營(yíng)改增背景下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收籌劃研究

畢進(jìn)潔

摘要：隨著稅收制度及體制地深化改革，“營(yíng)業(yè)稅改增值稅”（簡(jiǎn)稱(chēng)為“營(yíng)改增”）已完全用于國(guó)內(nèi)稅收工作當(dāng)中，取得了較為理想的效果。“營(yíng)改增”政策已經(jīng)逐漸發(fā)展成為當(dāng)前我國(guó)宏觀調(diào)控中的一項(xiàng)不可或缺的稅收政策，目前已取得了十分廣泛地應(yīng)用與推廣。可以說(shuō)，“營(yíng)改增”是國(guó)家為企業(yè)的發(fā)展提供福利的一種政策。“營(yíng)改增”政策對(duì)各大企業(yè)稅收籌劃工作產(chǎn)生了一定的影響，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)如何開(kāi)展“營(yíng)改增”背景下的稅收籌劃工作，是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)十分重要的課題。本文在充分分析“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)稅收籌劃過(guò)程中存在的突出性問(wèn)題的基礎(chǔ)上，提出了具體的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 稅收籌劃

一、“營(yíng)改增”的概述 “營(yíng)改增”，全稱(chēng)就是營(yíng)業(yè)稅改征增值稅。顧名思義，是指將企業(yè)以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅。主要就是為了解決各個(gè)行業(yè)存在的重復(fù)納稅問(wèn)題，因此，這也是“營(yíng)改增”后企業(yè)稅收管理中最重要的一個(gè)特征，從而能夠促使社會(huì)形成更好的良性循環(huán)，降低企業(yè)的賦稅壓力。

在“營(yíng)改增”全面實(shí)施后，各個(gè)行業(yè)都在這樣的稅制改革背景下，結(jié)合各自的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)進(jìn)行適應(yīng)和執(zhí)行，房地產(chǎn)行業(yè)也就自身發(fā)展中出現(xiàn)的稅制問(wèn)題進(jìn)行反思，發(fā)現(xiàn)固有的企業(yè)的工作方式在“營(yíng)改增”的實(shí)施，不僅沒(méi)有緩解房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)壓力，反而繳稅金額更多，因此，房地產(chǎn)企業(yè)就要結(jié)合這自身的存在稅制錯(cuò)位的環(huán)節(jié)，進(jìn)行針對(duì)性的整改，以適應(yīng)現(xiàn)行的稅收制度，保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到提升，并使“營(yíng)改增”的意義得以發(fā)揮。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響

“營(yíng)改增”實(shí)施前，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，實(shí)施后，增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅率為11%，這就需要通過(guò)取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票來(lái)爭(zhēng)取進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣來(lái)降低自身稅收負(fù)擔(dān)，但在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣方面還存在如下難度，加大稅務(wù)壓力。

1、建筑成本方面

建筑成本的影響主要包含兩方面的內(nèi)容：一是對(duì)原材料采購(gòu)的影響。對(duì)于房地產(chǎn)建筑來(lái)說(shuō)，原材料采購(gòu)成本占整個(gè)房地產(chǎn)成本的比重較高，隨著“營(yíng)改增”的全面實(shí)施，其成本的消耗也會(huì)有所變化。在采購(gòu)原材料中，除了要采購(gòu)大量的水泥、鋼筋等主要材料，還需要采購(gòu)一些零散的五金材料，這就導(dǎo)致一些小規(guī)模的個(gè)體商戶(hù)或者五金商店無(wú)法提供增值稅專(zhuān)用發(fā)票，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在繳稅時(shí)，無(wú)法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，無(wú)疑增加了稅收成本。二是施工人員方面。支付施工人員的勞務(wù)報(bào)酬也是房地產(chǎn)企業(yè)成本中重要的一項(xiàng)，施工人員大多都是學(xué)歷水平較低的農(nóng)民工，一般沒(méi)有固定的勞務(wù)公司，流動(dòng)性也較大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)不能提供相應(yīng)的增值稅發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，增加了企業(yè)的成本支出。

