解讀“新產業(yè)用地新政”

本刊記者 藍穎春

近日，國土資源部聯(lián)合國家發(fā)改委、科技部、工業(yè)和信息化部、住房城鄉(xiāng)建設部、商務部印發(fā)了《關于支持新產業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地政策的意見》（國土資規(guī)〔2015〕5號）。《地球》記者從國土資源部土地利用管理司了解到，這一文件的實施，將對穩(wěn)增長、促改革、調結構、惠民生產生積極的推動作用。

根據研究顯示，新產業(yè)新業(yè)態(tài)在用地上主要有五個特點：一是用地布局以園區(qū)集中模式為主，且普遍呈現(xiàn)出產學研密切合作、高度融合的特點；二是研發(fā)、制造、服務活動融合度高，多種用地類型混合，功能密不可分；三是以研發(fā)、高技術服務為主要內容的高端技術型人才，對工作環(huán)境要求的多元化、個性化特征明顯；四是新產業(yè)、新業(yè)態(tài)中的中小微企業(yè)多，一般需要經歷“研發(fā)—孵化—產業(yè)化”的過程，用地期限存在不確定性；五是新產業(yè)、新業(yè)態(tài)中的企業(yè)和項目，在不同發(fā)展時期，用地規(guī)模大小不一，階段性特征明顯。

基于以上特征，為支持新產業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展，需在堅持依法行政和建設法治國土要求下，進一步改革創(chuàng)新，完善土地政策，適應產業(yè)發(fā)展新需求。

積極保障新產業(yè)發(fā)展用地

新產業(yè)、新業(yè)態(tài)是競爭高地，是轉變經濟發(fā)展方式和推動產業(yè)結構邁向中高端的關鍵。確保新產業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展用地，以土地利用方式轉變促進經濟發(fā)展方式轉變和結構調整是國土資源管理職責所在。因此，文件重點提出三項用地保障措施：

一是明確保障范圍。隨著創(chuàng)新驅動發(fā)展戰(zhàn)略的加快實施，對不斷涌現(xiàn)的新產業(yè)、新業(yè)態(tài)，文件提出，不僅要重點保障當前國家鼓勵發(fā)展的戰(zhàn)略性新興產業(yè)、《中國制造2025》、“互聯(lián)網+”等新產業(yè)用地，對于今后國家鼓勵發(fā)展的新產業(yè)、新業(yè)態(tài)，各地也可結合地方實際，納入重點保障范圍。

二是優(yōu)先安排新產業(yè)用地供應。以“先存量、后增量”的原則，優(yōu)先安排新產業(yè)用地供應。對新產業(yè)發(fā)展快、用地集約且需求大的地區(qū)，可適度增加年度新增建設用地指標。

三是明確新產業(yè)、新業(yè)態(tài)用地類型。對于典型類型的新產業(yè)、新業(yè)態(tài)建設項目，文件明確了其落實用地的土地用途。對于土地用途不明確的，文件設計了工作程序，可由縣級以上城鄉(xiāng)規(guī)劃部門會同國土資源等相關部門論證明確新業(yè)態(tài)項目土地用途，在現(xiàn)有國家城市用地分類的基礎上以制定地方標準的形式予以明確，并向社會公開后實施。

多種方式供應新產業(yè)用地

為適應新產業(yè)中小企業(yè)多、起步階段競爭力弱、用地期限不確定及在不同發(fā)展時期用地規(guī)模差別大等特征，文件在土地供應方式方面提出了差別化支持措施。

鼓勵以租賃方式或先租后讓、租讓結合方式供應土地，租賃方式有利于減輕中小企業(yè)一次性繳納土地出讓價款的資金壓力，先租后讓、租讓結合方式有利于較好適應已進入產業(yè)化發(fā)展階段、有一定競爭實力但市場前景尚不明朗的新產業(yè)企業(yè)的用地特點，也有利于土地的節(jié)約集約利用。實行先租后讓、租讓結合的項目，需以招標拍賣掛牌方式供應土地的，可在租賃供應時實施招標拍賣掛牌程序，租賃期滿符合條件擬轉為出讓土地的，根據《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》，可以協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)。

另外，在堅持發(fā)揮土地資源市場化配置決定性作用的同時，進一步發(fā)揮土地供應的政策引導作用，允許在不排除多個市場主體競爭的前提下，將產業(yè)類型、生產技術、產業(yè)標準、產品品質要求作為土地供應前置條件，

差別化保障新業(yè)態(tài)用地

隨著經濟發(fā)展和科技進步，新業(yè)態(tài)的多樣化用地需求日益旺盛。對此，依據相關法律和國務院規(guī)定，文件提出了政策措施，引導光伏、風力發(fā)電等產業(yè)項目使用未利用土地；對新能源汽車充電設施、移動通信基站等用地面積小、需多點分布的新產業(yè)配套基礎設施用地，除支持采取配建方式落實用地外，文件還將依法設立地役權作為一種重要的用地方式予以推行。地役權作為《物權法》確立的用益物權，充分體現(xiàn)了市場配置、節(jié)約集約原則，操作簡便易行，在《國務院辦公廳關于加快新能源汽車推廣應用的指導意見》（國辦發(fā)〔2014〕35號）文件中首次應用，取得了較好效果，此次予以了進一步推廣。

