“營改增”后做好房地產稅收一體化管理工作的思考

樂山市地方稅務局

為充分發揮稅收調節作用，貫徹落實中央結構性減稅政策，促進國民經濟平穩健康發展，2015 年伊始，國家稅務總局明確將建筑安裝業、房地產業納入“營改增”范圍。這對地稅部門而言，意味著已推行近10 年的房地產稅收一體化管理將發生重大變革。面對稅制改革帶來的機遇與挑戰，如何做好“營改增”后房地產稅收一體化工作，值得廣大地稅干部思考。

一、“營改增”后一體化工作面臨的問題

從宏觀層面講，“營改增”工作對建立現代稅收體制、完善財政分配格局、減輕稅負具有重大且深遠的意義；但從微觀角度看，“營改增”工作對一體化收入結構、管理思維、現行模式、征管資源等都將產生較大的變革與影響，主要體現在以下五個方面：

（一）一體化收入結構發生轉變

近年來，隨著樂山市基礎建設投資力度不斷加大，加之本地房地產市場持續發展，以建筑安裝、銷售不動產營業稅為主的房地產一體化稅收成為拉動地稅收入快速增長的主力軍。無論是收入體量還是增長貢獻率，建筑安裝、銷售不動產營業稅與地稅收入之間呈顯著的線性相關關系（見表一）。實施“營改增”后，原有以營業稅、契稅、土地增值稅“三駕馬車”并駕齊驅的一體化收入結構將徹底發生轉變。在以房地產稅為主的地方稅收體系尚未形成前，主體稅種缺失后所帶來的收入規模下降、所得稅流失等諸多影響在短期內難以消除。

表一 樂山市建安、銷售不動產營業稅入庫與相關性分析

（二）一體化管理思維受到沖擊

以票控稅，是實施一體化管理的核心手段之一，“營改增”后發票管理機關易位，將打破地稅部門長期既成的傳統思維。失去發票管理主動權，意味著在今后實施行業管理時，不免會面對信息獲取、項目跟蹤、計稅收入確認、成本審核等一系列問題，迫切需要地稅部門在土地增值稅、企業所得稅等稅種管理上提出新思路、采取新措施。

（三）一體化管理模式尚待適應

就當前看，營業稅征管在一體化模式中發揮著承上啟下的關鍵作用，“營改增”后，鏈條中間環節斷裂，對地稅部門已推行的異地建安企業所得稅管理、存量房評估等工作無疑形成影響；從中期談，營業稅由地稅部門征收，由此產生的附加稅（費）征管難度不大，“營改增”后如僅依靠“兩稅比對”單一手段，不僅效率低，客觀上也將風險移至管理后期；往長遠想，隨著房地產稅落地實施，一體化管理重點將由房地產開發向保有環節過渡，管理客體也以單位納稅人向廣大自然人轉移。

（四）一體化管理資源有待優化

2005 年以來，樂山市各縣、區先后設立一體化管理所（組）11 個，中心城區成立管理分局專職房、建企業管理，在明晰征管范圍的同時，不斷提升一體化管理質效。隨著工作推進，各管理機構受年齡結構、業務素質、人才引進、激勵機制等因素限制，日益呈現“三多三少”趨勢。一是本部門業務能手多、復合型人才少。據2014 年統計，全市地稅系統直接或間接負責一體化管理的稅務干部112 人，占全系統在崗職工人數的11.3%，其中獲得“注稅、注會、法律”三師職稱的14 人，入選市級人才庫21 人，入選縣級人才庫46 人；二是日常管理墨守成規的多、開拓創新的少；三是今后工作觀望等待的多、建言獻策的少。

（五）一體化信息建設尚存拓展空間

首先是核心征管軟件功能缺失，無法充分利用信息進行稅收管理，省局通過開發部署其他軟件以彌補短板，客觀造成涉稅補丁軟件多，且各軟件不能互通互聯，加大了基層機關工作量。第二是部門信息共享不夠。近年來，樂山市已建成應用樂山市經濟社會綜合信息平臺，初步實現市級涉稅信息共享，但各區、縣仍未搭建此類平臺，信息僅靠人工和紙質傳遞，其及時性、準確性無法保證。三是科技管稅力度不強，信息的利用率還較低，省級稅源監控平臺還在逐步建設中，土地增值稅清算軟件應用效能還需深化，存量房交易評估有待擴圍，“以地控稅”工作尚在試點。

