房地產開發企業稅收籌劃空間分析

張建鋒

（海寧正大稅務師事務所，浙江海寧 314400）

一、房地產開發企業與納稅籌劃概述

（一）房地產開發企業

房產和地產統稱為房地產，而開發并經營此類產業的以營利為目的的企業即為房地產開發企業。開發土地并進行房屋建造，再進行房屋出售、出租或抵押是企業的主要生產活動。與自建房屋不同，房地產開發企業所進行的房屋開發與建設強調經濟效益，基本業務流程也較為復雜。

（二）稅收籌劃

目前，學術界對納稅籌劃存在不同的理解和認識，尚無統一定論。但從總體方面概述，基本可作如下理解：稅收籌劃即指在法律允許條件下，納稅人依照政府政策導向，有計劃有目的的通過籌劃和安排融資、經營等企業內部財務活動來盡可能的實現企業免稅、遞延納稅，或在守法前提下盡量減少納稅，以降低企業稅收負擔。它不僅有利于幫助企業實現利益最大化，同時有助于確保國家財政收入平穩，在一定程度上對于我國稅法的完善也有著積極作用。由此可以看出，房地產開發企業做好納稅籌劃工作的重要性。

二、稅收籌劃基本方法

房地產開發企業的生產經營活動可分為多個階段，如土地獲取階段、開發規劃階段、投資融資階段、項目建設階段、產品銷售與經營階段等?？梢哉f，稅收籌劃貫穿于企業生產經營活動的始終，根據不同時期企業經營活動的特點，稅收籌劃的實際運用也有多種不同的辦法，現取其中幾種基本方法進行分析和介紹。

（一）借助稅收優惠政策

利用稅法給予企業的照顧與鼓勵進行納稅籌劃是企業最常用的籌劃辦法。稅收優惠政策有全免企業稅款、部分免除企業應繳稅款、以一定比例返還企業所繳稅款等多種，旨在減輕企業稅收負擔，增加企業運轉經營動力。此種稅收籌劃辦法適用于投資決策階段，房地產開發企業可以通過比較稅收優惠的方式來調整投資方向，將開發目標轉向有稅收優惠的地域以降低所繳納稅。

借助稅收優惠政策進行籌劃時，企業具體可采取以下幾種辦法：一是直接利用法。即指企業直接利用優惠政策服務于自身，以優化生產經營。二是地點流動法。為促進經濟協調發展，國家的稅收優惠政策有時會向部分地區傾斜，對此企業可在享受優惠的地區注冊，此方法適用于房地產開發企業設立階段。三是創造條件法。有時，有些企業無法享受優惠待遇只因部分條件不達標，對此，企業可作適當調整，創造條件使自身具備享受優惠的資格，以享受特殊待遇。

（二）以轉讓定價的方式進行籌劃

該籌劃方法在籌劃實務當中應用十分廣泛，它與企業非常規交易形式相關聯。通常情況下，轉讓遵循雙方意愿，并不參考市場價格和供求，從而達到降低交稅金額的目的。

在使用該方法進行稅收籌劃時，除了要注意做好成本效益分析之外，還應注意價格波動，避免實際運用過程中遭遇稅務機關價格調整，而讓企業陷入增加稅負的風險之中。

水利部調研治淮工作。為貫徹落實2009年12月30日國務院常務會議精神、做好國務院即將召開的治淮會議準備工作，3月24—26日，水利部部長陳雷率有關司局負責人到安徽省調研指導治淮工作，強調必須從戰略和全局的高度，充分認識淮河治理的重要性、長期性和復雜性，進一步增強責任感和緊迫感，牢牢把握擴大內需和加快經濟發展方式轉變的重要機遇，更加努力地做好治淮各項工作，堅持不懈地把治淮這項宏偉事業不斷向前推進，為淮河流域人民安居樂業和經濟社會可持續發展提供有力保障。安徽省委書記王金山、省政協主席楊多良在合肥會見陳雷一行，省長王三運，省委常委、副省長趙樹叢一同調研。

