對《保山市土地儲備管理辦法》的一點解析

摘要：《保山市土地儲備管理辦法》于保山市來說最深遠的意義就在于強化了政府對城市規劃區內土地的集中統一管理，盤活存量土地資產，優化土地資源配置，合理利用土地。

關鍵詞：儲備制度、資源配置、合理利用

近十幾年來隨著保山中心城市經濟的迅速發展，城市進程步伐越來越快，城周邊的農用地轉用越來越多。隱形交易、非法轉讓土地、多頭供地現象十分嚴重，造成城市土地供應總量失控，用地混亂。在此前提下，“一個口子進水，一個池子蓄水，一個龍頭放水”的土地統一收購、儲備和出讓政策勢在必行，保山市土地收購儲備交易中心于2009年正式成立，2010年4月保山市人民政府印發了《保山市土地儲備管理辦法》，是保山市土地收購儲備交易中心收儲管理保山市中心城市土地的基本工具，下面對《保山市土地管理辦法》做一個簡要分析：

土地儲備制度是我國城市土地管理制度深化改革的產物，由于長期以來我國土地管理法律制度遵循的是“實踐先予規定，規定先予理論”的發展形式，土地管理機關對土地儲備制度的探索、建立，有一個不斷發展與完善的過程。人們對土地儲備制度的認識也有一個由點到面的逐步理解、深化和接受的過程，《保山市土地儲備管理辦法》于保山市來說最深遠的意義就在于強化了政府對城市規劃區內土地的集中統一管理，盤活存量土地資產，優化土地資源配置，合理利用土地?！侗Ｉ绞型恋貎涔芾磙k法》共6章37條，以下簡稱為《辦法》。

《辦法》首先定義了保山市的土地儲備及其機構的概念，明確了保山市城市規劃區范圍內的土地儲備實行申報制度，用地實行審批制度，然后界定了13種土地需要納入土地收儲，其中，農用地轉用是保山市收儲工作的最核心部分，現階段開發的東城區、北城區、青陽片區、大瑞鐵路片區都大規模的涉及農用地轉用審批。在收儲方法上，《辦法》列舉了貨幣收購儲備、協議儲備、置換儲備和規劃儲備四中方式，在日常工作中，基本都采取的是貨幣收購儲備，收儲土地的一般程序是申請收購-權屬調查-確定規劃條件-測算收購價格-方案報批-簽訂合同-權屬變更-交付土地-收購補償。《辦法》規定被收購的土地經簽訂《國有土地使用權收購合同》后即產生法律效力，雙方當事人必須依法全面履行合同約定的各項權利和義務。在經過儲備土地的前期開發、利用后保山市土地收購儲備交易中心依照國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》和《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規范》的程序，依法組織實施儲備土地的供應工作，城市規劃區內的各類建設用地，由政府土地儲備機構統一提供除依據國家法律、行政法規規定確需劃撥的土地外，城市各類建設項目使用儲備土地應當實行有償使用，不得劃撥供地；工業、商業、旅游、娛樂和商業性房地產開發等經營性建設項目用地必須以公開招標、拍賣、掛牌的方式出讓，不得采取其他方式供地。土地使用權供應的具體程序為：確定供應地塊-土地供應方案的報批-發布土地供應信息-儲備土地使用權的供應。土地使用者依法取得建設用地土地使用權后，未經有權機關批準，超過規定的期限未動工開發建設的建設用地，認定為閑置土地。經認定的閑置土地，按以下方式處置：1、責令土地使用者在兩個月之內動工建設，并按規定繳納土地閑置費后辦理相關開發建設手續；2、經有權機關批準延長動工開發建設時間的，一般不得超過一年，并且延長期內應當依法收取土地閑置費；3、協議收回的由土地使用者與國土部門土地儲備機構簽訂土地收購協議，對土地使用者補償取得土地使用權費用后，解除土地出讓合同，收回土地使用權；4、滿兩年未動工開發的，無償收回土地使用權；5、市、縣（區）人民政府安排臨時使用（如公共停車場、臨時綠地等），待原項目開發建設條件具備后，重新批準開發；臨時使用土地的收益，歸市、縣（區）人民政府所有?！掇k法》所規定的責任為； 按本辦法規定應納入土地儲備范圍的國有土地，土地使用權人未申請進行土地儲備而擅自轉讓土地使用權及地上建筑物、附著物的，有關部門不得為其辦理相關審批手續； 按本辦法規定納入土地儲備范圍的國有土地，除政府土地收購儲備機構外，任何單位和個人均不得私自轉讓土地使用權及其地上建筑物，不得以聯建、合建等方式自行轉讓存量國有劃撥土地。原土地使用權人未按照合同交付土地及地上建筑物的，或者在交付土地的同時，擅自處置地上建筑物的，土地收購儲備機構有權責令原土地使用權人改正，原土地使用權人逾期不履行，有關部門不得辦理審批登記手續。土地收購儲備機構可要求原土地使用權人依法承擔賠償責任。

土地儲備制度從本質上講，不是為政府開辟新的“財路”，而是要通過“收購、開發儲備”以達到出讓條件來實現由政府控制城市建設用地總量，最終達到“適時、適當”調控房地產市場的目的

參考文獻

【1】陸紅生：《土地管理學總論》中國農業出版社

【2】歐陽安蛟.《土地儲備制度創新及拓展完善》[J1].北京：經濟出版社2002.

作者簡介：趙曜（1984.08--）；性別：男，籍貫：云南省保山人，學歷：本科，畢業于昆明理工大學；現有職稱：初級助理工程師；研究方向：土地收儲。