淺談房地產(chǎn)開發(fā)中工程成本控制及管理

周曉鋒

（重慶涌鑫地產(chǎn)有限公司　重慶市渝北區(qū)　401120）

淺談房地產(chǎn)開發(fā)中工程成本控制及管理

周曉鋒

（重慶涌鑫地產(chǎn)有限公司重慶市渝北區(qū)401120）

房地產(chǎn)開發(fā)中工程成本控制和管理是一個動態(tài)的過程，因為市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化較大，使工程造價的確定與控制變得更為復(fù)雜，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位對工程造價進(jìn)行管理。

房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制；管理

引言

國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展比較重視，出臺了很多規(guī)章制度對其進(jìn)行宏觀調(diào)控。如何求生存、謀發(fā)展是擺在每一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個重要課題。在相同的開發(fā)環(huán)境下，除了開發(fā)適銷對路能適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品外，最重要的一個方面就是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的價格，如何最大限度地降低工程建設(shè)成本，提高企業(yè)的投資收益成為探討的重點。有效地控制、合理地確定工程造價是降低工程成本的關(guān)鍵所在。

1　建設(shè)項目工程造價控制的必要性

建設(shè)工程造價控制就是把建設(shè)工程造價的發(fā)生額控制在批準(zhǔn)的工程造價限額以內(nèi)，隨時糾正發(fā)生的偏差，以保證項目管理目標(biāo)的實現(xiàn)，以求在各個建設(shè)項目中能合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益。最終實現(xiàn)使竣工決算控制在審定的概算額內(nèi)，不出現(xiàn)超投資。一般來說，建設(shè)工程都具有周期長、生產(chǎn)要素價格變化頻繁、產(chǎn)品單件性、固定性等特征，使得建設(shè)工程的造價復(fù)雜多變。因此，造價管理不僅僅是對材料價格、人工價格因素、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計變更、隱蔽工程等的管理，而是貫穿項目的決策階段、施工設(shè)計階段、項目實施階段和竣工結(jié)算階段。對于房地產(chǎn)來說，其開發(fā)價值鏈的發(fā)生成本對于工程的影響有所不同，如圖1所示，也就是說要對其采取不同的成本控制措施。

圖1　房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的發(fā)生成本與影響成本曲線

2　房地產(chǎn)開發(fā)中工程成本控制及管理

2.1工程初步設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段

設(shè)計階段是確定工程造價的主要階段，設(shè)計方案是否合理和設(shè)計質(zhì)量的高低會對工程造價產(chǎn)生直接的影響。因此，根據(jù)設(shè)計編制概預(yù)算，確定工程造價，并進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價，分析功能。最后選擇最優(yōu)化的設(shè)計方案，所謂優(yōu)化設(shè)計是通過一系列的方案篩選，使工程項目設(shè)計符合既定的功能要求。建設(shè)單位要對設(shè)計單位設(shè)計的方案進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的審核，除設(shè)計項目技術(shù)上可行性外，還要特別注意投資與設(shè)計的關(guān)系。設(shè)計階段的成本控制如圖2所示。在結(jié)構(gòu)設(shè)計中，要注意采用科學(xué)的結(jié)構(gòu)形式，合理的安全系數(shù)，任意提高安全系數(shù)，加大構(gòu)件截面，增加鋼筋含量，會給建設(shè)單位造成不必要的資金浪費，提高工程造價。在安裝設(shè)計過程中，要注意合理布置管線，防止出現(xiàn)重復(fù)，遺漏。所以，在設(shè)計階段要做好：①引入競爭機(jī)制，實行設(shè)計招標(biāo)，優(yōu)選設(shè)計方案，從而達(dá)到對投資的有效控制。②采用限額設(shè)計。限額設(shè)計前提是要尊重科學(xué)，實事求是，以設(shè)計科學(xué)性為前提，在處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系時，把節(jié)約建設(shè)資金提高到工程建設(shè)的高度是非常有必要的，通過限額設(shè)計，克服設(shè)計人員重技術(shù)輕造價的傾向。做好這一工作，就掌握了投資控制的主動權(quán)。③對設(shè)計單位建立“索賠”制度，對因圖紙問題造成的工程浪費，超過限額設(shè)計部分及其他損失，一律由設(shè)計單位和設(shè)計個人按照合同承擔(dān)責(zé)任，這樣可使設(shè)計人員有責(zé)任心。

