談保障性住房物業(yè)管理存在的問題與建議

【摘要】保障性住房是政府利用公共資源開展的一項惠民工程，但是在具體建設(shè)與管理實踐過程中出現(xiàn)了的不盡人意之處，偏離了保障房建設(shè)的初衷。對保障房物業(yè)管理工作進行具體分析，指出目前出現(xiàn)的問題，提出解決問題的合理建議。

【關(guān)鍵詞】保障房；物業(yè)管理；問題；困境

2014年，我國持續(xù)加強保障性住房建設(shè)，全年共新開工保障性安居工程740萬套，基本建成511萬套[1]。我國不斷增加的保障性住房也給后續(xù)的物業(yè)管理工作帶來了許多挑戰(zhàn)。按目前的情況，由于保障房的分配對象為城市低收人群，其物業(yè)費收繳比商品房相對較難，而物業(yè)公司為了運營需要往往會不自覺地降低服務(wù)標準，因而導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)的滿意度下降，物業(yè)費的收繳越發(fā)困難，容易產(chǎn)生惡性循環(huán)。

1.存在問題及原因分析

1.1規(guī)劃建設(shè)問題帶來的先天不足

據(jù)調(diào)查[2]，目前保障性住房的配套物業(yè)大多存在交付不規(guī)范，有的存在被開發(fā)建設(shè)企業(yè)借用、侵占甚至出售現(xiàn)象，配套的項目缺項。如沒有按照相關(guān)要求建設(shè)物業(yè)辦公用房，部分物業(yè)用房設(shè)置在地下室，辦公環(huán)境差。再有就是地下車庫、配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)不清等，給后期物業(yè)管理造成困難等問題。部分保障性住房因前期建設(shè)因缺乏經(jīng)驗，規(guī)劃選址不科學(xué)；建設(shè)工程質(zhì)量不高，建筑屋面和外墻滲水等問題時有發(fā)生，加上后續(xù)的維修保養(yǎng)跟不上，管理不到位，以致日常使用問題頻出，給物業(yè)管理帶來諸多困難。

1.2 管理機制問題形成的合力不夠

每一個住宅小區(qū)就是一個小社會，會產(chǎn)生生各種矛盾、遇到問題業(yè)主第一個投訴對象是物業(yè)公司。但是物業(yè)公司管理不是政府機構(gòu)，職能有限，一些問題長期得不到解決，由此導(dǎo)致業(yè)主上訪事件不斷。縣、區(qū)住建部門物業(yè)辦，作為一級行業(yè)主管部門，主要職能是對物業(yè)企業(yè)進行監(jiān)管，協(xié)調(diào)處理投訴、矛盾糾紛，把物業(yè)辦放在處理全局性矛盾的位置顯然是不行的，它很難解決全部矛盾。目前，各基層社區(qū)對物業(yè)管理工作重視程度不均衡，存在處理問題簡單、隱患排查滯后、部門協(xié)調(diào)不統(tǒng)一、經(jīng)費不足、管理相對被動的局面。

1.3業(yè)主自身特點造成的管理困難

接受保障住房戶大多為城市經(jīng)濟收入低水平人群，其思想觀念往往未能及時適應(yīng)時代變化，自身文化素質(zhì)和認知水平有限，關(guān)鍵是物業(yè)管理意識不強。對于政府的安置政策不理解，把上些與城市管理格格不如的生活習(xí)慣帶入小區(qū)，公共意識不高，給整個小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生管理工作帶來很大困難，入住使用后出現(xiàn)違規(guī)裝修、臟亂差、養(yǎng)雞養(yǎng)狗、破壞綠化等一系列現(xiàn)象，給小區(qū)物業(yè)管理工作造成不利局面；部分居民對物管法規(guī)只是一知半解或根本不了解，對業(yè)主和物業(yè)的權(quán)利義務(wù)概念不清，對物業(yè)管理這種有償服務(wù)方式不理解，甚至還有抵觸情緒，把物業(yè)管理費同房租劃等號，與亂收費相提并論，對交納物業(yè)費不積極，物業(yè)管理難以長效維持。

1.4 法規(guī)政策層面造成的操作問題

隨著城市建設(shè)進程的加快，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，而物業(yè)管理法規(guī)相對滯后，急需結(jié)合現(xiàn)今的物業(yè)管理形勢進行修訂、細化。如為充分照顧低收入人群的經(jīng)濟壓力，各地物業(yè)管理費一般是執(zhí)行政府指導(dǎo)價，其收費不高。以南京市為例，多層公寓的收費標準大約在 0.20 元～ 0.40 元/m2左右，高層、小高層公寓收費標準大約在 0.35 元～ 0.60 元 /m2左右。同時，保障房物業(yè)費的收繳率也較低，如南京市目前物業(yè)費收繳率大部分只能達到 40% ～ 50%[3]。低廉的物業(yè)費和較低的收繳率給物業(yè)公司的經(jīng)營帶來很大壓力，物業(yè)公司技術(shù)含量和經(jīng)營門檻低，競爭相對激烈，在本來就非常微利的經(jīng)營中更加困難。

2 對保障性住房物業(yè)管理工作的建議：

保障性住房與商品房產(chǎn)權(quán)主體不同，建設(shè)標準與商品房基本一致，本質(zhì)是一樣的，都應(yīng)滿足人們的居住要求，所以其物業(yè)管理水平不應(yīng)降低。所以保障性住房的物業(yè)管理與商品房一視同仁，按照“等價交換”、“質(zhì)價相符”的原則，實施規(guī)范的物業(yè)管理。

