房地產權屬登記中“兩證合一”之探討

張雪燕

寧波市象山縣房地產管理處 315700

房地產權屬登記中“兩證合一”之探討

張雪燕

寧波市象山縣房地產管理處 315700

房屋、土地的自然屬性決定了房產證與土地證密不可分的關系。然而，受機構設置等因素的影響，我國很長一段歷史時期內都實施房產證、土地證“兩證分離”的傳統管理模式，這不僅增加了百姓的辦證成本費用，浪費了珍貴的行政資源、還對房產登記管理帶來諸多困難。隨著市場的發展，房產證和土地證合一成為了房地產市場發展的大趨勢，對房地產管理具有重大意義。鑒于，此本文對”兩證合一“弊端、意義及法律依據進行深入探討，以期大家對“兩證合一”形成更深刻的理解和思考。

房產證；土地證；產權；兩證合一

一、兩證分離存在的弊端

過去，房屋產權證和土地所有證需要分別在不同的機構辦理，手續有很多重復之處，這不僅增添了房屋持有者的困擾，也對兩個機構的登記管理造成了混亂，浪費了社會資源，亟待整改優化。

1.增加了房屋持有者的證件辦理時間和費用。中國是一個制度化、流程化的國家，證件的辦理也需要細致的流程，市民購得一套房子，需要同時辦理兩個證件，就要在市房管中心和市國土資源局的兩個部門，提交兩遍資料，進行兩遍流程，最后也要繳納兩份費用后領取相關證件。且兩個機構同步進行的可能性很小，很多時候土地所有證的辦理還需要出示房屋產權證，這樣會大大降低辦證的效率，加上兩證辦理齊全花費至少半年時間，因而極大影響到房屋的流通交易，進而不同程度影響社會經濟發展。

2.不利于兩個機構的登記管理。雖然兩個證件需要提交的資料大同小異，但是不同部門所登記的重點卻不一樣，這里出現一個弊端，兩份證件上的資料可能會不一致，這種情況下，很有可能影響房屋抵押，甚至出現重復抵押的問題。其中最大的問題就是在建工程的抵押，為了取得在建工程能夠繼續建造的資金貸款，建造商使用不占有不轉移的方式將工程抵押給銀行，作為擔保，可以預售，在符合工程安全條件的情況下，購房者可以辦理相應的抵押貸款，并做登記。因為所有權并沒有發生任何變化，抵押的只是并沒有建完的工程，或者可以說是一種期權，也不能夠阻止開發商對工程的建造，所以說，這種抵押也許是在抵押前進行，也可以是在抵押后進行，一旦出現類似的重復抵押的問題則會引發法律糾紛，登記機構的責任是不可避免的。

3.是對有限的社會資源的極大浪費。根據國家法律相關規定，建筑物所有權的轉讓、贈與等需要對其周圍所屬物做登記，對相關使用權一并處分。就目前情況而言，同樣的一件事需要兩個機構同時出人做同樣的調查登記工作，可以說其中的一方就是在做無用功，降低了雙方的工作效率，甚至可以說極大的浪費了社會資源。

二、“兩證合一”登記頒發的積極意義

如上所述，房屋產權證及土地所有證的合并是社會發展的大趨勢，有著更加利于管理的社會經濟效益。

首先，實施“兩證合一”有助于保護權利人的合法權益，能夠加快實現房產和土地同步登記的進程，為當事人在進行房產交易的過程中快速辦理抵押提供便捷，從而為期能夠更加全面、有效的維護自身的合法權益，避免其過程中造成不必要的損失。

其次，實施“兩證合一”有利于降低企業和群眾的社會負擔。以往所實施的兩證分別辦理其辦事流程是非常繁瑣和耗費時間的。申請人不僅需要到兩個不同的部門進行申請，并且要按照幾乎一樣的辦事流程進行資料的準備、填寫申請，前后辦理時間總計要耗費50個工作日。而實現“兩證合一”之后，兩個申請流程當中的重合部分可以合二為一，整個辦事流程可以縮短到5~15個工作日，大大降低了企業和群眾的負擔，減少了不必要的精力和時間損耗。

第三，實施“兩證合一”有助于提升有關部門的登記工作效率，同時降低金融風險。將房產證和土地證合二為一，意味著舊有的辦事流程中重合部分得到了有效的整合，一次審理登記就可以完成過去兩部分的工作內容，這樣不僅降低了行政管理成本，還提升了相關部門的辦事效率。同時，流程的簡化意味著減少了一些當事人趁機進行違法操作（重復抵押登記、擾亂金融秩序、違法騙提騙貸）的空間，將整個管理過程閉合起來，有效地控制了其間原本可能發生的金融風險的可能性。

第四，實施“兩證合一”有利于降低企業金融風險。

在房產證和土地證分開辦理發放以后，可能存在一些金融風險，比如某些不法當事人會利用法律法規或者流程上的漏洞進行違規操作，對房產進行二次抵押，從而打亂了市場秩序，而執行房產證和土地證合一辦理以后，便于對其封閉管理，如此則能夠有效地控制房地產抵押中的金融風險。

第五，實施“兩證合一”有利于有利于房地產稅收一體化管理。實行“兩證合一”，以后，政府可以更加全面、精準地掌握房屋及土地的多有和權屬狀況，有利于更加科學合理地執行房地產稅收一體化管理工作，增加政府的稅收和土地收益。

三、“兩證合一”之法律依據

從上文的論述來看，房產證、土地證“兩證合一“是順應我國房地產市場發展以及簡化政府部門辦事流程的必要之舉，但事實上，其在全社會范圍內的推行和運作也是給予一定法律依據而形成的。《中華人民共和國物權法》第2章第10條就明確說明，不動產登記制度是由法律、行政法規規定而展開的，246條規定不動產統一登記的范圍，可以基于本法律來制定實施。這些內容充分說明，在我國當前所推行的”兩證合一“是擁有充沛的法律依據和制度作為保障的，并非紙上談兵和想當然之所為。

綜上所述，傳統房地產產權登記過程中所采用的房產證和土地證分離的辦理和管理方法存在不同程度上的弊端，一來增加了房屋持有者的證件辦理時間和費用，二來是造成了冗余的管理流程，同時也導致社會資源和成本遭受一定程度上的浪費，最終影響了普通民眾的基本社會利益。因此，全面推行“兩證合一”從長遠來看必然是利國利民的便捷高效之舉，其將推動中國房地產登記行業的有效整合，繼而充分實現對人民和社會權益的維護，以及相關部門辦事效率的提升。

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