城中村改造在城市土地集約利用中的效益

劉佳穎

摘要：本文探索城市土地集約利用的各種途徑，探究“城中村”改造中對于城市土地集約利用的效益，采用文獻資料法和案例分析法對武漢市的“城中村”改造在武漢城市土地集約利用方面產生的效益進行歸納。研究結果表明，城中村改造在城市土地集約利用的過程中起到至關重要的作用，應合理引導城中村改造，健全土地制度和城中村原住民的歸置辦法，為城鎮化的進一步發展提供足夠的城市土地面積。

關鍵詞：城中村 土地集約 城鎮化

一、研究背景

（一）城市土地集約利用政策背景

2013年，中央累計下達土地整治資金44264億元，一共驗收土地整治項目205萬個，總規模240.10萬公頃，通過土地整治新增農用地38.84萬公頃，新增耕地34.63萬公頃。《全國國土規劃綱要》研究促進國土資源節約集約利用的頂層設計，研究起草了《國土資源節約集約利用指導意見》、《推進節約集約用地行動計劃（2014-2019）》，出臺《開展城鎮低效用地再開發試點指導意見》，促進經濟發展方式轉變。

（二）城鎮化導致城市土地集約利用成為當務之急

城市是定規模和數量的非農業人口聚集的地方和一定層級地域的經濟、政治、社會和文化中心。長期以來，我國的城市化道路基本上走的是外延發展的道路，特別是近十年來，城市外延發展的趨勢更加明顯。據研究，城市化水平每提高個百分點，城市建成區面積擴大1056km²。中國的城市化、城鎮化率逐年攀升。在這期間我國城鎮攤大餅式的城市土地擴展給城市土地集約利用以警示，城市土地集約利用問題得到越來越廣泛的重視。

二、城中村的土地利用現狀

由于早期沒有統一的規劃建設管理，城中村位置比較分散，建設混亂，管理低效，形成土地占有率高、利用率低、產出率更低的惡性循環體系部分城中村位于城市的黃金地段，由于城中村本身的規劃用地不合理，使得城內區項目建設空間不足，這不但造成城市土地資源的嚴重浪費，而且直接影響了城市發展的總體布局。通過對城中村的改造和整合，一方面有利于順利實施城市規劃，位于城市黃金地段的項目開發提供空間，合理利用城市土地；另

方面可也提高城市土地的利用效率，促進城市土地的集約利用。

三、武漢市城中村概況

武漢市二環線以內共有147個城中村，綜合改造的總體范圍包括江岸、江漢、一口、漢陽、武昌、洪山等區（城郊區暫未納入改造范圍），涉及人口35.66萬人，農業人口17.10萬人，土地總面積21381.82公頃，相當于全市規劃中2020年建成區面積的1/4。目前，武漢市城中村主城區內涉及147個行政村，另外包括15個農林單位。除城市建設項目發展而必須征地的村落外，現均已納入“城中村”綜合改造范圍，涉及總人口35.66萬，其中農業人口17.1O萬。按照規劃2015年武漢將徹底告別城中村。統計顯示武漢城中村改造的規模和速度在全國位居前列，與同樣面臨城中村改造現狀的廣州、鄭州、太原等城市相比，武漢市改造總量居首，武漢市改造模式也已成為全國城中村改造的

個典型樣本。

四、武漢市城中村改造分析

截止到2013年底，武漢市公開出讓城中村75個，成交項目（包）130個，成交開發用地土地面積約1573公頃（合23600畝），成交建筑面積約5714萬平米，成交金額約1077億元。自2010年起，城中村改造進入“突擊三年”，成交規模明顯大幅上升，為完成二環內56個村的改造任務，2012年度武漢市城中村改造再升溫，改造規模達到峰值。土地利用效率、效益、土地管理績效比前兩輪評價有明顯提高，綜合容積率0.83，建筑密度29.2%，工業用地建筑系數47.3%；工業用地固定資產投資強度5301.92萬元/公頃，工業用地產出強度13017.83萬元/公頃。閑置面積比上年減少30%。

五、武漢市城中村改造對土地市場影響

（一）規模及同比趨勢影響

2010至2012年，城中村項目年均成交土地面積、建筑面積及成交金額約占全年房地產用地成交規模接近或超過30%，而2013年為20%左右。城中村項目成交情況直接影響了當年全市房地產市場土地面積、建筑面積及成交金額的波動趨勢。

城中村項目成交規模大的2010及2012年，年度土地市場房地產用地各項指標均同比大幅增長，而城中村成交規模較小的2011及2013年各項指標均減少，城中村項目成交波動趨勢與全市房地產開發用地波動趨勢

致。

（二）價格影響

除規模影響以外，相比于儲備項目或委托交易項目，城中村項目普遍規模偏大，但平均樓面地價偏低，對中心城區平均樓面地價“拉低”效應非常明顯。2012年，全市房地產開發用地平均樓面地價約1873元/平方米，中心城區2211元/平方米。除去城中村項目后，中心城區2911元/平方米。城中村改造項目將中心城區房地產開發用地平均樓面地價拉低31.7%。2013年，全市房地產開發用地平均樓面地價約2284元/平方米，中心城區3314元/平方米。除去城中村項目后，中心城區4850元/平方米。城中村改造項目將中心城區房地產開發用地平均樓面地價拉低46.3%。城中村改造項目對全市土地市場影響集中在房地產用地市場方面，特別是中心城區房地產用地市場。

六、結論：城中村改造在城市土地集約利用中的效益評價

綜上所述，城中村改造規劃是城市發展特定時期的特定手段，在城市更新，土地節約集約利用方面起到重要作用。主要體現在三個方面：有利于調整城市及周邊城區的土地用地結構，促進土地集約利用；可緩解城市發展對耕地保護帶來的壓力，有利于耕地的保護；有利于城市布局的合理規劃，改善城市生態環境，突顯土地集約利用的景觀價值。