淺議房產交易型受賄的事實認定

傅娟文?鄒志強

摘 要：本文從李某利用職務便利“炒樓花”的真實案例入手，立足于受賄罪基本構成要件和“權錢交易”等基本特征，以期為判斷司法實踐中的類似案例、理解新型受賄行為認定邏輯、提供依據，從而甑別受賄罪與普通牟利性民商事行為的關系。

關鍵詞：“炒樓花”；交易形式；受賄

2007年7月，兩高發布《關于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》（以下簡稱《意見》），列舉了交易型受賄、合作投資型受賄、委托理財型受賄等新型賄賂形式，解答了司法人員如何界定經濟領域中出現的新的各種紛繁復雜關系之大部分困惑。但司法解釋難免掛一漏萬，難以界定實踐中出現的披著市場外衣掩蓋受賄事實的新情勢，乃至引發一些執著于《意見》字面意思而忽視分析受賄本質的情況。基于此，筆者立足于受賄罪基本構成要件和“權錢交易”等基本特征，以實踐中出現的利用職務便利進行“房產交易”收受財物之行為作切入點進行分析，以期對理解新型受賄認定邏輯，甑別受賄罪與普通牟利性民商事行為的關系。

1 基本案情

某市房地產管理局副局長李某，利用職務便利關照了A樓盤房地產開發商丁某。丁某送給李某一張A樓盤的VIP卡，該卡享有優先選房的權利。普通購房者需要交1萬元訂金購買該卡，所交訂金可在購房時折抵房價，李某的VIP卡內并未含1萬元訂金。李某用該VIP卡優先選擇了一套房屋并簽訂了購房意向協議書，后委托丁某將所訂房屋售出。丁某以A樓盤開盤價（并給李某打折，具體折扣不明）和實際賣價計算差額，并將差額4萬元錢給了李某。事情敗露后，李某辯稱其行為為“炒樓花”，而非受賄。

2 分歧意見

對于該筆事實能否認定為受賄及認定的數額具體如何定算，辦案人員間主要有以下兩種意見：

第一種意見認為該筆事實應當認定為受賄，受賄數額為4萬元。一般而言，“炒樓花”是指買家在樓盤未落成之際只交數量很少的訂金，定下一套或多套單元，之后轉手賣給他人，套取高額訂金，從中賺取差價。行為人付出購房成本并承擔市場風險，屬于市場行為。相較而言，李某之“炒樓花”行為未曾支付任何經濟成本；且由于李某簽訂購房意向書時并沒有支付購房訂金，他也不用承擔任何市場風險。由此觀之，李某該行為并不是正常的房地產市場交易行為。

根據《意見》第一條關于以交易形式收受賄賂問題的規定，即國家工作人員利用職務上的便利為請托人謀取利益，以下列交易形式收受請托人財物的，以受賄論處：（1）以明顯低于市場的價格向請托人購買房屋、汽車等物品的；（2）以明顯高于市場的價格向請托人出售房屋、汽車等物品的；（3）以其他交易形式非法收受請托人財物的。據此，李某利用職務便利關照丁某，并以“炒樓花”的名義收受丁某所送4萬元錢，其行為符合《意見》第三款之規定，是以其他交易形式非法收受請托人丁某財物，可認定李某該行為為交易型受賄。

第二種意見認為該筆事實不宜認定為受賄，理由有三：（1）李某這4萬元獲利包含李某憑丁某所送VIP卡優先選房、李某投資能力（選房眼光）、丁某所給折扣、房地產市場等多重因素，故其所獲4萬元不能等同于收受他人賄賂；（2）李某收受的A樓盤VIP卡不能用現金評價，無法認定其價值；（3）丁某行賄故意不明顯。據丁某證實，其根據李某安排將李某所選房屋賣出，雖然李某在其中沒有付出成本和擔負風險，但這是一種市場行為，其本意不是直接送4萬元錢給李某。

3 評析

具體看來，第一種意見的著眼點在于請托人丁某將這4萬元錢給了李某。《意見》規定：國家工作人員利用職務上的便利為請托人謀取利益，以下列交易形式收受請托人財物的，以受賄論處。其重點在于強調受賄人通過交易形式收受請托人財物，并利用職務為行賄人謀取了利益。從行為表象看，本案中李某沒有付出經濟成本、擔負市場風險，其通過交易方式獲得這4萬元錢的結果符合《意見》規定的以交易形式收受財物，涉嫌受賄犯罪，但該意見并沒有考慮這4萬元的來源、性質。

本案中這4萬元錢雖然是丁某給李某的，但并非請托人丁某所有，且實際購房人與李某并無交集，不存在實際購房人行賄李某的情況。由此有必要通過論證這4萬元錢的具體歸屬，才能確定該項事實的性質。因此，筆者傾向于第二種意見，即李某該行為不宜認定為以交易方式收受賄賂，具體分析如下：

第一，VIP卡性質分析。受賄罪的客體為財物，財物是指具有價值可以管理的有體物、無體物以及財產性利益。其中，因為財產性利益可以通過金錢計算其價值，而且許多財產性利益的價值超出了一般物品的經濟價值，沒有理由將財產性利益排除在財物之外。[1]一般的樓盤VIP卡需交納訂金購買，且訂金能夠沖抵房價、可以轉讓，具有正常的市場價值，是有價值的可以管理的有體物，可以直接認定為財物。而本案中丁某所送VIP卡只具有優先選房的權利，并不含訂金。雖然這種優先選房的權利給李某帶來了一定的經濟利益，但這種經濟利益無法用數字衡量，并不能直接折抵現金，其不是具有價值且可以管理該價值的有體物，也無法認定該優先選房權利為可以衡量的財產性利益，不能將丁某所送VIP卡直接認定為財物。因此，李某收受該VIP卡的行為不符合受賄罪的構成要件，不屬于受賄犯罪。

