哈爾濱市房地產泡沫的成因分析

王穎　唐浩　徐海秀

摘要：房地產具有的金融屬性和政治屬性推動了房地產價格的上漲，進而形成泡沫。房地產泡沫給經濟發展和安居工程帶來巨大隱患。采用歷史分析的方法，在分析哈爾濱市2007——2013年房地產行業相關指標的基礎上，剖析哈爾濱市房地產泡沫宏微觀方面的成因，提出相應的防治措施，為政府調控哈爾濱市房地產市場提供借鑒。

關鍵詞：房地產泡沫；成因；土地財政

中圖分類號：F293.3

文獻標志碼：A

文章編號：1008-7133（2015）04-0032-05

通常情況下，當房地產價格在相對較長的一段時間內持續不斷地上漲，并且這種上漲還會不斷吸引新的購買者，從而引起房價新一輪的高漲，最終導致房地產的價格遠遠高于其實際價值，這時認為產生了房地產泡沫。房地產泡沫不能反映物質財富的實際增長。

1哈爾濱市房地產市場的發展狀況

隨著國家房地產政策的調整，哈爾濱這個二三線城市的房地產市場的發展受到一定程度的影響。同國內其他地區相同，哈爾濱的房地產市場經歷了從投機氣氛濃重供需兩旺到觀望氣氛濃重交易量下跌這一過程。

1.1投資環節

通過比較房地產開發投資、全社會固定資產投資以及兩者的比率等3個指標，如表1所示，可以看到，2007-2013年哈爾濱市房地產開發投資額不斷增加，房地產開發投資增長率在2011年達到峰值，隨后回落。同一期間，全社會固定資產投資也保持增長態勢，房地產開發投資占全社會固定資產投資的比重一直維持在較高水平，2009-2010年3個指標出現異常波動，分析其原因，主要是由于美國次貸危機的影響，我國政府增加4萬億固定資產投資刺激經濟，導致全社會固定資產投資總額激增，房地產開發投資占全社會固定資產投資的比重有所下降。

將哈爾濱的指標與全國的指標對比，可以看到哈爾濱的房地產開發投資占全社會固定資產投資比重一直低于全國水平如表2所示。這說明哈爾濱市房地產開發投資比較理性，房地產市場發展相對比較穩定。但是2012年，哈爾濱市房地產開發投資占全社會固定資產投資比重為19.5%，高于全國平均水平0.3個百分點，這預示著哈爾濱市房地產開發投資規模出現膨脹狀態。

1.2銷售環節

從2個方面分析哈爾濱市商品房住宅的銷售情況。首先從銷售套數看，2007-2012年哈爾濱市商品住宅的銷售套數呈遞增趨勢，2012年達到頂峰，如表3所示。這一時期90平米以下中小戶型的銷售套數占商品住宅銷售套數一直徘徊在60%左右，這說明這個階段剛需型購買力處于哈爾濱房地產市場的主導地位。2013年哈爾濱市商品房成交戶均面積大幅上漲，90平米以下戶型的銷售套數比重下降至35%，探究其原因，一方面由于政策導向，銀行首套利率等，使得剛性戶型面積需求有小幅增長，一步到位的小兩室取代一室半成為剛需主力；另一方面2013年改善性需求增加，導致大戶型的成交占比增加。其次從銷售面積看，除了2008年受美國次貸危機影響，銷售面積有所下降外，其他年份哈爾濱市商品住宅銷售面積一直保持增長態勢，2013年達到1206.6萬m²。在這個過程中，不難看到隨著政策環境的變化，如房產稅試點城市擴大、限購執行力度加強等，銷售面積的增長幅度也有波動。

1.3商品房住宅價格

雖然國家對房地產行業一直在進行宏觀調控，但是2007-2010年哈爾濱市商品房價以10%～30%的速度上漲，2011年上漲速度放緩，2012-2013年房價略有回落，但仍然維持在整體較高水平，這樣的高房價讓不少買房者望房興嘆。同期，房價收入比不斷提高，已遠遠高于國際合理區間3～6的水平，如表4所示，這說明哈爾濱市的房地產泡沫化很嚴重，房地產價格越來越不是由剛性需求在支撐了，而是更多受投資性需求的推動。一旦哈爾濱市經濟增長速度放緩，城市化進程放慢，那么缺乏真實需求的房地產價格將難以繼續保持快速增長及維持高價格，泡沫的破滅將不可避免。

