商業地產工程供應鏈成本優化策略研究

張晏瑋

摘 要：商業地產業存在著資金周轉、成本高昂問題，為降低商業用地開發成本，本文通過介紹商業地產及發展現況，了解供應鏈在商業地產中發揮的作用，將成本優化的觀點引入供應鏈研究中，進一步了解縮減商業地產開發成本的方法。

關鍵字：商業地產；發展概況；供應鏈策略；成本優化

一、商業地產及發展概況

1.商業地產概述

我國地產可根據用途劃分為住宅用地、工業地產、政府用地及商業地產。商業地產又稱“商鋪用地”與“零售地產”，即用作商業用途的土地，與住宅用地和工業地產不同，廣義的商業地產主要包括零售、休閑、娛樂、批發、健身等用途，狹義的商業用地主要指用于零售業的地產。這里需要注意辦公用地的劃分，辦公用地既可劃為商業用地范疇，也可以當初分出來作辦公用地一個小類。商業用地也可以根據規模大小進行區分，用作購物中心（shopping mall）的商業用地一般面積最多可達到上百萬平方米，而小規模的商業用地項目可能只有幾百平方米，商業地產規模大小決定其經營模式，大規模商業用地一般由開發商整體開發，獲取租金作為投資資金，小規模的商業用地一般采用租金回收的經營方式。

商業地產在我國最早可以追溯到1999年，大連萬達企業最早創建我國商業地產，即眾所周知的“訂單式商業地產”。隨著萬達集團的蓬勃發展，我國各類商業企業投身于商業地產領域，帶動全國商業地產發展，此時商業地產涉及商務酒店、賣場、寫字樓、專賣店、商業街等各種用途。結合商業地產使用功能的廣泛性，我國房地產開發主要以大型購物中心為地產開發方式，帶動建設地周圍商業蓬勃發展。

2.商業地產發展概述

不同的經營方式決定了不同規模的商業地產的價值，但據相關數據顯示，2010年我國調整房地產行業，限制住宅用地的開發速度，使商業用地進入了快速發展階段，2010年商業性營業用房投資額為5598.84億元，年增長率33.9%；2011年，我國商業房產銷售額年增長率為23.7%，四大城市的一、二手寫字樓銷售總面積為360萬平方米，年增長率為13%；2012年我國商業地產發展趨于理性，但依然火熱，2012年前9個月商業營業用房同比增長率為25.3%，上半年全國新增購物中心投資規模達到2200億元，11月份眾多商業事件發生，如新城控股與旭輝集團在香港上市，銀泰百貨14周年全國店慶，浙江溫州龍灣萬達廣場開業經營等，2012年商業地產的發展勢頭依然猛烈；2014年的《中國商業地產行業發展趨勢與投資決策分析報告》指出，2014年末全國商業用地的均價為6552元/平方米，高于3522元/平方米的綜合用地、5277元/平方米的住宅用地，更是每平方米工業用地價格的8倍左右。通過分析2011年至2014年商業用地價格變動及增長率，我們可以發現商業用地整體發展較為迅猛，年增長速率較快，國家緊縮性的土地政策對住宅用地影響較大，帶來了商業地產發展的春天。但過快發展的商業地產中依然存在布局不合理、成本價格高的問題，這值得我們進一步考量。

二、商業地產工程供應鏈策略

1.供應鏈概述

近年來供應鏈一詞常出現在人們眼前，但深究其定義，不同的學者對其有著不同理解。現在人們普遍認為供應鏈（Supply Chain）是圍繞核心企業進行購買材料來溝通上游企業，推銷產品給下游分銷企業的整個過程，包括著信息、資金、物品溝通各種形式，最終形成一條功能性的鏈條結構。根據供應鏈的定義進行理解，可以發現供應鏈是一個緊密聯系的結構，它的中心為核心企業，服務對象是需求產品或服務的人群，在供應鏈進行供應的整個過程中，信息流、資金流、服務流與物流都在同時運行。這種結構明確供應中心與服務對象，能夠全面且系統地分析輸送流程，并針對不同信息流進行分析。供應鏈有著以下5方面的特點：

