股市“漲”聲響起對樓市影響幾何？

◎ 郭文婧

股市“漲”聲響起對樓市影響幾何？

◎ 郭文婧

進入2014年12月，中國股市連續天量成交、創世界紀錄，一度站上了3000點。不少地方，又開始出現賣房炒股的新聞。據報道，在這股資金洪流中，從樓市撤離的銀行理財資金達數千億元之巨；投行高盛判斷，中國居民的資產配置約4000億元資金將從房地產市場轉向股票投資。對此，中國證監會特別提醒，希望投資者理性投資，尊重市場、敬畏市場，牢記股市有風險，量力而行，不要被市場上賣房炒股、借錢炒股言論所誤導，不要盲目跟風炒作。

毫無疑問，股市、樓市都是需要大量資金支撐的。因此，基于市場資金一定的情況下，有理論認為股市和樓市之間存在“蹺蹺板效應”，即樓市繁榮了，股市就會衰退；反之，股市繁榮了，樓市就會衰退。也有理論認為，由于中國特殊的經濟結構和股市結構，樓市與股市是“連帶效應”，只有樓市好了，經濟才會好，股市中房地產板塊才會好，從而帶動金融、建材等關聯板塊，讓股市走好；股市走好之后的“賺錢效應”又反哺樓市，使樓市進一步向好。

但只要回顧中國股市與樓市的歷史就會發現，所謂的“蹺蹺板效應”是不存在的，“連帶效應”也不明顯。之所以如此，是因為股市、樓市的門檻是不同的，資金的流動性也不同，故而資金性質也有區別，更重要的是，各自的資金自由轉移阻礙更不相同。過去多年國內經濟過度依賴房地產，或經濟“房地產化”，在某種程度上造成了樓市調整中的幾乎單邊上漲；而股市則完全不一樣，牛熊分界鮮明，牛的時候能“把豬吹上天”，熊的時候則“把皇帝摔下地獄”。

20 世紀二三十年代的美國，20 世紀八九十年代的日本、香港，以及我國股市與樓市的交錯糾纏，都提醒我們，歷史總是有著驚人的相似，樓市和股市確實有著千絲萬縷的關系，有著同命相連的默契。這種默契在我國的表現，就是貨幣政策，最直觀的觀察指標就是M1（現金+ 活期存款），因為它反映了企業和居民資金松緊變化，是經濟周期波動的先行指標。所以，M1領先于股市和樓市。而且，如果M1增速大于M2 （廣義貨幣），正相關更加明顯。

2014年1月M1同比增長1.2%，創年內新低；6月同比增長8.9%，但M2同比增長一直保持在12%以上。M1增速小于M2表明，微觀個體盈利能力下降，經濟下行壓力較大。近兩個月，發改委批復基建項目總金額已達萬億元的規模，無疑留下了充分的想象空間。而且，央行在“溫水煮青蛙”式注入流動性之后，于2014年11月22日正式宣布不對稱降息。可見，無論是本輪股市，還是樓市，之所以表現出向好的趨勢，都與政策面的支持是分不開的。

過去，股市長期低迷，與經濟持續穩定發展形成了強烈反差，該熱的熱不起來；而樓市，雖然調控接連出臺卻仍擋不住房價節節攀升，該冷的冷不下去。重要的原因就是過多的計劃行為扭曲了市場經濟。樓市，盡管在一系列政策的刺激下，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均降幅逐步收窄，但未來仍然是一個未知數，各方觀點分歧；股市，在系列改革及滬港通的推動下，短期內已經實現了飆漲，曾經冷靜旁觀的場外資金也開始蜂擁入市，但相關信息顯示，股市資金相當部分是靠融資融券“借錢炒股”。這說明，無論是股市，還是樓市，未來的走勢都將取決于全面深化改革的推進，取決于市場究竟在資源配置中能夠起到多大程度的決定性作用。

2014年12月5日召開的中共中央政治局會議，決定在2015年期間要保持穩增長和調結構平衡，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。保持穩增長和調結構平衡，意味著中國經濟結構化的矛盾正在逐步化解，增長的可持續性正在逐步提高，經濟趨勢增長率下移對股市的負面邊際影響將進一步衰減。穩健的貨幣政策是中性的表述，體現了相當的靈活性，但也意味著既不會再現“大寬松”時代，也不會出現“大緊縮”時代。因此，股市2015年總體上進一步向好的可能性是較大的。

至于樓市，據報道，經過長時間調研后，智囊機構向主管部門提交了一份調整樓市政策的建議，涉及相關稅費調整、微調限購等措施，這些政策建議的共同指向，在于刺激市場需求，促進成交量回升。這意味著未來既不會將房地產“妖魔化”過度打壓；也不會將房地產“工具化”，采取過度刺激政策以拉動經濟。在穩健的貨幣政策之下，2015年的樓市可能遵循房地產市場自身的規律，延續目前的走勢繼續分化調整，一線城市可能稍有升溫，但大多數三、四線城市可能繼續向下調整，總體上，房地產的暴利時代短期難以再現，繼續以量換價應該是上策。

樓市的剛性資金性質以及股市的不確定性，決定了賣房炒股、住房抵押貸款炒股，都是少數現象，至少目前還難以成為一種潮流。數據顯示，目前股民進入股市的錢，主要是銀證資金轉入，而且一周時間內轉入的資金不到2000億元。雖然A股市場新增開戶數創下近三年半新高，但參與交易的賬戶數雖達到了階段峰值，也才突破2000萬戶，可見，至少樓市的剛性消費者目前還沒有盲目轉移資金進股市，炒股的還是那些已經在炒或準備炒股的人。此外，在股市本輪瘋狂式的上漲行情中，對大多數股民來說依然是“賺了指數賺不了錢”、“滿倉踏空”，別說賺錢效應溢出影響樓市，可能真正解套都還需要一定的時間，股市中的錢暫時還很難轉移到樓市中。

實際上，無論是我們觀察股市，還是觀察樓市，都離不開經濟“新常態”這一背景，“新常態”最大的特征就是逐步讓市場在資源配置中起決定性作用。未來，股市可能有股市的“新常態”，樓市可能有樓市的“新常態”，甚至股市與樓市的關聯也可能出現“新常態”。這種“新常態”還沒定型，現在就以股市推測樓市，或者以樓市推測股市，都是基于過去經驗或者想象關聯的不科學狀態。因此，對未來的股市、樓市，最重要的是，我們也需要心理和情緒的“新常態”來理性對待。