“去庫存”沒指望“接盤俠”

環球時報/2015-12-21/ 第15版面/國際論壇 /作者：李鐵

當前，針對房地產市場“去庫存”，社會上有各種不同的看法。我認為，房地產“去庫存”決不能再走上世紀90年代工業制成品“去庫存”的路。

市場經濟最大的特點是供給和需求會出現波動性變化，波動必然伴隨市場供求過剩，供給過剩一定會產生庫存。上世紀八九十年代我們曾經歷過一段冰箱、電視機、洗衣機等工業制成品全面過剩的時期。為解決庫存問題，當時很重要的一條措施是電器下鄉。經過幾十年市場自發調節，當年在各地大量出現的，由低水平競爭造成的工業品過剩情況已經得到了極大緩解。

如果把房地產也當作一種商品，那它與工業品一樣會出現供求波動，但房地產市場波動與家電市場波動相比最大的區別是，房地產直接牽動著地方政府利益，房地產過剩的始作俑者不純粹是市場行為，企業和地方政府共同的雙向拉動、房地產商過度投資以及消費者的房地產投資共同將房地產推過了常規市場化波動的范圍。

房地產市場過剩與工業制成品過剩第二個不同點是，房地產帶動產業鏈的能力遠遠大于工業制成品，房地產不但包括工業制成品，還包括水泥、家裝、建材、鋼鐵等等，一旦出現大幅度的供給過剩，不僅會導致整個產業鏈條出現斷崖式下跌，還給地方財政造成巨大危機。因此當務之急是化解庫存。

當前社會上有一種看法認為，中共中央政治局會議新近提出的加快農民工市民化是要讓農民工當房地產市場的“接盤俠”，這顯然是一種誤讀。在“去庫存”這面大旗下，還是得找到潛在的消費人群。農民工進城的確是“去庫存”最主要的利好。通過戶籍制度改革解決農民的身份問題，農民就有條件將他的長期消費行為從農村轉向城市。農民工市民化肯定會帶來新一輪消費拉動和基礎設施投資增加。

但這并不是說農民工市民化就是鼓勵農民工買房。首先農民工的身份不是城市市民，在流動身份狀態下，農民工怎么在城市買房呢？其次，農民工進城后不一定有留下來的愿望，我們去安徽調研時發現，農民進城的意愿并不十分強烈，這后面涉及到土地制度問題的解決。再次，經濟下行意味著大批農民工的就業會受到影響，農民在城市的就業不穩定，一樣要回到農村去。最后，對農民工來說，買房的投入也不小，還涉及到農民工的社保問題和收入穩定性問題。

房地產消費和工業制成品消費有根本性差別，綜合各方面因素，意味著我們不能簡單按照過去計劃經濟時代的思路去化解房地產庫存。農民工愿不愿意在城市買房，和他們在城市的長期穩定性有關。所以“去庫存”的核心不是農民工買房，而是農民進城之后，通過農民工市民化措施，把就業、住房、消費等行為通過戶籍制度改革固定下來。其他相關改革，比如土地制度改革、調整城市發展政策，增加農民工服務業就業比例等，也應當跟上。

不單是農民工，城市中的中低收入者也沒有能力購買住房，政府可以發行債券收購一些住房，通過補貼或者租賃形式，消化部分庫存。現有的限購政策規定，家庭擁有兩套房以上，銀行不提供貸款，在“去庫存”背景下，可放松“限購令”。

房地產“去庫存”將會是一個長期過程，在此過程中，政府的政策有必要與市場結合到一起，通過改革打破一切制度門檻，更好地發揮市場作用，真正推進城鎮化和農民市民化進程，落實戶籍制度改革，這才是未來推動城市消費最關鍵的發動機。更加重要的是，我們應該通過這次房地產市場出現的波動，認清市場作用。政府不能再通過土地出讓金，以雙重利益動機推動房地產發展，其在房地產市場的利益閘門應徹底關閉。▲（作者是國家發改委城市和小城鎮中心主任）