（1）增值性

供應鏈是一體化的鏈條結構，其涉及到產品與服務的增值過程。不同的產品與服務在經過供應鏈的不同節點時發生增值，使其更滿足消費者需求，進入市場。不同供應鏈間存在著競爭，增值能力最強，成本消耗最低的供應鏈將擁有最良好的市場，因此，關注供應鏈的增值性至關重要。

（2）動態性

供應鏈溝通核心企業的上下游企業，這些企業隨市場需求的變動發生改革，為適應市場變動，整個供應鏈動態性極強。

（3）復雜性

供應鏈連接若干企業，這些企業類型各異，既有銷售企業也有生產企業，不同的企業類型導致供應環節復雜多樣，同時供應鏈不僅涉及到國內，而且包括全世界的供應環境，國際環境差別加劇供應鏈的復雜程度。再加上供應鏈不是單一的信息流，同時傳輸物流、服務流等各種類型信息，使供應鏈異常復雜。

（4）交叉性

不同的供應鏈可以通過中間節點進行交互，形成相互聯系的供應網，復雜多樣的供應鏈通過彼此交叉，擴展供應范圍與供應水平，極大地發揮供應鏈作用。

（5）服務性

供應鏈的中心是核心企業，其服務對象是具有產品或服務需求的人群，此類人群的市場需求是供應鏈形成的根本原因，也是推動供應鏈發展的動力。供應鏈為更好的發展，就必須具備服務性，以市場需求作為發展目標，并隨著市場需求變動不斷改進。

2.商業地產工程供應鏈的流程

供應鏈管理目的是對核心產品進行籌劃、生產、分銷、進入市場的整個流程的有效管理與控制，從而達到最少時間最小成本最優產品的生產效果，同時關注核心產品生產過程中的各個企業節點，重視信息流、服務流等運行發展，最終達到多方共贏的成效。商業地產工程的供應鏈流程則是將商業地產作為中心，進行土地競標、圖紙測繪、實地勘測、建設工程、招商出租等整體流程的有效管控，縮短合約簽訂與建設的時間，減少建設建材成本，進行招商出租工作，建成最符合市場需求的商業化商場與商業辦公樓等。在整個供應鏈流程中，實現企業利潤的最大化，建立完善的市場機制，發揮商業地產的對經濟的積極作用。

三、商業地產供應鏈的成本優化研究

1.商業地產供應鏈成本考量

供應鏈成本考量是將成本管理運用在供應鏈上，供應鏈成本涉及到產品生產流通過程中各節點的相關費用，包含產品研發、生產、采購、宣傳、銷售各環節費用，而商業地產供應鏈成本考量則重視地產開發商的中心作用，關注上游、核心、下游的成本耗費。商業地產開發的上游主要涉及地產建設前期的成本，例如土地購置成本、資本成本等；核心成本則關注工程建設階段的成本，例如房屋建設成本、土地安置成本、建筑人員成本等；下游成本則關注商業項目銷售成本，例如物業管理成本等。商業地產供應鏈成本影響商業地產開發進程，這要求我們進行成本優化來促進商業地產開發。以我國地產開發商萬科作為例子，當小開發商因資金周轉出現開發難題時，萬科集團關注地地方供應鏈結構，減少建設成本，形成“戰略供應商”模式。

2.實行供應鏈成本優化的意義

供應鏈是核心企業進行上游、下游溝通的流程性鏈條結構，將工程供應鏈應用在商業地產中，主要是將商業地產看成中心，即供應鏈條中的核心企業，它既是房屋的提供者，也是鏈條結構中的組織者和協調者，再根據相應的開發流程確定上游與下游企業，形成完整的商業地產工程供應鏈。進行成本優化管理，不僅能推動供應鏈的完善，同時帶動企業進行開發工程，將供應鏈成本優化引入商業地產工程中具有重要意義，主要表現在以下4個方面：

（1）利于在激烈的土地競標中取勝

各商業企業為擴展自身商業領地，占領更大的市場份額，勢必通過競標獲取更多的土地資源，高價競標是目前競標的主要形式，價高者得成為行業競爭趨勢。單一提高購買土地價格只能保證土地的所有權，倘若后續資金不充足，就難以進行商業地產長遠發展，因此，在商業地產工程中引入供應鏈促進企業從供應鏈整體的角度考慮問題，分析整體環節的資金配置，減少個環節成本，從而在土地競標中提出最為合理的價格，保證在激烈土地競標中取勝。