2、土地出讓金

在“營(yíng)改增”實(shí)施之后，土地出讓金能夠影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅收水平。如果土地采購(gòu)成本能夠?qū)崿F(xiàn)抵扣，就能將“營(yíng)改增”后的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣項(xiàng)目更加全面的處理完善。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，土地成本也是房地產(chǎn)企業(yè)成本中比重較高的一部分。而當(dāng)前的稅務(wù)體系，無(wú)法實(shí)現(xiàn)土地成本的抵扣，這就使得在土地成本方面需要繳納高額的稅務(wù)，增加企業(yè)的稅務(wù)壓力。

3、現(xiàn)金流

房地產(chǎn)企業(yè)一般都以預(yù)售的形式來(lái)進(jìn)行銷(xiāo)售，預(yù)售就要預(yù)先支付相應(yīng)的稅務(wù)款項(xiàng)。這就要求企業(yè)在事先需要墊付一大筆增值稅額，而這在企業(yè)成本的現(xiàn)金流中占有極大一部分比重，因此會(huì)對(duì)現(xiàn)金流的使用造成一定的壓力，只有等待施工完成后收取工程款后，才能夠?qū)@部分稅款進(jìn)行抵消。

例如，以某一房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售為例，銷(xiāo)售收入為1600萬(wàn)元，成本費(fèi)用為600萬(wàn)元，增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅率按11%計(jì)，進(jìn)項(xiàng)稅按17%計(jì)，原先營(yíng)業(yè)稅率為5%，不考慮其他變動(dòng)因素，那么：營(yíng)改增之前應(yīng)交稅=1600*5%=80

營(yíng)改增之后應(yīng)交稅=1600/（1+11%）*11%-600/（1+17%）*17%=70.8

不難看出，對(duì)于規(guī)模較小的企業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)行“營(yíng)改增”的“利大于弊”，其稅收壓力將會(huì)減少，但是對(duì)于一般納稅人企業(yè)來(lái)說(shuō)，只有進(jìn)項(xiàng)可抵扣金額占營(yíng)業(yè)收入較大的比例時(shí)，“營(yíng)改增”才能實(shí)現(xiàn)降低房地產(chǎn)稅負(fù)的目的，為此，營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響依舊較大。

三、“營(yíng)改增”政策實(shí)施背景下房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃的具體對(duì)策

1、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)審核制度不斷進(jìn)行規(guī)范與健全

（1）強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的收入管理，以最大程度地規(guī)避各類(lèi)計(jì)算機(jī)失誤以及收入分類(lèi)方面的錯(cuò)誤，規(guī)避多納稅款現(xiàn)象的發(fā)生;（2）深化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各類(lèi)業(yè)務(wù)性質(zhì)與稅率核算等方面的研究，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)承攬的各類(lèi)業(yè)務(wù)的分類(lèi)，以增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)會(huì)計(jì)核算工作;（3）建立健全房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的有關(guān)制度，特別是要對(duì)可抵扣項(xiàng)方面的收入進(jìn)行嚴(yán)格地管理。

2、加強(qiáng)財(cái)務(wù)結(jié)算方式籌劃

“營(yíng)改增”政策實(shí)施之后，共有以下幾種貨物與勞務(wù)結(jié)算方式：托收承付與委托代銷(xiāo)、直接收款、賒銷(xiāo)與分期付款、委托收款、預(yù)收貨款。每一種結(jié)算方式都有相對(duì)應(yīng)的納稅義務(wù)形成時(shí)間。比如托收承付與委托代銷(xiāo)方式將為銀行提供貨運(yùn)單辦理收款手續(xù)當(dāng)天作為納稅義務(wù)形成時(shí)間;托代銷(xiāo)放手將貨物發(fā)出當(dāng)天作為納稅義務(wù)形成時(shí)間;直接收款方式將獲取銷(xiāo)售額憑據(jù)當(dāng)天作為納稅義務(wù)形成時(shí)間;賒銷(xiāo)與分期付款方式將合同約定收款當(dāng)天作為納稅義務(wù)形成時(shí)間;預(yù)收貸款方式將委托方接收代銷(xiāo)清單作為納稅義務(wù)形成時(shí)間。

