地方公共品供給與房租水平——基于蒂布特模型的一項研究

閔樂，邵若

（1.遼寧大學亞澳商學院，遼寧沈陽110036；2.沈陽師范大學國際商學院，遼寧沈陽110034）

地方公共品供給與房租水平——基于蒂布特模型的一項研究

閔樂1，邵若2

（1.遼寧大學亞澳商學院，遼寧沈陽110036；2.沈陽師范大學國際商學院，遼寧沈陽110034）

傳統理論認為由于顯示性偏好的缺失，使得市場機制在公共品的配置過程中不起作用，但是蒂布特（Tiebout）模型認為在居民可自由流動的前提下，地方公共物品的提供存在有效率的最優均衡解。通過對沈陽市五個中心城區2274個樣本的橫截面數據分析發現，地方公共品水平與城市居民居住偏好有顯著的關系。研究結論為提高地方公共管理和服務水平提供了新的思路。

公共品；房租；蒂布特模型

引言

公共品是具有非競爭性和非排他性的產品，由于公共品消費可以搭便車，因此只能由政府來向居民免費提供。薩繆爾森（1954）利用邊際分析提出了公共品政府支出的最優化條件，雖然在理論上能得到帕累托最優的公共品支出規模，但實際上由于缺乏市場價格的信號而無法真正計算出它的結果。因此，人們難以判斷政府的公共支出規模是否合理，也不知道公共物品的提供是否有效率。問題的關鍵在于獲得居民對于公共品的真實需求，即便采取調查方式人們出于搭便車的私利也會顯示出對公共品比實際小的需求。1956年，蒂布特（Charles Tiebout）認為薩繆爾森的理論適用于中央政府，但是在居民可自由流動前提下，地方公共物品的提供可以存在有效率的最優均衡解。他提出了“用腳投票”的論斷，即居民通過遷移來選擇最優的地方公共品供給水平，從而顯示出對公共品的真實偏好。黨的十八屆三中全會提出使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用。對于市場不能提供的公共品是否還能可以利用市場機制來提高配置效率，以及政府如何在公共品提供方面更好地發揮作用，是需要認真考慮的理論和實際問題。

蒂布特的理論提出后，西方學者進行了很多經驗研究，奧茨（Oates，1969）最早利用蒂布特模型進行了稅收——公共品的資本化研究。通過對不同社區的房地產價格與地區稅率和公共品提供水平的回歸分析，奧茨發現居民房地產價格與當地的房產稅和公共品提供水平密切相關，即在學校質量較好和地方稅率較低的地區住宅價格較高。在奧茨之后，一些學者采用類似或修正的方法，利用不同的數據得到關于公共品與房價的關系研究（John1995；Borrow2002；Meadows，2006）。蒂布特模型逐步發展出五類研究模式：城市規模研究、地區同質性研究、稅收與公共服務資本化研究、地區間移民研究以及微觀領域研究（Dowding，1994）。這些研究的主要推論有：競爭性社區的數量越多，居民得到的效用就越高；社區數量越多，它們之間競爭就越激烈；競爭性社區的數量越多，公共品提供的水平越接近；地方稅收差異與公共品水平影響居民的流動性；某地區的公共服務質量越高，則其房地產價格也越高；稅收的作用與公共服務正好相反。

由于國內外稅收制度的不同，國外蒂布特模型的實證研究方法不能直接適用于國內的研究。美國提供地方公共品的財政收入主要來自于居民每年上繳的房地產稅，因此居民在居住地的選擇時要進行稅收與公共品水平的權衡，我國尚未開征房產稅，不同社區的居民在稅收上是沒有差別的。國內學者對蒂布特模型的理論與經驗分析進行了一些探索和分析，如梁若冰等（2008）檢驗了35個中國大中型城市的住房價格與地方公共品供給之間的關系，計量結果發現地方公共品變量對商品房價格都存在顯著的正面影響，在一定程度上顯示出中國出現了地方公共服務資本化的現象。邵挺等（2010）在傳統的蒂布特—奧茨（Tiebout—Oates）理論框架中引入了住宅用地供應量的變量，提出了土地供應量的增加會降低地方公共品供給對房價的資本化速度這一理論假說，并利用35個大中城市的面板數據進行實證研究。

