利用集體土地發展高端產業的探索與實踐

孫旭

摘 要：穩步推進城鄉結合部地區城市化，加大農村集體經濟產權制度改革力度，積極探索農村集體資產的有效實現形式，把農民集體資產經營起來，使更多農民成為擁有集體資產的新市民，對推動我國城鎮化發展具有重要意義。本文以海淀區為例，系統總結了其利用農村集體土地發展高端產業的經驗和做法，希望能對各地區解決城鄉結合部經濟轉型發展問題提供借鑒。

關鍵詞：集體土地；高端產業；經驗；啟示

北京市海淀區積極探索農村集體建設用地利用新模式，建成了中關村東升科技園、玉泉慧谷科技園、中關村玉淵潭科技商務區等一批利用集體土地發展起來的高端、高效、高輻射產業園區，有效解決了農村產業升級、農民增收的問題，豐富了首都新農村建設的新內涵，拓展了農村集體土地利用的新價值，同時為高新技術產業、戰略性新興產業提供了發展空間。

1.海淀區利用集體土地發展高端產業的基本情況

1.1 規劃建設情況

目前，海淀區已形成的利用集體土地發展高端產業總占地面積73.9公頃，建筑規模152.2萬平方米，其中，開發建設鄉鎮集體產業園占地面積53.6公頃，占比72.5%，建筑規模120萬平方米，占比78.8%。已形成的鄉鎮集體產業園包括中關村東升科技園、玉泉慧谷科技園、中關村玉淵潭科技商務區，分別由東升鎮、四季青鎮、玉淵潭農工商總公司自主開發建設。各鄉鎮集體產業園結合區位特點和優勢資源，確定了產業發展方向及發展規模。

1.2 開發運營情況

海淀區鄉鎮集體產業園的開發建設以集體經濟組織為主體，在對原有產業占用的集體土地進行充分整合的基礎上，堅持自主開發、自主建設，積極利用各種政策資源和發展機遇破解開發建設中的難題，同時結合自身的產業定位、發展目標，采取形式多樣的運營模式，推進園區平穩、較快發展。

1.3 建設融資情況

海淀區各鄉鎮及玉淵潭農工商總公司作為集體產業園開發建設的主體，在開發建設過程中，敢于突破，充分利用各種資源，通過許多行之的方式籌措資金，有效的緩解了開發建設中的融資瓶頸。

1.4 經濟、社會效益情況

海淀區各鄉鎮集體產業園在取得迅速發展的同時，取得了顯著的經濟效益與社會效益。一是形成了一批符合核心區發展的高端產業。例如以國科激光、泛華測控為代表的電子信息產業等。二是為高新技術企業提供發展空間，有效解決了區域內高新技術企業研發、辦公場所緊缺的困境。三是推動區域經濟增長，帶動了周邊低端服務業態向高端服務業態轉型，提高了集體資產保值增值的潛力。四是拉動了農民就業增收。五是周邊環境得到改善。

2.海淀區利用集體土地發展高端產業的主要做法、經驗

2.1 推動鄉鎮產業轉型升級，大力發展高端產業形態

一是關停低端集體企業，確定高端產業發展方向。隨著經濟體制的改革，鄉鎮集體企業失去原有的政策和成本方面的優勢，大部分瀕臨破產。面對增長模式和產業結構調整的嚴峻現實，海淀區對原有低端集體企業進行清退關停，騰退整合土地資源，積極探索高端產業發展方向，啟動鄉鎮集體產業園開發建設。例如，東升鎮清退關停包括東升鍋爐廠等在內的從事低端產業的多家鄉鎮工業企業，騰出廠房空間近8萬平方米，在東升工業園的建設基礎上啟動東升科技園一期開發建設。

二是嚴格企業引入機制，形成高端產業聚集態勢。各鄉鎮集體產業園在企業引進過程中，嚴格篩選機制，淘汰科技含量低、規模小，不符合園區產業發展方向的企業，使得入園企業品質普遍較高，保證了園區長期、持續發展。例如玉泉慧谷科技園采用清華科技園成熟的企業選擇機制，堅持引進符合高新技術產業和文化創意產業方向的企業入駐，園區剛成立就有北京奧林匹克轉播公司、北京聯合網視文化發展有限公司等一批具備相當實力的文化傳媒企業相繼入駐。

