合管理的重要性，分析了當前住宅小區綜合管理中存在的主要問題，提出了強化住宅小區建設管理措施。

【關鍵詞】售后、住宅小區、綜合管理

一、前言

住宅小區綜合管理是城市管理和社會管理的重要組成部分，既是關注民生和提高市民居住生活質量的需要，更是促進和諧社會、和諧社區建設的需要。近年來，各地在加強住宅小區綜合管理方面進行了有益地探索，做了很多工作，花了很多精力，取得了積極的成效，但離群眾的要求還有很大的差距。因此，如何研究解決住宅小區綜合管理中的突出問題，成為一個迫切而重要的現實課題。

二、住宅小區綜合管理中存在的主要問題

1、住宅小區建設“先天不足”，滿足居民基本生活需求的配套設施前期建設不到位、不完善。特別是取消了住宅建設項目綜合驗收后，導致分期開發的樓盤配套監管缺失，形成了大量的遺留問題，影響住宅小區投入使用后居民生活居住，難以實施有效的綜合管理和服務。

2、住宅小區綜合管理體系還沒有很好地形成。住宅小區綜合管理是一項系統工程，涉及到社會的方方面面，需要各級政府、各相關行政主管部門、各有關單位的通力協作，并明確責任，但實際工作中合力不夠、職責不清，經常發生推諉扯皮等現象，嚴重影響住宅小區綜合管理工作的開展。

3、舊住宅小區基礎條件差，管理措施跟不上。目前，主要受地方政府財力的影響，特別是經濟欠發達地區，舊住宅小區整治力度不大、步伐不快，甚至有的地方還沒有啟動整治工作，使舊住宅小區無法具備物業管理條件，大量舊住宅小區基本處于管理“真空”。

三、細化環節管理，提升住宅小區建設管理水平

1、細化規劃管理

在審批新建住宅小區規劃建設時，必須嚴格執行國家居住區相關規范，將開發建設單位提出的市政公用基礎設施和公共服務設施建設方案（以下簡稱建設方案）作為辦理建設工程規劃許可的要件之一。建設方案主要包括住宅小區基本情況、小區內市政公用基礎設施和公共服務設施建設工程進度安排及其保障措施。

2、是細化建設管理

在施工建設時，開發建設單位必須按照建設方案統籌安排住宅小區市政公用基礎設施和公共服務設施，并與住宅同步建設、同步驗收、同步交付使用。建設行政主管部門對住宅小區市政公用基礎設施和公共服務設施等工程項目實施質量監督管理，并將實施情況納入質量監督報告。

3、是細化驗收管理

在項目驗收時，分期建設的住宅小區，實行分期驗收。由建設行政主管部門負責牽頭成立驗收小組，依據有關規定進行分工驗收，并各負其職。建設行政主管部門驗收住宅小區道路建設、土建、綠化工程以及供水、供電、供氣、供暖設備設施等配套；規劃行政主管部門驗收住宅小區按照規劃設計許可建設情況；房產行政部門驗收住宅小區物業管理用房、社區用房配置落實情況和住宅小區是否具備入住條件；消防部門驗收住宅小區消防設施設備。

4、是細化保修管理

保修期內發生維修情況時，由開發建設單位履行建設質量保修責任，并在新建住宅小區辦理房屋權屬初始登記前，足額向房產行政主管部門繳納質量保修金，專款專用。保修期內，開發建設單位不履行或怠于履行保修義務的，所發生的維修費用經房產行政主管部門審核后，從該建設單位繳納的質量保修金中支付，保修期限相應順延。

四、重抓“四位一體”，建立職責明確的管理體系

1、建立推行“四位一體”管理模式

建立并完善“條塊結合，以塊為主”的管理體制，依托各級住宅小區綜合管理聯席會議，充分發揮縣區政府、相關行政主管部門的指導、協調和監督作用，落實街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居委會（黨支部）、業主委員會、物業服務企業相應責任，切實增強住宅小區綜合管理工作實效。實行縣區政府統一領導下，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）牽頭，建立起以社區黨組織為核心，社區居委會、業主委員會和物業服務企業（或其他服務主體）各司其職、充分發揮自身優勢，共同協商處理住宅小區事務、共同開展服務，共創和諧社區的“四位一體”管理模式。通過召開聯席會議，定期研究住宅小區管理中的各項事務，協調處理各種焦點、難點問題。

2、因地制宜選擇物業管理服務形式

在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下，由社區居委會（黨支部）組織業主做好業主大會、業主委員會組建、換屆改選等工作，并對其日常運作予以指導和監督。業主委員會在選聘物業服務企業時，根據物業服務企業誠信檔案并通過政府統一建立的物業管理招投標平臺組織實施，對不完全具備物業管理條件的小區，由屬地政府負責落實“準物業管理”或社區直接托管，也可依法采取業主自治管理。未成立業主委員會的住宅小區，由社區居委會（黨支部）代為行使業主委員會職責。物業服務企業必須依據物業服務合同約定認真做好小區物業管理和服務工作，維護廣大業主的合法權益，接受全體業主監督，對自身無法解決或不屬于本企業職責的問題，要及時向屬地政府和相關行政主管部門報告，并做好配合工作。

3、結合實際落實相關部門職責

政府相關部門和有關單位應依據各自職責，分工協作，共同指導、檢查、監督、落實住宅小區管理工作?？h區政府牽頭組織開展本轄區住宅小區綜合管理工作；規劃部門審核住宅小區規劃方案，查處違反規劃許可行為；建設部門理順住宅小區供水、供氣、供暖管理體制，落實相關管線維修、養護、改造責任，以及協調處理建設工程質量、查處違規裝飾裝修和擅自改變房屋結構等行為；房產部門牽頭制定物業管理規定和行業標準，加強物業服務企業日常監管，以及組織實施物業管理招投標等工作；城管部門查處和治理住宅小區占道經營、違法搭建、侵占綠地、毀壞綠化等違法行為；環保部門查處住宅小區噪聲、油煙、廢氣、排污等擾民行為；公安部門監督落實住宅小區治安防范措施，指導、監督住宅小區停車管理，以及查處違法堆放易燃易爆物品、阻塞交通和消防通道、違規停放大型客貨車和油罐車等行為；消防部門監督檢查住宅小區消防工作，查處破壞消防設施行為；物價部門根據物業服務情況制定完善住宅小區物業服務收費辦法和標準，并對住宅小區收費行為進行監管；工商部門查處住宅小區非法廣告和無證經營行為；民防部門負責住宅小區民防設施監管，以及查處違規使用、毀壞民防設施行為；民政部門負責將住宅小區管理工作納入社區建設，落實社區居委會對業主委員會工作的指導、監督和日常管理；司法部門落實住宅小區矛盾調解工作制度，協助相關主體進行司法訴訟；質監部門對住宅小區電梯、鍋爐等特種設備進行安全監督；衛生部門監督檢查住宅小區二次供水衛生情況，以及住宅小區內傳染病預防；供水、供電、供氣、供暖等相關服務單位承擔住宅小區分戶計量表和分戶計量表前管線、設施設備維修養護責任，保障居民安全使用。

五、結束語

綜上所述，在住宅小區管理中，其主要的宗旨就是服務。想要做好管理工作，首先應該轉變業主觀念，提高管理服務意識，加強管理地方法規制度建設，并且用科學的手段吸納和培養人才，提高從業人員的綜合素質，只有這樣才可以實現管理行業的健康發展。

參考文獻：

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