鼓勵盤活利用現(xiàn)有用地

在推動產業(yè)結構邁向中高端、實施創(chuàng)新驅動發(fā)展戰(zhàn)略方面，現(xiàn)有企事業(yè)單位是重點；以土地利用方式轉變促進產業(yè)結構調整，提高節(jié)約集約用地水平，盤活利用現(xiàn)有建設用地是重點；從眾創(chuàng)空間建設實踐和國家政策要求看，主要利用現(xiàn)有房產、土地是重點。

因此，按照黨中央、國務院關于支持制造業(yè)邁向中高端、發(fā)展生產性及科技服務業(yè)、鼓勵建設創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)平臺、實施“互聯(lián)網+”計劃、科研院所企業(yè)化改革等重大決策部署，依據國務院支持服務業(yè)、國有企業(yè)改革的相關用地政策，對盤活利用現(xiàn)有用地發(fā)展新產業(yè)新業(yè)態(tài)的政策進行了細化和具體化。

對傳統(tǒng)工業(yè)轉為先進制造業(yè)或與生產性服務業(yè)融合發(fā)展、工業(yè)企業(yè)和科研機構整體或部分轉型為生產性服務業(yè)、興辦創(chuàng)客空間、發(fā)展“互聯(lián)網+”業(yè)務的，給予其使用的現(xiàn)有土地用途和權利一定的轉換過渡期，以促進產業(yè)結構轉型平穩(wěn)過渡。

對依托國家實驗室等現(xiàn)有科研設施構建創(chuàng)新平臺的，因其屬于現(xiàn)有設施開放和高效使用，主體功能未發(fā)生變化，允許其繼續(xù)保持土地原用途和權利類型不變。科研院所企業(yè)化改革，既屬于創(chuàng)新驅動發(fā)展戰(zhàn)略的重要內容，也屬于事業(yè)單位改制的重要內容，因此允許其按國有企業(yè)改制政策進行土地資產處置。

引導新產業(yè)集聚發(fā)展

集聚既是新產業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律，也是節(jié)約集約用地的重要方式，中央、國務院有明確要求，地方有廣泛實踐。文件據此進一步提出了政策措施，對開發(fā)區(qū)、產業(yè)集聚區(qū)的重點企業(yè)，在科研項目等資金安排上予以支持，支持以產業(yè)鏈為紐帶集中布局新產業(yè)；通過集中規(guī)劃建設生產和研發(fā)用房、給予租金補貼、鼓勵盤活存量房產等途徑，滿足中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)經營場所需求，保障中小企業(yè)發(fā)展空間；適應新產業(yè)發(fā)展需求，借鑒國外經驗，總結地方實踐，允許工業(yè)用地兼容一定比例的生產性服務設施、科教用地兼容一定比例的科技和生活服務設施，發(fā)揮土地復合利用效益；根據新型城鎮(zhèn)化要求，推動單一生產功能開發(fā)區(qū)、產業(yè)集聚區(qū)走向產城融合，為大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新和新產業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展營造便利、良好的生產和生活環(huán)境。

完善新產業(yè)用地監(jiān)管

新產業(yè)新業(yè)態(tài)用地政策的落實，部門聯(lián)動是關鍵。文件重點提出兩項措施：

一是為確保新產業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展新供用地落實，進一步細化了土地供應計劃管理方式，明確由投資、產業(yè)部門提出新產業(yè)發(fā)展用地需求，城鄉(xiāng)規(guī)劃部門提出用地布局、建設時序意見，國土資源部門編制和落實土地供應計劃；

二是為提高過渡期政策的針對性和可操作性，準確界定政策適用對象，由投資和產業(yè)部門提供證明，作為國土資源部門執(zhí)行政策的依據。

為確保土地供應后和過渡期政策實施后，用地單位能夠嚴格執(zhí)行與土地利用相關的產業(yè)發(fā)展要求，文件重點提出三項措施：

一是土地供應時提出產業(yè)類型等相關要求作為供應條件的，土地成交后，提出要求的部門應要求土地使用權取得人提交項目用地產業(yè)發(fā)展承諾書，并對承諾書的履行進行監(jiān)督；

二是利用現(xiàn)有建設用地興辦新產業(yè)新業(yè)態(tài)項目的，由提出證明文件的政府部門對其經營方向進行監(jiān)管；

三是明確監(jiān)管方式，通過建立定期核驗評估制度，切實履行政府部門的監(jiān)管職責。