2哈爾濱市房地產泡沫產生的原因

2.1哈爾濱市房地產泡沫形成的宏觀經濟環境

房地產泡沫的產生與宏觀經濟環境密不可分。房地產泡沫資產在宏觀經濟總量中的占比增加到一定程度，就會產生泡沫經濟，出現虛假繁榮，導致整個宏觀經濟總量出現超常增長，進而促使房地產泡沫進一步膨脹。

（1）土地的稀缺性引發房地產泡沫。盡管哈爾濱市的城區面積在不斷擴大，但是土地資源依然是稀缺有限相對匱乏的。土地的有限性和稀缺性是房地產泡沫產生的基礎。房地產與人們和企事業單位的切身利益息息相關。居者有其屋是一個社會最基本的福利要求，人們對居住條件的要求是沒有窮盡的；而與企事業發展相關的生產條件和辦公條件的改善也直接與房地產密切相關。隨著經濟的發展，人口的增加，人們對房地產的需求呈不斷擴大的趨勢。這種需求既有發展經濟的客觀需求又有對房地產獲利的需求，由此造成許多非房地產企業和私人投資者大量投資于房地產，使房地產價格脫離實際產生泡沫。

（2）“土地財政”引發房地產泡沫。所謂土地財政是指一些地方政府依靠出讓土地使用權的收入來維持地方財政支出，屬于預算外收入，又叫第二財政。2004年我國開始實施建設用地的市場化制度，即土地的“招、拍、掛”制度。在這種情況下地方政府必然樂見房地產市場的價格高漲，從而從土地使用權的轉讓中獲得巨額的財政收入，在控制不適當的時候便助推了樓市泡沫。

哈爾濱市跟其他城市一樣，地方政府對土地財政依賴十分嚴重，土地出讓金是政府收入的主要來源。同時由于沒有相應的社會監督機制，因此對政府的土地出讓行為無能為力，土地轉讓價格節節攀升，從成本方面推高商品住宅的最終價格，產生房地產泡沫。

（3）金融機構信貸規模膨脹導致房地產泡沫。房地產業有其特殊性。一方面，房地產本身屬于不動產，是生產生活的必需品；另一方面，房地產具有金融屬性，投資房地產可以達到資金保值增值的目的。但是房地產業是資金密集型產業，需要大量的投資資本。哈爾濱市房地產業資金來源主要有3個渠道：一是房地產商的自有資金；二是國內貸款（主要為銀行貸款）；三是定金及預付款，即通過“賣樓花”的方式，提前吸收消費者的資金并使用到房地產開發中。近幾年，隨著金融市場體系的不斷完善，哈爾濱市房地產業融資結構中銀行貸款所占的比重逐年增加。這主要是因為房地產業的投資回報率較高且房地產抵押貸款的風險相對較小，銀行一般愿意發放這類貸款。這就形成了一個怪圈，即先由房地產開發商從銀行申請房地產開發貸款，然后將取得的開發貸款投入到房地產開發中，推動土地價格上漲，進而導致商品房價格上漲。這樣用來作抵押貸款的貸款抵押物的價值上漲，致使銀行放貸額度進一步增加，開發商得到更多的房屋銷售款，再一次投入到房地產業中。這種反復貸款投資的情況會導致房地產價格虛高，泡沫進一步膨脹。

2.2哈爾濱市房地產泡沫形成的微觀因素

（1）開發商及利益相關者的推動作用。簡單來說，房地產行業的利益相關者包括以下主體：地方政府、開發商、商業銀行、媒體、購房者（包括出于消費性需求的老百姓和投資者、投機者）。房地產市場的價格即是以上利益相關者博弈的結果。其中地方政府、開發商、商業銀行、媒體以及投機者很容易達成一致，形成合謀。哈爾濱市政府依靠土地出讓金獲得大量財政收入，開發商從銀行獲得貸款，提高資金杠桿，并以土地成本上漲為理由提高房屋售價，同時通過媒體炒作，引導市場保持對于房價繼續上漲的預期，再加上投機者的推波助瀾，房價進入了飛漲的通道。