二、認清形勢，明確一體化管理思路

各級地稅部門應清醒地意識到“營改增”后一體化管理環節上的缺位不可避免，但“先稅后證”的總體原則仍未改變，貫穿于房地產開發始終的契稅、土地增值稅仍由地稅部門負責管理，綜合治稅的工作機制依舊穩固，收入任務壓力也同樣存在，一體化工作非但不能松懈，反而應當加強。為適應工作需要，今后完善一體化管理思路應為：堅持“先稅后證”制度，科學界定地稅部門工作內容，以風險管理為導向，融合專業化管理經驗，豐富完善業務規程。突出節點管理，加快信息管稅進度，提升綜合治稅水平，在夯實開發環節以土地增值稅為抓手、交易環節以契稅為把手的基礎上，探索建立保有環節以房產稅為推手的一體化征管新模式。

三、未雨綢繆，當前一體化管理的重點工作

摸清家底，力促稅款入庫，為“營改增”交出一本明白賬、放心賬是當前一體化工作的重點。一是認真吸取前期行業交接不清的經驗教訓，以開展項目清理為突破口，以完善企業征管資料為主線，收集整理項目立項、招標、施工、竣工、銷售等涉稅信息，做到“項目清、家底明”。二是通過納稅輔導、企業自查、納稅評估等方式深挖存量稅源，在理順稅收秩序的同時，化解地稅部門執法風險，達到“以評促收、以查促管”的工作目的。三是加強部門協作，強化“先稅后證”意識，著力解決個別地區涉稅信息傳遞不暢的問題，積極拓寬信息獲取渠道。去年以來，樂山市大力推進建筑安裝與房地產開發企業納稅評估與稅務稽查工作，截止2014年12 月，全市已完成稅款結算企業266 戶，涉及項目491 個，入庫稅款7653 萬元，加收滯納金151萬元。

四、順勢而為，今后一體化管理的建議

“營改增”后保存量、求增量是上級領導交給地稅部門的重要課題，提升一體化管理質效將是破解難題的鑰匙之一。變革在即，轉換工作思維、整合優化資源、完善管理制度、激發征管活力必將成為一體化工作的努力方向。

（一）樹立大局意識，增強工作責任

從近期稅源情況來看，全市工業經濟復蘇緩慢，難以支持地稅收入增速發展，而“營改增”后金融保險、建筑安裝、房地產三大營業稅支撐稅源將不復存在。收入決定話語權，立足當前，應著力加強契稅、土地增值稅等稅種征管，由此而衍生的一體化管理更應深入推進，這不僅事關收入任務的完成，也是綜合衡量稅源專業化管理水平的重要標尺。目前，應糾正“營改增”就是減工作、并機構的消極觀念，打破一體化只由專職科（所）負責的固有思維，樹立推進一體化就是下好一盤棋的大局觀，切實增強干部職工危機意識與工作責任感。

（二）科學配置資源，提升專業化水平

做好一體化工作關鍵在用人，可在納新、提高、整合、任用四個方面進行規劃。一是結合崗位實際，將新錄用公務員放在一體化管理中鍛煉提高，以新鮮血液促進造血能力，進而改善年齡結構，煥發管理生機。二是針對復合型人才不足現狀，以《干部培養管理機制》為指導，以遞進式培養計劃為總攬，科學制定人才培養與評價體系，力爭在較短時間內解決工程造價、房地產評估等專業人才缺乏的問題，整體提升一體化干部隊伍素質。三是結合房地產開發經營的不同環節，通過業務拆分與人員整合，推動一體化工作由管戶向管事過渡。同時建議對仍設管理組，且編制空余的地區撤組建所，進一步規范執法主體、增強執法效力。四是以績效考核為引導，暢通進出渠道，在干部選拔培養上適當向一體化機構傾斜，讓其發揮聚核效應，激發職工謀事創業熱情。

