中國房產商為何轉型難

吳東華

現在房產商大量轉型多元化社區O2O、多元化、互聯網化發展，但是超過八成的轉型均不成功。

能夠成功的只是極少數，比如華夏幸福的產城模式在北京對郊區的擴展中贏得先機，萊蒙國際的健康產業目前已經贏利，星河集團的高端城市綜合體是成功的，金融街的智能綠色家居是成功的，卓越進入寫字樓為企業的全增長周期對接是成功的。

但是很明顯，房產商轉型成功的屈指可數，為何八成不成功呢？個人認為原因如下：

1、房產商玩社區O2O的參與理財，回報率設在9%-12%左右，這是沒有吸引力的。

2、房產商參與社區商業布局，由于每個社區總戶數大多在200-300戶左右，而非2000-3000戶，這決定了人口的稀少，導致消費總量有限。但是，社區店鋪租金、人員的費用是比較高的。

3、房產商物業資產證券化，萬科、萬達已經率先啟動，但是由于回報率不足6%，這是沒有多大的吸引力的，那么如何公募更多的資金是一個問號。

4、房產商進入養老院，但是并沒有出現贏利的模式。

5、房產商布局家裝行業，雖然涉及的金額比較大，但是大多數是在使用別人的商品，如建材、家電，等于是為他人做搬運工。

6、房產商進入企業苗圃、孵化器、加速器等全面發展周期，但是由于并沒有給入駐企業進行綜合創新的能力，所以難以成功。

7、房產商互聯網化，沒有一家是成功的，相反，倒是售房中介互聯網公司，倒是有成功案例。

8、房產商進入酒店，雖然大多數不成功，世茂雖然是成功的，但是度假房將來大量出租后，將會擠壓世茂酒店。從度假房的未來來看，會擠壓3200億元以上的住所市場蛋糕，這說明房產商進入酒店業是兇多吉少，難言成功。

9、房產商進入度假領域的，由于大多數度假房沒有入駐，而且隨著度假房的度假興趣只有3年的持續時間，通過3年連續看度假房周邊景點，已經膩了，沒有胃口了。

10、房產商進入商業的，由于購物中心、百貨受到電商沖擊以及同行飽和，基本上是失敗的。

11、房產商玩互聯網金融，由于眾籌、網貸基本上均是設計投資項目，對投資者來講，最大的就是看回報率，這恰恰是房產商的短板，因為他們并沒有邀請綜合創新專家來改造項目提升利潤率。

綜上所述，筆者認為，房產商轉型成功的不足兩成，大多數都是缺乏全系列人才，缺乏綜合創新方面的人才，比如住宅到社區、商業、理財、品牌、創新，比如眾籌、保險、網貸、理財、信托、銀行如何整合？

比如商業、商廈、管理、自有知名品牌、產品、種類布局、檔次布局、混合種類布局、APP、O2O、WiFi、消費眾籌、產品保險等等如何進行？

如何把管理從商廈進一步延伸進工廠、設計、物流、投資等一條龍？

這些已經明白無誤地告訴我們，需要全產業系列人才的儲備替代房地產開發商的短產業鏈人才，另外綜合創新人才淘汰現在的商廈內部管理的低能力人才。

由于房產商缺乏全產業鏈人才、全面創新人才，所以轉型時八成多都沒有成功。endprint