2.1強化規(guī)劃建設(shè)，保證工程質(zhì)量

物業(yè)管理能否正常開展，很重要一點，取決于房屋質(zhì)量。在選擇開發(fā)建設(shè)單位關(guān)鍵環(huán)節(jié)中，要嚴把審查關(guān)，規(guī)劃設(shè)計要充分征求物業(yè)管理專家意見，最大限度降低管理成本，滿足物業(yè)管理的需要。合理配置小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理用房、經(jīng)營性租賃用房和停車位，電梯等特種設(shè)備的設(shè)計標準要達到中等或以上水平，確保產(chǎn)品質(zhì)量，加強對安裝過程的監(jiān)督和管理。新交付小區(qū)要對參與投標物業(yè)企業(yè)要嚴格考察、篩選，建設(shè)單位要與物業(yè)企業(yè)做好交接工作，完備手續(xù)。老舊小區(qū)要結(jié)合管理要求進行必要的基礎(chǔ)設(shè)施改造、完善，使保障性住房建設(shè)工程成為放心工程、安全工程、規(guī)范工程。

2.2管理在基層、服務(wù)在基層，要形成管理合力

各縣區(qū)成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，由物業(yè)辦牽頭，形成相關(guān)部門、街道、社區(qū)、物業(yè)服務(wù)公司、業(yè)主委員會、業(yè)主代表等參加的例會或聯(lián)席會議制度，定期分析、總結(jié)、調(diào)度、布置物業(yè)管理工作，研究制約發(fā)展瓶頸，創(chuàng)新發(fā)展思路，解決疑難雜癥。各街道和社區(qū)要各明確一名在編人員專抓專管，并保持人員的穩(wěn)定，負責(zé)協(xié)調(diào)解決業(yè)主委員會履行職責(zé)、物業(yè)公司履行合同、隱患排查及矛盾調(diào)處等具體工作。物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組要定期指導(dǎo)考核轄區(qū)物業(yè)管理工作，切實提高業(yè)主委員會的覆蓋率，逐步提高業(yè)主自我管理和自我約束能力。

2.3營造良好氛圍

新聞媒體和各有關(guān)單位要采取多種形式，圍繞增強業(yè)主消費意識和物業(yè)企業(yè)的服務(wù)意識，通過報紙、電視、宣傳展板、發(fā)放《告居民書》等形式，加大物業(yè)管理實施意見及相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)的宣傳力度，爭取廣大居民的支持和理解，提升社會各界對加強物業(yè)管理服務(wù)工作的認知和認同。通過開展物業(yè)管理宣傳教育活動，動員社會各界和廣大居民群眾，在享受到優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理成果的同時，引導(dǎo)住戶樹立“花錢買服務(wù)”的消費理念，增強誠信自律意識，自覺履行業(yè)主的責(zé)任和義務(wù)，積極維護物業(yè)管理秩序，形成全民參與、齊抓共管的良好局面。 2.4 多措并舉，緩解收費難題

各要主管理部門要制訂出臺科學(xué)可行的保障性住房物業(yè)管理辦法，明析物業(yè)管理中的責(zé)任和權(quán)利，政府要加強話語權(quán)，加強指導(dǎo)定價規(guī)范，對服務(wù)水平進行評估。物業(yè)公司對保障性住房的物業(yè)費收取起點宜低不宜高，對確實有困難的居民戶采取物業(yè)費減免的方法。政府補貼要研究制定一個相對合理科學(xué)的標準，公開透明，便于執(zhí)行，同時注重人性化操作。另一方面，要切實規(guī)范管理物業(yè)收費行為和交費行為，從法律上維護物業(yè)管理收費、交費的嚴肅性，權(quán)威性以及強制性。保障性住房的居住群體，收入明顯不同，對物業(yè)的需求也不盡相同。因此，物業(yè)服務(wù)的項目和收費標準不能“一刀切”。對最低收入者即低保戶，物業(yè)管理費能免就全免，這筆費用由政府解決；對低收入群眾，應(yīng)視具體情況由政府協(xié)調(diào)，補貼適當(dāng)物業(yè)管理費用，盡力做到既不能遺漏保障對象，也不能讓不該享受政府補貼的人鉆空子。

2.5從企業(yè)著手，加強督查考核

物業(yè)管理服務(wù)能否被廣大居民和全社會的認可，其自身的管理水平和人員素質(zhì)是物業(yè)管理發(fā)展的關(guān)鍵。物業(yè)辦、街道、社區(qū)應(yīng)定期對所有保障性住房物業(yè)管理工作及矛盾糾紛的處理情況進行檢查，細化物業(yè)企業(yè)考核辦法，平時與年終考核相結(jié)合的方式進行，憑考核結(jié)果實施獎優(yōu)懲劣，逐步完善市場準入和退出機制。引導(dǎo)企業(yè)加強行業(yè)自律，推動行業(yè)健康發(fā)展，從而提高保障性住房物業(yè)管理水平，提高廣大弱勢群體、住房困難群眾的幸福指數(shù)。

參考文獻

[1] 2015年政府工作臺報告.http：//www.fmprc.gov.cn/ce/ceyem/chn/zgyw/t1243

648.htm

[2] 劉俊英. 保障房建設(shè)與運營中的困境與出路：來自河南的調(diào)查_[J]. 商丘職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報，2015，01