3、不斷優(yōu)化升級(jí)銷(xiāo)售方式，并對(duì)稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行合理規(guī)范地使用

“營(yíng)改增”政策實(shí)施之后，房地產(chǎn)企業(yè)的主要納稅品種主要為：增值稅以及土地增值稅兩種。影響增值稅的稅負(fù)方面的因素即為房屋的銷(xiāo)售價(jià)格。在對(duì)公平公正的銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行設(shè)置時(shí)，不僅能夠促使時(shí)間與經(jīng)濟(jì)成本水平顯著下降，而且還能夠明顯減少稅負(fù)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售量。在設(shè)定合理房屋銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)，不僅要考慮開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)所花費(fèi)的經(jīng)濟(jì)成本，而且還應(yīng)該與相關(guān)的稅款之間相結(jié)合。

4、對(duì)增值稅發(fā)票進(jìn)項(xiàng)嚴(yán)格地管理

在“營(yíng)改增”政策實(shí)施前，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)有關(guān)合同的規(guī)定及到款情況，對(duì)相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票進(jìn)項(xiàng)開(kāi)具。在“營(yíng)改增”政策實(shí)施后，國(guó)家強(qiáng)化了對(duì)發(fā)票地嚴(yán)格核查，其有效性得到了高度地重視與關(guān)注。所以說(shuō)，應(yīng)該注意科學(xué)、仔細(xì)地劃分各種發(fā)票，這樣做能夠顯著提高對(duì)增值稅稅務(wù)部門(mén)的管理需求。常見(jiàn)的增值稅發(fā)票主要包括專(zhuān)用型及普通型發(fā)票兩種類(lèi)型，增值稅發(fā)票可以實(shí)現(xiàn)對(duì)稅額抵有效抵扣。當(dāng)前，國(guó)家已經(jīng)在《刑法》中明確了處罰增值稅專(zhuān)用發(fā)票違紀(jì)違規(guī)行為的規(guī)定，用于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅行為的有效約束，僅僅只做到這點(diǎn)還是不夠的，還需要房地產(chǎn)企業(yè)深刻意識(shí)到合規(guī)合法的納稅行為在促進(jìn)國(guó)家稅收收入方面的現(xiàn)實(shí)意義，并且房地產(chǎn)企業(yè)還要認(rèn)識(shí)到自己作為納稅者需要擔(dān)負(fù)起的社會(huì)責(zé)任，進(jìn)而積極主動(dòng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)的相關(guān)規(guī)定正確使用和管理增值稅專(zhuān)用發(fā)票，還要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀，明確適應(yīng)于增值稅專(zhuān)用發(fā)票各環(huán)節(jié)的規(guī)定，保管好增值稅發(fā)票，配備專(zhuān)業(yè)人員負(fù)責(zé)增值稅發(fā)票的領(lǐng)用、認(rèn)證、核銷(xiāo)等工作。

結(jié)束語(yǔ) “營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對(duì)策在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的認(rèn)識(shí)，減小“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的不利影響上有著重要意義，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展也具有特殊意義。在這個(gè)過(guò)程中，增強(qiáng)對(duì)“營(yíng)改增”的適應(yīng)性、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的稅費(fèi)設(shè)計(jì)、對(duì)房地產(chǎn)原材料采購(gòu)進(jìn)行納稅的籌劃、對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售進(jìn)行納稅的籌劃、對(duì)房地產(chǎn)勞務(wù)支出進(jìn)行納稅的籌劃等對(duì)策的提出，不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)“營(yíng)改增”的適應(yīng)性。

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