（2）投機因素和預期因素相互作用。隨著哈爾濱經濟的快速增長，社會積累了大量的閑置資金。由于近年來房地產市場的財富效應，這些資金被投入到房地產行業，從而房地產行業的投資規模得以大幅提升。隨著商品房價格的上漲及人們對市場預期的樂觀，房地產業交易量加大，隨之產生越來越多的投機現象。從而造成房地產市場過熱，房地產價格超過其標準價格，產生房地產泡沫。如果社會資金在高利潤的驅使下過度集中于房地產業，一方面會造成其他產業的投資減少，阻礙經濟的長期均衡發展，新建房屋的過度供應。另一方面，在過度投機的氛圍下，過度供應的商品房被悉數銷售，造成商品房供不應求的假象，致使商品房價格被不斷推升，空置率持續增長，開發商的投資規模越來越大，資金鏈的風險系數不斷上升。為了償還貸款，維持現金流，開發商就會想盡辦法推高房價，讓市場保持房價會上漲的預期。

（3）房地產產品供給結構不合理。房地產業具有政治屬性，一直以來都是地方政府大力支持的行業。地方政府為了提升政績，經常推出一系列的優惠措施和政策鼓勵房地產業發展。地方政府在房地產產品供給結構上的錯誤引導，使得經濟適用房與高端住房的開發比例失調，房地產開發商產品供給類型失調會導致中低端產品的需求過旺、供給不足，進而產生泡沫。哈爾濱市房地產供給結構失衡主要表現在兩個方面。一方面，隨著近年來哈爾濱市房地產價格的一路飆升，某些開發商為追求高額利潤，在對商品房市場缺乏準確預測的情況下，盲目上大戶型、高檔次項目。單套商品住宅總價過高，遠遠超出居民的承受能力。而面對中低收入者的普通商品房和經濟適用房供給相對不足，造成了中、高價位樓盤過剩和低價位樓盤短缺并存的現象。另一方面，在哈爾濱市各區域中，江南地區市場尤其是南崗區、道里區的中心地帶以其交通便利、配套設施齊全等優勢成為哈爾濱市市民購房的首選區域，各大房地產商也紛紛將開發資金投入其中，其市場一片火熱，而相比之下，市郊和江北地區卻冷冷清清，市場供給過剩，這就造成哈爾濱市房地產市場各區域發展不均衡的現象。

3哈爾濱市房地產泡沫的治理建議

通過對哈爾濱市房地產泡沫及其成因的分析，看到哈爾濱市房地產泡沫在短期內有繼續的風險，因此哈爾濱市政府應該采取必要的手段，及時給房地產市場降溫，將房地產泡沫的危害降到最低。

3.1針對土地資源進行宏觀調控

（1）合理推行土地轉讓價格改革。在土地使用權轉讓市場上，政府處于絕對壟斷的地位。開發商花高價獲得土地使用權后，就擁有了土地的自由定價權。由于房地產業具有一定的需求剛性，開發商會盡可能地設定較高的價格以獲得最大限度的利潤。對此筆者認為政府可以在土地使用權轉讓過程中運用宏觀調控手段限定土地轉讓價格，努力控制房地產業投資報酬率處于社會平均利潤率的范圍內，以抑制房地產泡沫的過快膨脹。

（2）建立合理的土地供給儲備制度。近年來，隨著哈爾濱市房地產業的升溫，商品房存量明顯下降，市場曾經一度出現供不應求的局面，為此哈爾濱市政府應該制定科學合理的土地供給計劃，建立科學的土地儲備制度，根據當前經濟發展狀況的需要，適當地逐步投放土地使用權，特別是在房地產業需求不足時，可以考慮回收一部分土地使用權，從而維持房地產市場上土地要素這個最重要因素的供給穩定。

