淺談房地產開發施工階段的質量管理

劉伯鵬

（安徽合肥 230000）

淺談房地產開發施工階段的質量管理

劉伯鵬

（安徽合肥 230000）

房地產項目施工階段質量控制是項目全過程質量控制的重要節點，其對整個房地產項目質量有重大影響。本文對影響房地產施工階段質量管理的五大要素進行了分析，提出了加強施工階段質量控制的有效對策和建議，以為促進房地產行業健康發展提供理論支持和指導。

房地產；施工；質量管理

房地產工程項目質量管理關系到廣大人民群眾切身利益，直接影響社會和諧穩定發展。近年來，國內多地爆出了房地產工程質量問題，引起了社會廣泛關注，例如：南京住宅樓坍塌事故、鄭州“樓歪歪”事故等，這些問題背后都與房地產項目施工質量管理有很大關系。高水平的施工質量管理是保證高品質工程項目生產的重要保證，研究如何加強房地產施工階段質量管理，無疑具有十分重要的現實意義。

1 房地產施工階段質量影響因素

影響房地產施工階段質量管理的因素十分多種多樣，但總體上可以將其分為五大類，即人員、施工材料、施工工藝技術、機械設備和環境，也就是所謂的“4M+IE”。

（1）人員素質。人是施工活動的主導者和實施者，施工人員學歷文化、技術素養、工作經驗和決策水平直接影響房地產工程項目施工質量。例如技術方案設計、項目規劃、材料選用、質量標準控制等，都需要發揮人的主觀能動性來推進。因此，施工隊伍綜合素質高低對項目施工質量有直接影響。

（2）施工材料。房地產工程項目所用施工材料類型多種多樣，材料質量如果不達標，必然會降低工程整體施工質量。因此，房地產項目施工要加強材料質量控制，保證施工物料達到技術規范和標準，避免因材料質量問題導致工程質量下降。

（3）工程設備。房地產項目施工過程中需要投入多種機械設備，例如吊車、罐裝車、攪拌車以及各種專業測量和檢測儀器等。施工設備性能是否穩定、操作使用是否規范、選用型號是否正確都會對工程質量產生不可忽視的影響。

（4）施工技術。一般來說，房地產項目施工技術主要包含兩類，一類是施工過程中使用的作業技術、工藝流程、測試方案等；另一類是質量統計、分析和控制方法。科學合理的施工技術是保證火電項目施工質量達標的重要前提，采用新工藝、新技術是提高工程質量的重要手段。

（5）環境條件。環境條件是指可能影響項目施工的環境性因素，例如：項目所在地的地質、水文、濕度條件；項目施工現場環境，例如施工單位、設備以及工程安全防護措施等；人文環境，例如項目所在地居民文化傳統、風俗習慣、經濟發展水平等，這些都會對項目施工產生一定的影響。

2 房地產項目施工環節質量控制

施工是實現房地產項目圖紙設計到實體的過程，也是開展施工質量管理的重要環節。要保證房地產項目質量達標，關鍵是要做好施工階段質量管理。房地產項目施工過程受到諸多客觀因素影響，影響質量的因素錯綜復雜，例如施工材料不合格、施工流程銜接不順暢、突發地質條件影響、施工作業設備故障等，都會導致施工質量下降，留下工程質量隱患。加上房地產項目具有不可逆性的特點，一旦留下質量隱患就不能輕易解除和處理，因此，加強施工過程質量管理具有十分重要的現實意義。

2.1 房地產項目施工前期質量控制對策

制定科學可行的質量管理目標。施工單位在制定房地產項目質量管理目標時，要與項目業主做好溝通，要與項目業主制定的開發戰略和規劃保持一致。因此，項目施工質量目標要與項目實際情況相吻合，目標如果定的過低，會降低施工質量和產品競爭力；如果定得過高，則會導致工程預算超支，降低項目綜合開發效益。因此，施工單位要項目開發全壽命周期觀念，根據投入-產出分析法制定科學的質量管理目標，適當增加項目的一致成本，降低非一致成本；適當調高預防成本，壓縮工程事故成本。

制定工程項目質量管理計劃。根據項目質量管理目標制定具體實施措施和步驟，保證質量管理目標貫徹落實。將質量管理目標落實到具體項目團隊和工作崗位，實行質量管理負責制，項目經理負責整體質量管理責任，同時制定項目質量管理責任書，為開展質量管理提供文件依據。