圖2　規(guī)劃設(shè)計階段成本控制節(jié)點

2.2工程招投標(biāo)階段

要想保證招投標(biāo)工作的順利開展，必須選擇資質(zhì)較為優(yōu)越的承包單位。施工承包單位的素質(zhì)，直接影響到工程的質(zhì)量和工期，對工程的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。要加強(qiáng)對施工隊伍的資質(zhì)審查，堅持嚴(yán)格按招（投）標(biāo)程序擇優(yōu)選擇承包單位，確定合理的工程合同價款。有利于規(guī)范價格行為，全面降低工程造價，使建設(shè)工程投資更加趨于合理，對施工階段的進(jìn)度控制和結(jié)算工作起到積極的作用。有利于擇優(yōu)確定專業(yè)分包單位，防止少數(shù)壟斷性行業(yè)任意抬價，如變配電安裝工程、通訊工程、這些行業(yè)往往帶有一定的壟斷性質(zhì)。開發(fā)建設(shè)單位對項目的“合理低價”應(yīng)做到心中有數(shù)，應(yīng)根據(jù)施工設(shè)計圖紙按定額認(rèn)真計算工程量和工料機(jī)的消耗量，并根據(jù)市場的價格信息確定合理的定價范圍，可委托造價咨詢單位或組織本單位造價專業(yè)人員進(jìn)行測算確定。避免投標(biāo)單位以低于成本價惡意競標(biāo)，確保合理低價中標(biāo)，保證工程質(zhì)量。目前，推行的建筑安裝工程“無標(biāo)底招投標(biāo)”，對于建設(shè)方來說，并不能把它理解為真正的“沒有標(biāo)底”，而是要隨時掌握工程造價成本價。

2.3合同簽訂階段

合同是各單位的行為規(guī)范，需要履行自身的責(zé)權(quán)。它具有嚴(yán)肅的法律性和很強(qiáng)的時效性等特點，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品價格波動較大，嚴(yán)密制定合同，做到有法可依，按章執(zhí)行對于控制工程造價很有必要。簽訂合同時注意以下幾點：

①建設(shè)工程合同范本是通用性的范本，除了依據(jù)通用條款的約束以外，在專用條款中根據(jù)工程的特點要描述清楚甲乙雙方應(yīng)該遵守條款，要注意字眼的推敲，尤其是一些原來開發(fā)項目中遇到過雙方發(fā)生扯皮現(xiàn)象的條款一定要約束清楚，不能含糊其辭，以免執(zhí)行合同的人員對同一條款有多種解釋。在專用條款中還不能約束的很多條款可以在補(bǔ)充協(xié)議中明確。總之，要讓執(zhí)行合同的人員有可操作性，否則就是沒有約束力的合同。施工過程中還會有很多的材料設(shè)備采購合同、監(jiān)理合同、分項工程的專業(yè)分包工程等等都要注意以上問題。②對于工期不太長，造價較低的工程可以總價包干，但要落實清楚施工期間可能會出現(xiàn)的各種情況以及怎樣處理的方法，比如施工期間不受各項調(diào)價政策的影響、材料上漲的變化以及人工上漲的變化是否可以調(diào)整，如果可以調(diào)整，調(diào)整系數(shù)是多少等等都要落實，使合同有可操作性。還有承包范圍，工程內(nèi)容是施工圖紙的全部內(nèi)容，以免在結(jié)算中發(fā)生扯皮現(xiàn)象。③雙方的承諾也要一并寫進(jìn)合同，以免承攬過程中出現(xiàn)反悔，扯皮，從而影響工程進(jìn)度和造成工程隱形的損失，即使工程造價提高。④對于有些材料市場價格波動大，由施工單位自買，建設(shè)單位調(diào)整價差的材料和設(shè)備，應(yīng)在合同中寫明質(zhì)量、規(guī)格、型號、單價，由建設(shè)單位認(rèn)可后方可采購，以便有效控制材料價差。

