中國大城市房地產價格不斷上漲原因的探索

文|遲曉云

中國大城市房地產價格不斷上漲原因的探索

文|遲曉云

近20多年，中國大城市房地產價格不斷成倍上漲，直到今天，在中小城市房地產不景氣的情況下，主要大城市的房價還在上漲。本文把其主要原因歸納為3點：一是城市化與城市特大化的需要；二是由房地產支柱產業現實決定的；三是房地產是國人投資保值升值主選產品造成的。

近20年多來，中國的主要大城市的房地產價格成倍上漲，如北京四環內在20年前，每平米多為8000元左右，而到現在北京四環內新盤供應的價格已經很少低于8萬元了，基本上都在8萬元以上了，甚至四環外的很多新盤的價格都已經在6～8萬元。再有兩年，就會看到北京四環內新盤的價格達到10萬元以上。全國有不少大城市與北京一樣，房地產價格在不斷地創造新高，本文對其原因做如下探索。

城市化與城市特大化的需求

中國是全世界經濟發展速度比較快的國家，也是農村向城市移民最多的國家，按照國家規劃，到2020年，將要有1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶，為此還專門制訂了政策保障，要有序地放開人口50～100萬城市的落戶政策，合理放開人口100～300萬的大城市的落戶限制，這對于房地產業，包括住宅，商業，文化等房地產業均是重大利好，因此隨著城鎮化進程，人們多向大城市遷徙，大城市的房價必然會隨之而升高。

發達國家的城市化平均水平已達到70%以上，而中國城市化水平只有40%多，而中國城市化水平與發達國家比還有很大的差距，這就意味著還有大量的農民要進城，這些進城的農民需要住房，住房需求空間還非常龐大。中國正處于經濟調整增長中，城市化進程正在加速，城市化進程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入。多是涌入大城市，特別都愿意涌入特大城市生活居住。2012年北京市常住人口已達2069．3萬人，與2005年的1538萬人相比，短短7年間增長了530多萬人。2014年3月發布的北京人口普查公告顯示：全市常住人口2114．8萬人，比上年末增加45．5萬人。其中，常住外來人口802．7萬人，占常住人口的比重為38%。這種情況不只是北京，上海也是一樣。2012年，上海市常住人口達到2380萬人，比2011年增加33萬人。到2014年末，上海全市常住人口總數為2425．68萬人。其中，戶籍常住人口1429．26萬人；外來常住人口996．42萬人。深圳的人口也從改革開放之初的30萬人迅速躥升到2012年末的1054．74萬人；廣州的人口更是從第五次人口普查時的不到1000萬人，迅速增長到“六普”時的1270多萬人。

人口向大城市集聚并非中國獨有。有研究指出，二戰后，世界范圍內城市化發展的總趨勢是集中化、大型化。紐約人口從1950年的1234萬，增長到2010年的2010萬。東京都市圈1950年人口為1127萬，到1965年翻了一番，2010年則增長到3693萬。發展中國家大城市人口增長更為迅速，2010年，新德里人口達2194萬，墨西哥城人口達2014萬。英國倫敦占英國人口總數的13．1%。法國人口的比重，有相當一大部分是集中在巴黎，達到了15．9%。韓國有20%左右的人口集中在首爾。奧地利有20%左右的人口集中在維也納。秘魯首都利馬的人口占到整個秘魯人口的25%。人口向大城市集中，這是世界的問題。

大城市人口越來越多，就需要越來越多的房地產，大城市人多地少，對房地產需求量大，這樣房地產的價格必然一路走高。這是符合市場經濟規律的。有專家預測：2015年一線城市（北京、上海、廣州、深圳）的房價相比現在還會有15%左右的漲幅。

房地產是支柱產業的現實決定的

高科技不太發達的國家，經濟發展離不開房地產，支柱產業地位難以動搖。不發達國家的城市多造血功能不足，只有依靠房地產來帶動經濟的發展。房地產的開發，是城市方向的引領者。房地產開發到哪里，城市就延伸到哪里。房地產的帶動作用，是誰也不可能低估的，幾乎帶動所有行業的發展，比如服裝、化妝品等看起來與房地產無關，實際上服裝和化妝品業的發展也有房地產的功勞，開發的大量服裝和化妝品主題商城及專業市場， 無不在推動其發展的車輪。離開房地產，各行各業都將受到不同程度的打擊。房地產以及相關行業在我國經濟當中的份額是相當可觀的，2014年房地產銷售額、房地產開發投資額、房地產行業增加值分別相當于或達到GDP總量12%、15%和6%。從產業結構角度來看中國的房地產行業一直是國民經濟的支柱產業。

房地產對經濟的支持，目前在中國仍然是排到最重要的行業，沒有任何一個行業現在能夠代替房地產行業的這個作用。即使在未來二三十年以后，房地產可能不是像現在這樣占的比重這么高的行業了，但它仍然是中國經濟一個很重要的支柱性行業，這不會發生有重大的改變的。2011年GDP：47萬億。2011全社會房地產竣工面積32．9億平米，其中商品房銷售面積11億平米，銷售額5．9萬億元。那么，32．9億平米總面積里邊減去11億商品房面積，還有

（作者單位：遼寧省錦州銀行股份有限公司遼陽分行）