蒂布特的模型建立在一系列的假設之上：居民擁有關于公共品和稅收的完全信息；居民可以在許多社區之間無成本地遷移；各社區之間不存在外部經濟或外部不經濟等。Tiebout模型要求居民的遷徙不受工作機會的影響，而現實是居民在不同的城市的遷徙恰恰是工作機會引起的。使用不同城市的房價來探討Tiebout模型，嚴重違反了該模型的假設。回顧以往的研究我們發現，以房價為研究對象可能存在弊端。住宅具有資本品的屬性，影響房價的因素較多，特別是預期因素對房價的影響很大。決定房價的預期現金流既包括預期房租收入也包括未來房屋的出售價格。在房價租售比較低的情況下，住房價格可能與當前的公共品水平關系較小，而更多的是反映對未來公共品水平的預期。相對來說，房租則能更準確地反映出住戶對當前居住地的偏好程度，更適合用于研究公共品的水平，所以本文的被解釋變量使用的是房租而非房價。

以往的研究都采用的是平均房價這樣的宏觀數據。宏觀平均數據相比于微觀具體數據來說，樣本量較小，偏誤會比較大。微觀數據比宏觀數據更反映公共品的具體水平。如果使用成交價格作為房價數據的來源，成交數據將主要來自于價值較高的新建住宅，那么平均房價可能是有偏的，此外平均數受極端值影響，比如城市新區的新建住宅較多，成交也較多，那么一個城市的平均房價可能偏向新區的房價。

一、理論框架

假設一個社區中第i個居民愿意支付的房租為ri，居民的收入為yi，公共品的水平為zi，那么該居民的效用方程可以寫為

寫成間接效用函數為

如果居民是完全自由流動的，那么必然有

或者寫成

其中U代表在其他社區可以得到的效用水平；租金總量即為

其中，Ti代表第i個居民房屋的大小，將（4）對公共品zi求導

利用羅伊恒等式，可得

所以

這表明，居民愿意為公共品支付更高的房租，因此得到假設1。

假設1：公共物品的水平與房租價格成正比。

如果引入交通成本的概念，那么房租和交通成本的和與房租水平相比可能是一個常數。也就是說，人們為了節約交通成本而愿意支付更高的房租。

二、變量選擇與數據處理

本文是基于奧茨（Oates 1969）思路的拓展，但是區別于以往的分析，我們的模型有以下幾個假設：一是居民可以進行房租的套利活動。在其他條件相同的情況下，居民可以將自己的住房高價租出去，然后去租住便宜的房屋，獲取房屋租金差額。在這個假設條件下，相同條件的住房具有相同的租金。二是居民在住房的區位上的偏好是一致的，即同等條件下，居民偏好于更接近于市中心的住房。三是居民在選擇住房時只考慮三個因素：房租（R）、交通成本（C）和公共品水平（Z）。四是信息是完全的，忽略交易成本。

本研究的數據來自于沈陽市的五個市轄區。選擇同一城市不同城區作為研究對象，更接近于蒂布特模型的假設。首先，居民可以在同一城市的不同城區間自由流動，而居民在不同城市或不同縣區之間的流動的成本很高，可行性比較小。其次，居民對于同城市其他市區的信息的了解是比較完全的，居民可以選擇適合自己的社區居住，而居民對于其他城市的了解很少。再次，沈陽市市區有近四百萬人口，可選擇的社區足夠多。最后，同城流動不涉及到重新尋找工作，不影響工作機會。

表1　變量選擇

本研究的被解釋變量是市區內普通兩居室住房的房租，兩居室住房是最常見的住宅類型。解釋變量為各個市區的公共品提供水平，控制變量是交通成本，以各個住宅到市中心的距離作為代理。本文采用的公共品水平的數據來源于沈陽市年鑒（2008-2010年），房租數據來源于互聯網上房屋租賃信息平臺；住宅方位數據來源于搜狗地圖。根據傳統的資本化理論，影響房租的因素中公共品水平應該是正向的；而住宅到市中心的距離應該是負向的。

