淺談房產測量規范在各地方實際應用中的差異

楊振武

（寧化縣勘察測量隊福建三明）

淺談房產測量規范在各地方實際應用中的差異

楊振武

（寧化縣勘察測量隊福建三明）

隨著經濟的發展以及城市化進程的不斷加快，建筑行業以及房地產行業的不斷發展，房產測量工作也成為了一項比較重要且十分熱門的工作。房產測量工作需要依據相關的測量規范進行，目前，在《房產測量規范》（GB/T17986. 1-2000）的基礎上，各地依據不同的房地產行業發展情況，發布并實施了適合地方的房屋面積測繪計算規范。本文將重點研究幾個大型城市的房屋建筑面積測量計算方法，比較地方在實行房屋面積測量計算過程中的差異。

房產測量規范；地方應用；差異

房產測量工作中，以2000年頒布發行的《房產測量規范》為基礎，各地在多年的房產測量工作中積累了重要的經驗也形成了一定的規范，通常是將具有本地特點，能夠解決本地問題的房產測量方法與《房產測量規范》相結合，對房產進行測量。本文通過對北京、上海與廈門這三個城市的相關補充規范進行比較分析，研究探討同一類型或者是相似類型的房屋建筑設計在不同地方的建筑面積計算方法上的差異[1～3]。

1　房屋建筑面積相關概念及一般計算規定

隨著國民經濟的發展，城市化進程的加快，建筑行業逐漸興起并得到了巨大的發展。在一個國家、一個城市，乃至一個地方之中，建筑面積往往體現了其經濟發展實力。因此，建筑面積在一定程度上具有計量標準的作用，可以作為工程計量的基礎，是促進工程造價估算與計算的一個基礎元素。房屋測量工作是對建筑面積進行測繪以及計算的工作，是實現建筑面積指標作用的前提。目前房屋建筑面積計算的相關規定如下：

（1）房屋建筑面積測量范圍。房屋建筑面積主要是指房屋外圍水平面積以及水平投影面積的計算，主要分為三個部分房屋建筑面積、使用面積以及共有建筑面積[4]。

（2）房屋建筑面積測算規定。依據不同的構成分為建筑面積計算、外圍水平投影面積計算與自然層計算面積、伸縮縫計算面積。分為三種情況：計算全部建筑面積、計算一半建筑面積、不計入建筑面積計算。例如，對永久性結構的多層房屋按各層的建筑面積的總和計算，對永久性結構的單層房屋按一層計算建筑面積。對未封閉挑廊、陽臺按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。對層高小于2.2m的夾層、技術層、插層、半地下室、地下室；對突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等不計入建筑面積計算[5]。

2　各地建筑面積的計算方法

2.1陽臺建筑面積算法差異

以目前比較普遍的兩個自然層高無柱陽臺為例，陽臺上下投影相同，主開敞面與沿陽臺開敞面無掛墻、無水平橫梁，陽臺底板至陽臺上蓋的垂直空間范圍內無連接梁、無水平鏤空樓板。在北京、上海、廈門的作為比較樣本的兩個自然層高的無柱凸陽臺。具體分析見表1。對退層陽臺的計算方法也進行了相關的比較，見表2。

表1　不同地區兩個自然層高的無柱凸陽臺建筑面積計算方法比較

表2　退層陽臺建筑面積計算方法比較

從表1中可以看出廈門是按一個自然層高的陽臺計算一半建筑面積，但是北京和廈門是不計算兩個自然層高的陽臺的建筑面積的。從表2可以看出，北京、廈門、上海對退層陽臺建筑面積的計算方法各不相同。

2.2飄窗、落地窗建筑面積的計算比較

對三個地方的飄窗、落地窗建筑面積的計算方法進行比較分析，詳細見表3。

表3　飄窗、落地窗建筑面積的計算比較

從表3中可以看出北京、廈門、上海對飄窗、落地窗建筑面積的計算比較寬松，相對而言，北京要嚴格一點。

在對北京、廈門、上海這三個大型城市的房屋建筑面積測繪計算方法以及地方性的規范與章程的對比分析中，不難發現，各個地區對《房產測量規范》都有各自的補充，并結合了本地區的發展特點以及房屋建筑面積計算的習慣，各自的特點表現得十分的明顯。在這三個地方中，廈門對《房產測量規范》的主要精神的掌握與應用十分的完整與到位，北京與上海都是地方性較強，對《房產測量規范》沒有較大程度的引用。在這樣的情況下，盡管有《房產測量規范》作為房屋建筑面積測繪計算的指導性文件，但是每個地方對這一規范的應用以及補充內容不一致，同種類型或者是相似類型的建筑設計在不同的地區，其建筑面積的計算方法與計算結果不盡相同，造成各種類型的建筑的面積指標不能達到全國統一，為中央以及地方的經濟管理決策部門、房產行政主管部門的工作帶來較大的困難。同時，房產測量規范的地域性對房地產行業的發展具有一定程度的阻礙作用，需要逐步得以解決。因此，依據實際情況，修訂《房產測量規范》是制定統一的房地產建筑面積計算標準的實現方法。同時，也是促進《房產測量規范》操作性增強的必然方法[6～7]。

3　結束語

綜上所述，通過對北京、廈門以及上海的三座城市的房屋建筑面積測繪計算方法以及地方性的規范與章程的對比分析，了解了當今城市建筑過程中最先進的建筑類型在這三個地方的建筑面積計算方法上的差別，并深入了解了《房產測量規范》的詳細內容以及實際的應用。在上海和北京兩地的房屋建筑面積測繪以及計算方法中，對《房產測量規范》并沒有一味的遵從，而是具有自身的考量，從一定程度上來說，上海與北京兩個地方的地方性的房屋建筑面積測繪與計算方法并沒有以《房產測量規范》為指導。相對而言，廈門是比較完成的承接了《房產測量規范》中的各類定義以及相關的測量方法，同時也結合了自身的實際情況，找出了最為合適的計算方法，具有較強的實際操作性。本文通過對北京、上海、廈門這三個地方的房屋建筑面積測繪計算方法以及地方性的規范與章程的對比分析，并結合《房產測量規范》的相關內容，分析得出：作為指導性文件《房產測量規范》目前不具備較強的普遍指導性，并且由于各地區的差異，未能形成統一的、具有較強的實際操作意義規范，因此，需要依據實際情況對《房產測量規范》進行修訂。

[1]巫宇新.房產測量規范在各地方實際應用中的差異[J].測繪與空間地理信息，2013，07（30）：199～202.

[2]陳偉清.新老《房產測量規范》的比較分析[J].地礦測繪，2010，04（32）：26～31.

[3]彭金輝，李昊，熊俊.對“房產測量規范”修訂的建議[J].地理空間信息，2014，05（30）：144～146+13.

[4]王維，高俊強，鄭國才.房產測量中的若干問題[J].南京工業大學學報（自然科學版），2010，04（32）：83～87.

[5]劉艷，高成國，武廣臣.淺議部分測量規范中存在的問題[J].遼寧科技學院學報，2011，01（32）：44～45.

[6]李劍，侯偉娜.房產測量中的面積測算及相關問題[J].青海國土經略，2011，04（30）：36～38.

[7]萬祖海.對房產測量中若干問題的探討[J].建材與裝飾（下旬刊），2010，04（32）：294～295.

[TU198+.2]

A

1673-0038（2015）36-0287-02

2015-8-17