2.2 創新集體土地供地模式，實現土地資源集約利用

海淀區各鄉鎮集體產業園在開發建設中，積極轉變觀念，創新集體土地供地模式，對不符合區域發展定位的鄉鎮老工業企業以及農民宅基地騰退后，并未將整合后的集體建設用地進行征地拆遷國有化或對外長期出租，而是解放思想、創新政策、積極探索作為集體自有用地進行規劃建設。同時，部分鄉鎮集體產業園為應對開發建設過程中的融資難題，也在不斷調整土地資源集約利用模式。例如，玉泉慧谷一期開發中，將土地用途由綠化隔離產業用地調整為工業用地，并將土地性質由集體土地轉為國有土地，為銀行抵押貸款的籌資渠道奠定了良好基礎。

2.3 優化園區建設籌資渠道，奠定充足資金保障

海淀區鄉鎮集體產業園建設完全由集體經濟組織自主籌集資金，由于原有集體經濟積累有限，資金不足往往成為產業園建設過程中的主要瓶頸。各鄉鎮及玉淵潭農工商總公司在實際開發建設過程中，積極主動，統籌調動各方資源，用活、用透各種政策，按照分期、分階段的滾動建設模式，多渠道、多方式籌集資金，形成了開發建設充足的資金鏈條。例如，玉泉慧谷科技園一期開發建設主要采取“四點齊下”的融資方式，即“貸一點”，直接向銀行貸款；“投一點”，利用集體經濟自投部分建設資金；“借一點”，向友鄰單位借款，“墊一點”由建設商墊支，科技園通過租金進行償還。

2.4 堅持自主開發模式，切實維護農民利益

農民作為集體土地的共同擁有者，理應享受集體經濟發展的成果。海淀區開發建設集體產業園始終堅持“自主開發、把產業留給農民”的建設思路，將集體資產投資于產業園的建設，完全做到了自籌資金、自主建設，使農民變股民、收益按股量化，不僅充分實現了土地價值，增加了集體經濟總量，也使農民真正得到了實惠。一是農民的收入水平進一步提高。農民作為鄉鎮集體產業園的股民，每年可以獲得科技園股份分紅的收入。二是農民的就業能力得到進一步提升。各鄉鎮集體產業園依托地區院校資源，針對就業崗位需要，積極開展多層次、多主題的農民素質提升培訓計劃。三是農民的社保標準得到進一步提高。各鄉鎮積極利用產業園帶來的豐厚經濟效益，加大了對農民社保的投入。

2.5 創新經營管理理念，實現園區科學管理

一是在空間規劃上，各個園區積極聘請國際高水平設計團隊制訂園區整體規劃設計方案，堅持宏觀規劃的整體控制與建筑類型的靈活設置相結合、堅持建筑風格與產業定位的統一，盡可能為企業提供多樣化的選擇可能。

二是在園區服務上，各園區均成立專門的物業管理公司，根據各自的條件與需求，分別引入專業化團隊、專業人員、先進管理理念，實現從園區客戶的引進、入駐到各類手續辦理、后勤保障等系列服務都由各個專業團隊全程跟蹤完成，建立了物業、生活、金融和政策多項服務體系，對入園企業需求進行差異化服務，解決了園區企業的后顧之憂。

三是在產業促進上，各園區結合區位優勢，積極探索，實施了一系列行之有效的措施。例如，東升科技園與清華工業開發研究院等單位合作，玉泉慧谷科技園與清華科技園合作，搭建了科技創新服務平臺、科技資源共享平臺、技術與成果轉化平臺，支持園區企業開展研發、成果轉讓和產業合作，設立自有科技企業孵化器，建設加速器產業基地，實現對科技企業從孵化到加速發展平臺的全方位服務。