三、計量結果分析與討論

表2　模型I的估計結果

由表2可知，地方公共支出的回歸系數顯著為正，與理論分析的結果一致。經檢驗，模型不存在異方差性。R2比較低的原因是住宅的差異性較大，住宅的戶型、樓層和朝向等都會影響到租金水平，但由于這些差別并不違反干擾項均值為0的假設，所以不影響模型解釋的效力。

表3　公共服務變量主成分

為進一步考察地方公共品水平對住宅需求的影響，我們選擇了4個變量來替代地方公共支出，作為自變量與房租進行回歸。

表4　模型II的估計結果

由表4可知，如僅對距市中心距離回歸，交通成本只能解釋居民對住宅偏好的20%。增加公共品作為自變量，模型的R方增至40%，說明居民在選擇居住地時對公共品的要求與對距離的要求相當。由回歸結果可知，各項指標的系數與估計的一致。

四、主要結論和政策含義

本文通過計量模型考察了蒂布特模型在中國同一城市不同城區中的有效性，即地方公共品水平影響居民居住的偏好。通過對沈陽市五個城區2 274個樣本的橫截面數據分析發現，無論是公共支出水平，還是以主成分表示的地方公共品水平，都與城市居民居住偏好有顯著的關系。也就是說，蒂布特效應在中國同一城市中的不同市區是存在的。

實證結果表明，居民在居住地的選擇上面，對公共品水平的考慮與距市中心距離同等重要。由于我國尚未開征類似于美國的房產稅，所以稅收不影響居民的居住選擇。根據微觀數據表明，公共品的水平確實對居住選擇有影響，影響程度與住宅距市中心距離相當。

根據本文的研究結論，對我國公共管理提出以下建議：

1.房租水平能夠反映出地方公共品提供的水平，通過對同一城市各轄區公共支出水平、地理位置和房租水平的綜合分析，能夠評價各個行政區公共品提供的質量，從而有助于地方政府提高公共服務的質量。

2.公共品水平影響人們的居住選擇，提高郊區的公共品水平有利于居民向郊區遷移，這樣能減緩市中心的擁擠程度。交通成本不僅包括與距離相關的能源成本，還包括時間成本。大力發展快速公交體系，能降低實際房租價格，增加居民福利。

3.推進財稅體制改革，推進房產稅改革不僅有利于調節收入分配差距，還能為地方政府提供持續、穩定的收入來源，從而能夠增強地方政府提高公共服務水平的積極性，同時有利于減少地區之間的不平衡，有助于解決城市中心過度擁擠的難題。

［1］Samuelson，P.A.The pure theory of public expenditure［J］.Review ofEconomics and Statistics，1954，36：387-389.

［2］Tiebout，C.M.A pure theory of local expenditures［J］.Journal of Political Economy，1956，64：416-424.

［3］Oates W E.The Effects of Property Taxes and Local Public Spending on Property Values：An Empirical Study of Tax Capitalization and the Tiebout Hypothesis［J］.Journal of Political Economy，1969，77（6）：957-971.

［4］Dowding K，John P，Biggs S.Tiebout：A survey of the empirical literature［J］.Urban studies，1994，31（4-5）：767-797.

［5］梁若冰，湯韻.地方公共品供給中的Tiebout模型：基于中國城市房價的經驗研究［J］.2008（10）：71-83.

［6］邵挺，袁志剛.土地供應量，地方公共品供給與住宅價格水平——基于Tiebout效應的一項擴展研究［J］.南開經濟研究，2010（3）：3-19.

【責任編輯李菁】

F293.3

A

1674-5450（2015）04-0078-03

2015-04-01

遼寧大學校級科研基金資助項目（2011LDQN39）

閔樂，男，遼寧沈陽人，遼寧大學講師，遼寧大學國民經濟學博士研究生；邵若，女，遼寧沈陽人，沈陽師范大學講師，經濟學博士。