施工質量保證。監理方業務素質高低直接影響房地產項目施工質量，要實行公開招投標制度選擇具有從業資格的監理單位負責監理工作；要加強人員上崗資質審查，保證施工人員具備崗位操作職業資格和技術條件；業主在舉行招投標之前，要將具體的質量管理目標和要求公開，明確質量管理目標、進度要求、驗收程序和標準等，保證中標單位具備質量管理資質；項目業主和行業主管單位要加強施工圖紙審查，及時排除設計缺陷和瑕疵；要加強施工物料、設備審查，避免出現各種質量問題；要定期組織設計單位與施工單位進行施工圖紙交底和商討，明確施工技術要求和質量管理目標；要定期對施工單位質量管理制度落實情況進行檢查和評估，及時提出整改意見。

2.2 項目建設過程中施工質量控制對策

房地產項目施工過程質量管理，主要包含兩個方面內容：①程序控制；②過程偏差糾正。過程控制是對比施工效果與預期設計目標，找出其中存在的偏差和問題；根據施工單位與項目業主簽訂的施工合同，對比實際施工效果與約定質量管理目標，找到偏差成因；比較施工方案與實際施工組織活動和工序，查找質量隱患和問題；采用定期與不定期監督手段，對施工活動進行跟蹤調查，及時發現問題并整改。

實行施工現場技術管理工作負責制，明確技術崗位人員工作職責和權限，保證每個技術人員各盡其責、各司其職，貫徹執行施工技術規范。項目施工之前，技術部門要將施工技術方案上報監理方審核。施工過程中要組織現場管理人員制定質量監督管理辦法和條例，督促施工人員照章操作，嚴把質量關。重點施工環節要進行復檢、復核，通過質量檢查后方可進入下一個施工環節。

嚴格執行“三檢”制度，每道工序結束后，施工人員自行檢查，之后再由項目部組織施工人員、質檢員、技術員進行互檢互評。對于隱蔽工程，要在完成“三檢”基礎上組織專家進行復檢。對于發現的施工質量問題，要堅持“三不放過”原則處理，即原因未明不放過、事故責任者沒有認識到錯誤不放過和沒有做出整改措施不放過，要一絲不茍清除質量隱患。

嚴格按照施工圖紙和設計施工。設計單位要與施工單位做好技術交底工作，對重點技術問題要組織專項培訓。對新采用的施工技術和工藝，要對施工人員進行培訓和考核，通過后方可執行。要指定專人負責重點施工環節和節點質量管理工作。要建立施工質量數據庫系統，定期收集相關數據和參數，為開展質量隱患排查和檢測提供數據支持。

3 竣工驗收環節質量控制

在項目施工過程中，要分別做好分項工程驗收、分部工程驗收。

3.1 分項工程驗收

比較關鍵的分項工程，要嚴格按照施工合同約定的質量標準組織驗收。在驗收過程中，要對所有質量檢查項目進行覆蓋，將實際抽取的質量參數和數據對比質量標準和規范，然后評定質量等級和分數，以判斷是否通過驗收。

3.2 分部工程的驗收

完成分項工程驗收之后，根據分部工程質量驗收標準，以前期驗收結果和數據為基礎進行分部工程質量等級評定（工作流程具體見圖1），以判斷是否通過驗收。此外，在作業程序交接時，要做好中間環節質量檢查和驗收，否則不得進入下一個施工環節。

圖1 分部工程質量檢查流程圖

3.3 竣工驗收

在分項工程、分部工程質量驗收完成后，對驗收結果和數據進行統計分析，通過工程設計和質量保證資料、技術人員工程觀感開展綜合質量評價，對工程整體結構安全、性能和質量進行合規判斷，判斷工程項目是否達到合同規定的質量標準，最后做出是否通過驗收決定。

一般來說，竣工驗收主要從以下幾方面著手：

（1）根據竣工驗收規定和合同約定，組織竣工質量驗收，對單機測試、聯動測試以及系統綜合運行情況進行檢查，遇到異常情況要組織論證和分析，找出原因；根據施工檔案組織審查工作，建立工程質量檔案。

（2）組織專家、技術人員進行全面質量（觀感質量、內在質量、試運行質量）驗收。

（3）根據施工質量管理要求，搜集相關施工參數和資料，并在此基礎上進行工程質量評價，判斷工程質量是否達標。

4 結束語

在影響工程質量的五大因素中，人的因素最為關鍵和重要。在施工過程中，要充分調動施工人員積極性和主動性，加強質量管理意識，自覺在施工過程中履行工程質量管理責任和義務，最大程度減少質量事故。希望本文研究能夠起到拋磚引玉的作用，今后有更多學者投入到這方面研究中來。

[1]劉永杰.我國建設工程監理存在的問題及對策.山西建筑，2008（01）：222～223.

[2]劉議澤.工程監理質量控制與管理系統.廣州：廣東工業大學，2005.

[3]叢培經.工程項目管理.北京：中國建筑工業出版社，2010.

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2015-8-16

劉伯鵬（1985-），男，本科，主要從事房屋建筑工程施工管理工作。