3.2對資本進入房地產市場的宏觀控制

（1）加大公共工程的投入，規范市場秩序。哈爾濱市適當增加在公共工程方面的投入，以此引領社會閑置資本投入到民生領域。在拉動內需、增加就業的同時，也降低了資本進入到房地產行業的可能性，以抑制房地產泡沫過度膨脹。進一步完善市場機制，增加市場信息的透明度。對房地產一級市場，要進一步提高開發企業的準入門檻，控制開發企業的過快增長，減少盲目投資；對房地產二級市場特別是租賃市場要加快發展，盤活存量資源，減輕一級市場的壓力。不斷完善房地產市場的信息披露機制，增加房地產供應和銷售環節的信息透明度，合理引導市場消費預期，保證房地產市場的正常運行。

（2）控制銀行信貸資金大規模流入房地產市場。政府發展房地產市場的根本出發點應該是促進居民的住房消費，并不是鼓勵住房投資，更不是促進投機。哈爾濱市房地產業從銀行獲得的貸款逐年增加，必然加大金融機構的經營風險。如果房地產開發商資金鏈緊張，銀行等金融機構很快就會出現不良貸款增加等問題，這種影響進而波及整個經濟體，從而打亂正常的經濟秩序。為防止此類危機的發生，金融業要制定行業規范，下調房地產行業的信貸規模，降低銀行對房地產開發企業抵押貸款的比例，規范房地產信貸市場的秩序。同時完善房地產金融制度，創新房地產金融投資模式，豐富房地產投資的金融品種，從而控制和降低房地產投資風險。

3.3合理調整房地產供應結構

合理的住房供應結構是保持房地產市場健康發展的重要條件。哈爾濱市應從市場需求入手，逐步改善住宅供應結構。第一，進一步增強房地產開發的住房保障性功能。以市場為主導，以政策調控和政府引導為機制，借助國家擴大內需、加快住房建設的相關政策和資金支持，繼續加大以廉租住房、經濟適用房和棚戶區改造為主的保障性住房的開發建設比例，解決中低收入群體的基本住房需求。第二，要加大中小戶型商品房開發供應。加快普通商品房建設，合理安排中小戶型與大戶型、普通商品住宅與高檔商品住宅的開發比例，適度加大中小戶型、中低價位商品房開發總量，以適應市場需求，有針對性地刺激中等收入群體房地產消費，調整我市商品房市場供應結構偏重于大戶型的狀況。第三，強化政府引導機制，提高商品房供應體系的市場適應能力。政府應充分依據當前我市居民的可支配收支能力和商品房市場需求變化引導、規范開發商開發建設行為，對于低收入群體，以提供廉租房、經濟適用房、棚改回遷的方式，解決基本住房問題；對于中等收入群體，通過適當增加城市二環與三環之間土地供應，保持開發建設普通商品房的適度規模，緩解目前市場對中等價位商品房供應不足的狀況，滿足購房需求；對于高收入群體，以市場為主導，開發建設高品質住宅，既解決居住問題，又解決投資問題。

3.4多方聯動嚴肅處理房地產市場違規行為，逐漸擺脫“土地財政”

整頓規范房地產市場秩序，遏制違規土地囤積和買賣行為，打擊房地產開發、銷售等環節的違規行為，促進房地產市場良好運行。發改委、國土局、稅務局、工商局、房產局、物價局、公安局、銀行等金融部門協同配合，聯合制訂監管體系，明確分工和職責，建立長效機制，加強房地產市場的監管。要從監督檢查房地產市場廣告宣傳、代理銷售、房產拍賣、信息披露、銷售監管、資金托管、網上備案、輿論導向入手，加大對違法案件的查處力度，及時依法嚴厲打擊房地產市場嚴重損害消費者利益的違法行為，保障房地產市場形成規范良性的運行秩序。改革稅收體制，讓哈爾濱市政府有更多的稅源，減弱土地財政現象，是控制哈爾濱市房地產泡沫的根本之策。

4結論

隨著哈爾濱市居民人均收入的提高，人們開始追求更高的生活品質，這為哈爾濱市房地產業帶來了全新的發展機遇，房地產業成為哈爾濱市經濟的重要組成部分。但是哈爾濱市房地產泡沫的不斷膨脹，必然給哈爾濱市經濟發展和市民安居工程帶來巨大的影響。因此，要根據房地產泡沫的成因，適時合理地出臺宏觀調控措施，杜絕房地產市場的虛假繁榮，促進房地產市場平穩有序地發展，以實現哈爾濱市經濟的健康穩定增長。

[編輯：厲艷飛]