中國房地產經濟周期波動影響因素

◎杜金剛

中國房地產經濟周期波動影響因素

◎杜金剛

經濟波動是經濟增長中的正常現象，同樣，作為經濟增長中重要組成部分的房地產經濟也存在著波動現象。作為國內經濟活動的重要組成部分，房地產經濟的波動直接影響到了國民經濟的發展。要想保障房地產經濟的穩定發展，促進國民經濟的穩定繁榮。就必須要探索房地產經濟周期波動的影響因素，以此來規避房地產行業的發展風險，促進國民經濟的健康發展。本文中，筆者主要分析了中國房地產經濟周期波動的影響因素，并提出了一些規避風險的方法。

房地產經濟作為經濟發展中的重要組成部分，對社會經濟的發展起著重要的推動作用，但就目前中國房地產經濟的發展狀況來看，依舊存在著周期性波動的問題，嚴重的阻礙了房地產經濟的健康發展。要解決中國房地產經濟的周期性波動問題，就必須要對造成中國房地產經濟波動的原因進行分析，探索中國房地產經濟波動的影響因素。下文中，筆者將結合自己多年來的調查結果以及國內房地產行業的發展現狀，具體的分析中國房地產經濟波動的影響因素，并針對這些因素，提出了一些房地產行業規避風險的措施。

中國房地產經濟波動原因

經濟波動是經濟發展過程中的正常現象，但這并不意味著經濟波動對經濟發展是有益的。相反，經濟波動意味著經濟發展的不穩定，會造成市場震蕩，嚴重時甚至會引發經濟危機。面對這一情況，經濟學家們就必須要行動起來，尋找解決經濟波動危機的方法。中國房地產經濟作為經濟發展當中的重要組成部分，自然也存在著經濟波動的現象。接下來，筆者便會對中國房地產經濟波動的原因進行分析。

經濟因素。經濟因素是造成中國房地產經濟波動的主要原因，對房地產經濟的發展起著決定性的作用，這主要表現在以下幾個方面：

房地產經濟是社會經濟的組成部分，社會經濟的發展直接影響著房地產經濟的發展。社會經濟發展速度快、發展平穩，房地產經濟自然也就會跟上社會經濟發展的腳步，又快又平穩的發展，但如果社會經濟發展緩慢，甚至出現通貨膨脹、經濟危機的話，房地產經濟自然也就很難取得健康的發展了。社會經濟為房地產經濟提供了發展的大環境，這個大環境的好壞，直接影響著中國房地產經濟的發展。國民經濟增長率的變化，也就直接關系著房地產經濟的變化。面對這一大環境的影響，就必須要增強房地產經濟的生存能力，尋找適合自己的發展道路。

除社會經濟給予的大環境之外，國民收入也是造成中國房地產經濟波動的一個重要因素。國民收入是指一個國家在一定時期內的投入的生產資本后所生產出來的產品和勞務的價值或由此形成的收入水平。國民收入的高低直接決定著居民的消費水平，國民收入高的話，居民的消費水平自然也就會比較高，國民收入低的話，居民的消費水平也會隨之降低。房地產作為大宗的消費品，居民們在購買時當然會非常慎重。一方面要考慮到昂貴的物業管理費用；另一方面還要考慮到自身未來的收入狀況，畢竟購買房地產是一個長期積累資金的過程。這些因素都會直接影響到房地產經濟的發展。如果居民的收入較低的話，消費水平自然也就會比較低，面對房地產這樣的大宗消費品就會有一些力不存心的感覺。沒有消費者來購買，房地產經濟自然就會陷入低迷的狀態。但如果居民收入水平較高，消費能力也就會升高，房地產這樣的大宗消費品也會逐漸的列入到消費清單當中，從而促進房地產行業的發展。