第二，4萬元的來源分析。李某所獲4萬元錢并不直接歸屬于丁某，其來源尚需分析。據丁某證實，其是在A樓盤開盤價基礎上給李某打折，再計算其與實際賣價的差額后給李某這4萬元錢。由此看來，這筆錢的形成主要有以下幾個因素：（1）丁某所送VIP卡所包含的優先選房的權利；（2）李某個人對房地產市場的判斷和選房眼光；（3）丁某給李某的購房折扣；（4）丁某作為A樓盤開發商幫助李某將所選房屋賣出。

《中華人民共和國刑法》第385條規定：國家工作人員利用職務上的便利，索取他人財物的，或者非法收受他人財物，為他人謀取利益的，是受賄罪。李某上述行為都有丁某的因素，可以認定李某利用了職務之便，在丁某的幫助下通過“炒樓花”的形式獲得這4萬元錢，是利用職務上的便利非法獲得財物。但這4萬元錢來源復雜，不能將其直接等同于李某收受了丁某所送，不能認定為他人（丁某）財物，故李某該行為不符合受賄罪關于收受他人財物的構成要件。在本案中，李某親自選房、簽訂購房意向書、決定賣出房屋，實際上參與并主導了該房屋買賣過程（事實上李某也可以買下該房屋）。假設李某沒有實際參與房屋買賣過程，而是丁某以“炒樓花”或“炒房”等名義送錢給李某，則可以直接認定其涉嫌賄賂犯罪。

第三，丁某的行賄故意不明顯。受賄罪與行賄罪屬于對向犯，受賄罪的實質系權錢交易，在通常情況下受賄罪的成立需要行賄人有行賄故意。本案中單從李某和丁某的關系和交往情況分析，丁某作為房地產開發商有行賄主管單位領導李某的經濟動因。但丁某辯稱，由于李某是房地產管理局副局長，在很多方面關照了他，所以在李某找其想在A樓盤購房時，其同意并給李某VIP卡和購房優惠。后來李某委托丁某將其所選房屋賣出，丁某同意并具體實施，這一過程并沒有直接送錢給李某。

《意見》第一條規定：前款所列市場價格包括商品經營者事先設定的不針對特定人的最低優惠價格。根據商品經營者事先設定的各種優惠交易條件，以優惠價格購買商品的，不屬于受賄。丁某給李某的購房優惠雖非事先設定且針對所有購房人的，但房屋交易中打折、優惠的情況普遍存在。房地產市場中開發商普遍希望盡快售房、回籠資金，對開發商來說，給予購房者一定的優惠也是有利可圖的。結合A樓盤所在地房地產市場存在供過于求的情況，以及當地房地產市場普遍存在購房可以找熟人打招呼以便打折的現象判斷，丁某給李某購房優惠（打折）的行為并不明顯具有行賄故意。此外，丁某給李某的購房優惠沒有使得李某購房價格明顯低于市場價格，該購房優惠行為不符合《意見》中關于交易型賄賂的規定，不是賄賂犯罪。

就常理而論，行賄故意是否明顯需要客觀行為來推斷。行賄人通常會根據行賄對象地位、不正當利益大小、雙方交往情況及自身經濟狀況等因素，決定送給行賄對象多少財物。然經調查核實，該房屋“樓花”買賣差額為4萬元基本符合事實，丁某辯稱其不是直接送錢給李某有事實依據。

第四，李某獲得這4萬元錢的過程不合法。從李某最終獲得4萬元錢的行為看，李某利用身為市房地產管理局副局長的職務便利和影響力，通過A樓盤房地產商丁某的運作，從收受A樓盤VIP卡開始，要求丁某“打折”， 進而選房、賣出獲利。可以將李某“炒樓花”過程分解為三個主要步驟：一是收受丁某所送A樓盤VIP卡；二是要求丁某打折；三是委托丁某賣出。李某這三個步驟都是違規、違法的，所以其獲得這4萬元錢的過程不合法，應以違法所得予以沒收。

《意見》第十二條關于正確貫徹寬嚴相濟刑事政策的問題規定：依照本意見辦理受賄刑事案件，要根據刑法關于受賄罪的有關規定和受賄罪權錢交易的本質特征，準確區分罪與非罪、此罪與彼罪的界限，懲處少數，教育多數。筆者認為，綜合考慮VIP卡的性質、4萬元錢的來源、丁某行賄故意、李某獲得這4萬元錢的過程等因素，結合《意見》的規定，可以將李某該“炒樓花”獲利的行為理解為是一種利用職務便利鉆市場交易規則空子的牟利行為，而非交易型的受賄犯罪行為。故而，總體看來，該筆事實不宜認定為受賄。

參考文獻

[1] 張明楷《刑法學》（第三版），法律出版社，2007：875。

作者簡介

傅娟文（1986-），江西新余人，江西省新余市人民檢察院反貪局。

鄒志強（1974-），江西新余人，江西省新余市人民檢察院反貪局。