（三）突出風險控制，完善管理制度

提升一體化質效，科學、系統的管理制度是保障。為達到“促收入、降風險、優服務”的目的，建議將風控系統推廣與一體化實務相融合，通過查找風險、建立風控模型、風險提示、處理反饋等具體措施及時化解執法風險。一是通過部門協作，定期收集本地區房地產市場相關數據，獲取項目立項、增值稅入庫、企業財務、占地面積等指標元信息。二是引入指標元，建立指標橫向與縱向比對參數公式，如：同期利潤率、所得稅貢獻率、城維稅實征率等。三是對各參數公式結合影響權重分別賦予分值，根據分值匯總情況降維設定低、中、高三個風險區間。對達到中高風險的，系統自動提示并啟動相應工作。現行規程中，重點規范了項目登記、稅款征收、發票開具等以項目開發為核心的執法行為，對房地產計稅估價、納稅評估、重稅管理等工作則少有提及；在稅種管理上，片面強調營業稅、契稅、所得稅征管，對土地增值稅預征與清算、“房、土”兩稅稅源管理、城建稅比對等其他各稅征管鮮有涉及。針對現行規程所涉范圍窄、稅種少的問題，建議以權責明晰為前提，以深化效能為基礎，將納稅評估、房地產計稅估價、重稅管理、信息共享等工作納入完善內容，增加土地增值稅清算、城市維護建設稅比對等稅種管理章節。

（四）推進信息管稅，豐富管理內涵

發揮稅源控管優勢，促進其及時轉化為稅收收入是實施一體化信息管稅的主要目的。面對新形勢，應重點抓好兩項工作。一是搭建信息交換平臺，拓展信息共享渠道。“營改增”后，諸多征管信息需同級國稅部門提供。主要需國稅部門提供的信息有：建安項目進度、銷售不動產房源、進項稅抵扣、增值稅應征、實征和欠稅管理等信息。各地應堅持以政府為主導，搭建市、縣（區）兩級國、地稅政務信息平臺，以電子取代紙質，以即時替代定期，逐步實現數據的交互使用、集中監控和比對分析。二是加快一體化稅源數據庫建設，在上級部門統一部署下，以計算機信息技術為手段，深入推進核心征管更新、土增稅清算軟件升級、存量房估價擴圍等工作，通過建設稅源監控平臺，對各系統進行整合，實行稅收預測、監控、征管、清算、檢查全過程控管，切實把總局“以票控稅、網絡比對、稅源監控、綜合管理”的治稅方針落到實處。

（五）深化部門協作，鞏固治稅機制

失去發票管理主動權，并不意味地稅部門就可輕裝上陣，反而加大了如城建稅、印花稅等小稅種的征管風險，“營改增”后深化國、地稅協作顯得尤為迫切。一是認真開展工作調研，針對委托代征存在的弊端提出相應建議，以供上級部門決策；二是對條件具備的地區，積極推行聯合辦稅，通過稅務登記一窗同號辦理、附加稅費“先稅后票”等工作實行源頭管控；三是在落實“兩稅”比對工作常態化的基礎上，建立項目報建、立項審批、工程在建、竣工決算、征稅制票等重大涉稅信息披露與交換制度，力爭實現國、地稅征管同步、信息互享、合作雙贏。

縱觀我國稅制改革歷史，歷次變革都牽涉到基層征管業務調整與流程再造，一體化管理作為房產稅收征管的重要組成部分，自然不能獨善其身。作為“營改增”工作前沿的地稅部門，適應“新常態”、謀求“新發展”將是今后一段時期要面對的全新課題。各級地稅機關應站在順應改革、積極作為的高度，堅持以組織收入為中心，以強化征管為手段，通過資源整合、創新手段、優化流程，進一步提升房地產稅收一體化管理質效，為“營改增”后的地稅工作交出一份滿意的答卷。