（2）利于實現成本與時間的最優配置

商業地產工程受市場需求的影響巨大，確定商業地產工程需要經過簽訂合同、實地勘測等多個環節，少則幾月，多則數年，在其期間中耗費的時間與成本總量極大。將供應鏈引進商業地產工程，商業企業家的上游供應商與下游分銷商都是經過長期整合形成的最優配置，正如“老馬識途”一般，配合良好的供應鏈能減少地產開發的成本與時間，推動商業地產的平穩運行。

（3）利于培養商業地產的核心競爭力

目前房地產開發企業功能冗雜，責任巨大，不僅要把握供應鏈環節，而且涉及開發建設的各個方面，這讓不少開發商筋疲力盡。運用供應鏈的商業地產商則能夠明確自身的職權范圍，把握關鍵產業鏈的發展脈絡，進行重點監督，及時調整的保障措施，減少企業浪費的成本，帶動企業核心競爭力增長。以萬達集團為例，大連萬達房管公司重視人員供應鏈條，同海爾公司建設筑屋工作室，提高人員供應水平，增強企業核心競爭力。

（4）利于形成企業的創新能力

商業地產的開發工作依靠供應鏈各環節的技術支持，開發工作若缺少合拍的建材供應商、質量檢測局、籌資機構等便會出現危機。供應鏈關注各節點技術能力，把握重點作用，促使核心公司根據不同技術水平及時進行調整，作出加大建設投入，更換新型建材，結合實際需求等決策，從而帶動企業創新力，建設特色的商業房產。

3.商業地產供應鏈成本優化

相比普通地產而言，商業地產受經濟與環境因素影響巨大，便利的交通位置能帶動地產商業化的進程，相關的國家政策亦能影響其發展規模，因此對商業地產的成本優化，應在經濟與環境因素的前提下，將地產供應鏈成本優化分為上游、核心與下游進行具體分析：

首先，關注商業地產供應鏈上游的成本優化。供應鏈上游成本主要包括土地開發成本、咨詢成本、勘探成本、資金成本等，其中開發與資金成本占該環節成本比重最大。要想減少土地開發成本，就必須了解不同區域政府對土地價格對相關規定，對價格波動作出相應預測，選擇價格最優的時間進入市場，要想減少資金成本，就必須關注貸款利率、回報周期、企業負債率的成本指標，降低企業負債率，利用財務手段控制資金流動，擴寬融手段，合理使用資金，加快資金回籠。

其次，關注商業地產供應鏈核心的成本優化。供應鏈核心成本主要包括工程建設成本、管理成本、開發成本三方面。要想減工程建設成本，可以通過設計與建設兩方面進行成本減少，在保證商業房屋的實用與安全性的前提下減少工程造價，盡量選擇最優的設計方案等；要想減少管理成本，就必須合理配置管理人員，保證人崗匹配，提高整體的管理水平，減少不必要的管理費用；要想減少開發成本，就必須意識必要開發成本與浪費性成本，去除不必要成本，在法律允許的前提下減少必要的相關成本，減少成本耗費。

接著，關注商業地產供應鏈下游的成本優化。供應鏈下游成本主要包括銷售成本、宣傳成本等。銷售成本是影響下游成本的核心，它影響整個工程是否能獲取回報。要想減少開發商的銷售成本，就應制定符合市場需求的銷售計劃，招聘優秀的銷售人員，減少不必要的宣傳成本，以最少的銷售成本取得最大的銷售成果。

最后，關注商業地產供應鏈的成本優化，應從上游、核心與下游三方面進行具體分析，并結合當地市場的實際進行開發，重視經濟與環境對其成本的影響。

四、結論

繁榮的城市經濟帶動商業地產發展，商業用地的單位價格遠高于住宅、工業與綜合用地。以商業開發作為核心進行上游建材供應商與下游銷售商的供應鏈分析，促進地產商形成競爭優勢，同時將成本優化引入供應鏈環節，盡可能減少房地產開發成本，帶動商業地產的繁榮。

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