（三）利用稅法漏洞

該方法屬避稅籌劃，實際應用中主要利用稅法內容中存在的忽略之處或是征管方工作中存在的漏洞來為自己爭取合理權利。稅法漏洞在各個國家中或多或少都有存在，它主要是指由于歧義而出現的對稅法不同解釋及稅法執行中的工作疏忽。在借助稅法漏洞籌劃時，可從以下幾方面切入：一是借助稅法矛盾籌化；二是借助稅務結構設置漏洞；三是借助稅收管轄權等。運用該種方法籌劃時首先企業需要有一批專業化人才，他們不僅要精通稅務，還要能熟練操作財務，這是企業利用稅法漏洞實現自身合法利益的重要前提。其次，操作人員需從稅法和征管兩方面作綜合考慮，故需具備豐富的納稅操作經驗。再次，財會方面須有嚴格保密措施，同時還要有嚴格紀律穩定財會秩序。最后，開展風險——效益分析，降低稅收的同時要盡量規避風險。

三、企業納稅籌劃應用實例

項目開發、建設與銷售過程中，企業通常要繳納多項稅收，除營業稅、所得稅、房產稅、城建稅之外，還需要繳納教育附加費、土地增值稅等稅費。前文中也指出，借助稅后優惠政策有利于幫助企業優化稅收籌劃，現以起征點稅收優惠為例，對××房地產開發公司的稅收籌劃進行分析。

《土地增值稅暫行條例》指出：在出售標準住宅時，以增值額占扣除項目20%為分界點，低于此金額可免土地增值稅，高出此金額則需依照規定征稅。該房地產開發公司今年出售去年建成的10000平方米標準住宅，該工程扣除項目金額5000萬，適用稅率如下。

營業稅率 教育附加稅率5% 7% 3%城建稅率

現該公司有兩種銷售方案：一種是出售價6200元/m2；另一種是出售價6500元/m2，依據稅收政策選出收益較大的住宅出售方案。該公司在參考《土地增值稅暫行條例》相關規定的基礎之上，對兩種方案的納稅金額及企業獲利金額做了如下分析。

①出售價6200元/m2時：

房屋售價：6200×10000=6200（萬元）

營業稅金：6200×5%×（1+7%+3%）=341（萬元）

扣除項目金額合計：5000+341=5341（萬元）

企業增值額：6200-5341=859（萬元）

增值率：859÷5341≈16.08%

因為16.08%<20%，故6200元/m2出售時，該企業無需繳納增值稅，實際出售所獲利潤859萬元。

②出售價6500元/m2時：

房屋售價：6500×10000=6500（萬元）

營業稅金：6500×5%×（1+7%+3%）=357.5（萬元）

扣除項目金額合計：5000+357.5=5357.5（萬元）

企業增值額：6500-5357.5=1142.5（萬元）

增值率：1142.5÷5357.5≈21.33%

因為21.33%>20%，故6500元/m2出售時，該企業需繳納增值稅1142.5×30%=342.75（萬元），故實際所獲利潤1142.5-342.75=799.78（萬元）

由此可以看出，以6200元/m2出售時該企業獲利高于6500元/m2出售時所得的利潤，因此企業在進行稅收籌劃時一定要準確把握好國家的稅率政策及其它優化待遇，以提高企業收益為最終目標，制定切實可行的企業發展計劃。

四、小結

由于投資金額大、建設周期長，房地產開發企業在實際運營中的涉稅行為比較復雜，這為其稅收籌劃的全方位開展創造了可能。鑒于此，今后我國各房地產開發企業應致力于結合企業實際，以實現企業利益最大化為立足點開展多角度稅收籌劃，從而幫助企業降低稅收成本，進而促進房價降低，以維護我國房地產市場的運行活力。

[1]李 哲.房地產開發企業稅收籌劃空間探究[D].成都：西南財經大學，2012.

[2]陳玉婷.我國房地產開發企業土地增值稅的稅收籌劃[D].成都：西南財經大學，2014.

[3]唐 鑫.房地產企業稅收籌劃及風險防范[D].成都：西南財經大學，2013.