通貨膨脹率作為經濟發展的一個重要指標，也在影響著中國房地產經濟的發展。一方面，通貨膨脹率直接影響著房地產的價格。如果通貨膨脹率較高的話，物價便會總體上漲，房地產行業作為經濟發展中的重要組成部分，自然其價格也會跟著上漲。當通貨膨脹率下降時，物價下跌，房地產的價格也就會隨之降低。除此之外，通貨膨脹率還會影響到房地產自身的價值，貨幣的貶值會造成房地產自身價值的變化。貨幣的貶值會促使人們將資產轉移到其他地方去，而房地產作為比較保值的一項投資，自然會被加入到人們新的投資列表中去。但同時，通貨膨脹率過高的話也可能會造成房地產價格虛高，降低人們的購買熱情，這就不利于房地產行業的發展。因此，通貨膨脹率也是中國房地產經濟波動的一個重要影響因素。

除上述因素之外，產業結構特征與銀行利率也會影響到國民經濟的形態。不同時期的產業結構特征不同，房地產經濟的波動狀況也就不一樣。比如工業革命時期的工業用地就比較貴，而現在的則是商業用地比較貴。這也就造成了房地產經濟的波動。另外銀行利率的高低直接決定著居民的投資方向，如果銀行利率較高的話，居民們便會選擇將錢存入銀行，以此來獲得較為穩定的收入。但如果銀行利率過低的話，居民們就會選擇將錢投入到其他領域，比如房地產業等。這樣以來，就會促進房地產行業的繁榮與發展。但同時也就造成了中國房地產經濟的波動，不利于房地產經濟的穩健發展。

從上文的敘述中我們可以看到，影響房地產經濟發展的因素主要有以下幾個方面：一是社會經濟環境；二是國民收入水平；三是通貨膨脹率；四則是銀行利率與產業結構類型等等。

社會因素。除經濟因素之外，社會因素也是影響房地產經濟發展的一個重要因素，這主要包括以下幾個方面：

首先是社會發展因素，社會發展水平的高低影響著人民的生活理念與消費觀念，不同的社會發展水平之下人民的生活觀念也就不一樣。不同的社會潮流指引著人民的消費方向，這也就造成了中國房地產經濟的波動。

其次則是城市化水平，一般來說，城市化水平越高，房地產行業的發展就越成熟，相應的其發展水平也就比較穩定，其波動也就比較小。如果城市化水平比較低的話，相應的房地產行業發展就不夠成熟，其經濟發展的波動也就比較大了。

最后還有就是相關的政策因素，國家的政策支持與否也就直接關系著房地產行業的發展前景。如果政府出動財政力量，大力支持的話，房地產事業就會迅速的取得發展。但如果政府不出臺相關的支持政策的話，房地產行業就會受到一定的打擊。所以說政策因素也是房地產經濟波動的一個重要影響因素。

如何規避相關風險

從上文中的論述中我們可以看到，中國房地產經濟的波動是由多方面的因素所決定的。波動就意味著既有有利房地產發展的時間段，也有不利于房地產行業發展的時間段。那么我們如何應對對房地產行業所面臨的不利因素呢，筆者提出了以下幾點建議。

加強資金積累。活動資金是保障房地產行業正常運行的關鍵因素，如果沒有足夠的活動資金，各方面的工作就很難順利開展。要解決這一問題，就必須要加強企業的資金積累，一方面可以通過向銀行貸款的方式獲得資金，另一方面則可以通過發行股票的方式向社會尋求投資。這樣一來，房地產行業的資金問題便可以得到很好的解決。

尋求政策支持。政府的政策也是影響房地產行業發展的關鍵因素，房地產行業要想取得穩定的發展，就必須要尋求政府的政策支持。一方面，房地產的開發用地需要經過政府的批準；另一方面，好的政策支持有利于民眾去購買房產，從而促進房地產行業的發展。因此，房地產相關部門有必要尋求政策性支持。

中國房地產經濟作為社會經濟的重要組成部分，也存在著周期性波動的現象。造成這一現象主要有兩方面的因素：一方面是經濟因素，包括社會經濟發展狀況、國民收入水平、通貨膨脹率等等；另一方面則是社會因素，包括城市化水平、產業類型、政策支持等。

（作者單位：中國社會科學院研究生院）