2.4施工管理階段

2.4.1材料進(jìn)場階段

工程施工材料對于房地產(chǎn)開發(fā)的影響約為50%。對建設(shè)單位來說，施工單位自購的建筑材料，成品、半成品要嚴(yán)格檢查驗收，防止偽劣產(chǎn)品進(jìn)場，在簽訂施工合同時要明確各種材料的質(zhì)量要求，通過不定時隨機(jī)抽檢、分批材料進(jìn)場抽檢等等手段控制，確保工程質(zhì)量。

2.4.2現(xiàn)場簽證

現(xiàn)場簽證是工程建設(shè)管理中比較重視的部分，很多工程因為現(xiàn)場簽證工作的不嚴(yán)謹(jǐn)，增加了工程結(jié)算的難度。嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理，首先開發(fā)建設(shè)單位駐工地工程技術(shù)人員必須與監(jiān)理相互配合，不僅做到“隨做隨簽”，還應(yīng)該做到：①簽證必須達(dá)到量化要求，工程簽證單上的每一個字、每一個字母都必須清晰、準(zhǔn)確。如：地基開挖土質(zhì)土類，二類、三類一字之差價格便有差異，閥門J41W-1.6-DN100與J41W-1.6P-DN100只是一個字母之差，材料價格則相差十倍以上。②簽證內(nèi)容必須與實際相符。③簽證的內(nèi)容不能超過應(yīng)簽證的范圍。作為控制工程變更的關(guān)鍵方，開發(fā)建設(shè)方應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證質(zhì)量。

2.5竣工結(jié)算階段

在工程結(jié)算過程中，因為施工階段各因素的影響，使得預(yù)算工作效率低。因此，在施工中，只有根據(jù)實際變化，及時審核設(shè)計變更、工程追加、減少、變更以及做好隱蔽工程的驗收和材料代換等變化情況的記錄，才能有效地防止通過虛報、多報工程量、材料量、套高定額、重復(fù)計算等方式加大工程結(jié)算。造價人員要做好以下幾點：①熟悉定額，根據(jù)計算規(guī)則計算工程量，要有責(zé)任心、作風(fēng)要廉潔正派，不收任何誘惑。②準(zhǔn)確審核施工單位報送的各種結(jié)算。造價員必須隨時關(guān)注國家相關(guān)部門公布的各種造價信息，政策文件，及時收集專業(yè)工程資料的有關(guān)數(shù)據(jù)。還要具備假資料的辨別能力，造價員要經(jīng)常看現(xiàn)場，做好記錄。工程完工，驗收合格，再依據(jù)合同、相關(guān)計價文件、竣工圖等等滿足結(jié)算條件的資料才能準(zhǔn)確、合理地審核施工單位報送的各種結(jié)算。有效控制工程造價抓好以上幾個環(huán)節(jié)，就能有效地控制工程造價。當(dāng)然還有一些其他方面也不容忽視，比如建立報價制度等等方面。

3　結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)中的成本控制及管理是一個動態(tài)過程，管控工作需要貫穿始終。在工程建設(shè)的各個階段，時時要建立有控制投資的措施，把握好施工過程中工程造價的各種動態(tài)因素，充分利用和認(rèn)真分析建設(shè)周期中的重要信息，把握住市場經(jīng)濟(jì)的脈搏，減少或避免建設(shè)資金的流失，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。

[1]常慶.淺談房地產(chǎn)公司的項目管理和成本控制[J].山西建筑，2009，35（8）：252～253.

[2]王桂琪.淺談房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的有效控制及改進(jìn)[J].江蘇商論，2010（17）：101.

[3]黃蕊.淺談房地產(chǎn)企業(yè)項目管理與成本控制[J].商場現(xiàn)代化，2010（11）：31.

F293.33

A

1673-0038（2015）38-0239-02

2015-8-18

周曉鋒（1980-），女，中級，大學(xué)本科，主要從事工程造價管理方面的工作。