3.海淀區利用集體土地發展高端產業的一些啟示

3.1 加快轉變經濟發展方式是方向

加快轉變經濟發展方式是我國經濟社會領域的一場深刻變革，是推動科學發展的必由之路。海淀區充分利用先行先試的政策優勢、高校科研院所多的區位優勢和大量科技成果轉化落地迫切的市場優勢，堅持把建設高科技產業園區，拓展高科技產業發展空間作為推動鄉鎮產業結構優化升級和轉變經濟發展方式的主攻方向。

3.2 創新集體建設用地使用模式是核心

目前，農村集體建設用地大多通過征地拆遷或長期出租的形式獲取短期高額收益，但長遠看，不利于農村集體經濟的可持續發展。海淀區各鄉鎮在農村集體土地的開發建設中，改變了農村集體建設用地開發的傳統模式和做法，探索了集體土地自占而不征和先征地再定向出讓的開發模式，自有物業“只租不售”的經營方式，讓農民帶著土地的權利參與工業化，保障土地非農化后農民對土地收益的分享，使農民的土地財產權利得到了切實的尊重和保護。

3.3 堅持鎮村主體作用是利用集體土地發展高端產業的基礎

建設鄉鎮高科技產業園面臨著資源統籌、資金整合、利益協調、招商等方面的諸多困難。實踐中，海淀區始終堅持鎮村的主體地位，統籌各村的產業用地、資金，實現資源聚焦、財力聚焦、力量聚焦、工作聚焦，實行統一開發、規模化經營，并建立起共建共享的新機制，極大地調動了廣大農民的積極性，形成了工作的強大合力。

3.4 堅持因地制宜是利用集體土地發展高端產業的關鍵

海淀區在開發建設鄉鎮集體產業園的過程中，并沒有千篇一律，將成功的開發建設、運營管理經驗在其他鄉鎮照搬照用，而是因地制宜，圍繞核心區產業發展方向，結合各鄉鎮的區位特點和自身實際，充分考慮開發建設過程中遇到的困難和問題，制定不同的產業和功能定位，采取不同的開發、建設、融資、運營、管理方式，形成了鄉鎮集體產業園的“玉泉慧谷模式”、“東升模式”、“玉淵潭模式”。這三種模式各具特色，主要體現在：一是土地性質不同。玉泉慧谷一期將集體土地轉為國有土地，而東升一期、玉淵潭土地性質沒有改變，仍為集體土地。二是融資方式不同。三者在每個開發階段采用不同的融資渠道組合，主要包括集體經濟積累、銀行抵押貸款、建設商墊資等方式，具體投入比重根據實際需要有所不同。三是運營主體不同。東升、玉淵潭運營主體為所屬集體企業，而玉泉慧谷引入清華科技園為戰略合作伙伴，由其提供專業團隊、先進管理理念。四是經營方式不同。東升、玉泉慧谷將園區出租給入駐企業，并向其提供各項服務，以“租金+服務管理費”為主要盈利方式，而玉淵潭自主經營旗下酒店、物業、置業集團，以其營業收入為主要盈利方式。這些不同既體現海淀作為高新技術產業聚集區的區位特征，也充分體現了各鄉鎮自身的特點和優勢。全市其他區縣各鄉鎮可以采取“一地一策”、“一地一品”，打造出更多各具特色、更有發展潛力的鄉鎮集體產業園。

4.結語

綜上所述，持續推動城鄉結合部地區經濟發展已經成為我國城鎮化進程中的一項首要課題，充分利用農村集體用地發展高端產業，不僅順應了轉變經濟發展方式的大潮流，同時妥善解決了農村集體用地使用效率低、使用不科學、農民收入低等現實問題。北京市海淀區利用農村集體用地發展高端產業的成功經驗，值得各地區在結合各自實際的基礎上，進行借鑒和學習。

參考文獻

[1]劉淇.使更多農民成為擁有集體資產的新市民[N].人民網，2012.

[2]劉淇.全力推動首都科學發展 為建設中國特色世界城市而努力奮斗——在中國共產黨北京市第十一次代表大會上的報告[J].北京支部生活，2012，（3）.