建立我國換房旅游體系的瓶頸及對策研究

劉 珺

（昆明理工大學津橋學院，昆明 650000）

引言

隨著全球經濟的快速發展，也隨著個體受到更多重視，在消費者的愛好中旅行被放在更重要的位置上，度假旅游產品、專項旅游產品、個性化旅游等旅游產品將是發展趨勢[1]。而理性化、個性化、多樣化的旅游需求也不斷向高層次發展，一種新興的旅游形式——換房旅游，也就應運而生。然而換房旅游在中國還處于起步階段，由于它滿足了旅游者的理性消費需求和旅游市場的需求，在中國這個人口眾多、風景壯美、疆域遼闊的土地上將具有強大的生命力和遠大的發展前景。然而，我國換房旅游剛起步，尚處于萌芽狀態，要想換房旅游從剛出生就走上健康、有序的發展軌道，并不斷茁壯成長無論是以上的哪一種方式，換房旅游的發展以及與其相關的體系建設都存在著許多現實所需面對的困難和瓶頸。

一、我國換房旅游的現狀

換房旅游在中國發展時間比較短，目前主要有二種形式：介于不同城市的旅游者經朋友、親戚、網友介紹，私自達成交換自己房屋和車輛在旅游期間使用的旅游協議；通過專業換房旅游中介或網站平臺提供的信息，達成換房目的。其形式新穎、符合現代綠色消費觀念，能夠為旅行節省開支，已經能吸引部分青年旅游群體的關注。早在2006年前后這種出游新形式在中國就開始出現，但將近十年的時間過去，換房旅游仍然處于由起步邁向成長的初級階段。由于東西方文化的差異，同樣的方式在西方國家能夠得到普遍接受而在中國的發展卻舉步維艱，目前中國社會深陷信任危機之中，普通市民根本難以接受陌生人住在自己家中，多數人考慮交換者隱私信息容易被公開透露，最重要的是此舉可能會給交換者房屋內設施及私人財產甚至人生的安全帶來風險。雖然這種方式對于一些白領、工薪階層或學生群體具有一定誘惑，但經濟實惠的同時還存在很多安全上的顧慮，多數人不敢貿然嘗試，旅游受眾范圍及其狹窄。大多數人群對于這種旅游方式還處于認識不全面或完全一無所知的狀態下，旅游行業也沒有建立起相關監管系統和完整的體系，它甚至不受到旅游業從業者和相關政府的關注和重視，導致其嚴重缺乏宣傳和推廣的力度。更重要的是，目前我國旅游基礎設施建設相對來說比較完善，并且呈規模化迅速發展，各地區尤其是旅游發達城市各類星級酒店、快捷酒店、公寓式酒店、客棧等分布范圍廣泛、數量眾多，其中快捷酒店和公寓式酒店收費都較為廉價，經濟實惠環境良好并且衛生整潔，成為了當下很多人旅行住居的首選擇。為了追求更大的經濟和市場效益，政府及旅游行業均大力支持酒店業的發展，而換房旅游這種看似創造不出太多經濟價值又難以監督管理的體系自然得不到社會和相關部門的更多關注，這樣的局面對于建設我國換房旅游體系也造成了很大的局限。

二、我國實行換房旅游遇到的瓶頸

1.信任危機使整個換房行業發展舉步維艱

目前整個中國社會陷入了信任危機之中，社會或群體的道德原則和規范不被人們所遵守，人與人之間缺乏一種道德的聯系和約束，彼此都無法相信對方的真誠和忠誠。而隨著越來越多的媒體網絡曝光人與人之間因毫無信任感而導致的各類家庭或社會糾紛事件頻發，使得在這種以誠信貫穿整個活動過程中的換房旅游形式，出于生命財產安全、衛生與健康的角度考慮，人人自危，這種形勢更普遍不被看好或認同。

2.缺乏管理，局面尷尬

首先就國內換房旅游市場而言，根本缺乏有效的管理機制和成熟的市場環境，好比一個缺少父母照看的嬰兒，使其尷尬的臨界于旅游業附屬基礎設施和純粹民間交換行為的邊緣。對于一個新興卻得不到更好發展的市場，一直沒有相關政府部門或有關機構參與該市場的組織協調和統籌發展，或是出臺相關的法律法規來規范市場秩序。在進行換房旅游的過程中只能依靠中介行業的一些保護措施，例如：要求雙方換房者提供身份證，房產證復印件，嚴格實名核實換房者身份；或者換房者雙方簽訂“換房旅游協議書”，試圖通過法律途徑來獲得一定保障和約束力。但僅只是依靠這些措施距離建立一個相對完善、健全的市場而言是遠遠不夠的。其次，監管和規范存在很大的難題，本身居民住房、車子都是屬于私人財產，換房旅游這種行為對換房者本身也不涉及金錢交易范疇，也不存在所謂稅收等制度的干預；安全問題也是最大的隱患，而且全國各地的任何房子都有可能成為交換對象，這樣數量巨大，分布不均的形式，要想確實有效監管起這個領域，確實局面比較尷尬。

3.旅游基礎設施的建設和分布，影響換房旅游市場的需求

在面臨中國酒店行業發展層次豐富、規模大、數量多、速度快的背景下，“換房旅游”求生存無疑是一個巨大的挑戰，如果發展不當將很容易被其他相關行業所替代。再者，除非處于特殊的國家大型節假日或黃金周期間，可能導致酒店業客房需求量緊張外，其余季節時期都基本不存在這種困擾。面對豐富廣泛全面的選擇范圍，人們自然對換房旅游市場的需求和興趣就顯得并不明顯。加之，換房旅游進入中國的時間極短，大多數人對于換房旅游的概念認知度很低，又基于旅游業負責混亂的局面，這些種種現實因素對換房旅游的推出產生了不小的阻礙。

三、換房旅游發展的對策及建議

對于換房旅游這一新的旅游方式，人們應采取寬容的態度，因為新事物總是要慢慢完善的。但必須正視其不足，經歷完善規則，以保護更多“異地換房游”愛好者的權益[2]。

1.建立規范、高效的交換網絡

換房旅游使用最多的媒介隸屬于網絡平臺，因此，可由有關旅游單位成立專門的部門來經營換房旅游業務，吸納各地信譽良好的換房游中介俱樂部，成立合法的中介服務公司，中介服務機構建立網絡數據中心時應制定合理的規章協議，實行實名制會員制，申請加入會員必須填寫自己房子的真實信息和相關個人信息，并且提供房源的相關證件掃描件，對會員所提供的信息予以嚴格保密措施，簽署保密協議。換房子通過網絡實名制審核通過后才能進入網站數據庫并允許刊登換房旅游信息，同時將已經達成換房協議的換房者信息同步收錄進公安機關相關網絡系統作為備份，倘若在換房過程中出現違法犯罪行為，能在第一時間幫助受害者和公安機關破案，起到很好的監督作用。同時為會員建立誠信級別，在換房旅游結束后，換房雙方要為對方做出一個客觀評價。建立星級會員制度，隨著換房旅游成功次數與獲得好評的增加，星級與誠信級別也隨之增加，由此實現換房者同級別兌換制，從而優化換房旅游愛好者的隊伍。

2.建立換房旅游協會組織，協調整個行業健康發展

建立換房旅游協會可以起到對換房旅游市場的領導監督管理和統籌作用，并對其缺陷與不足進行彌補提醒。協會這種行業核心體系的成立更能夠使旅游局、工商行政管理局、質量監督局、公安機關等部門都更積極規范地參與到這個行業發展建設中來。對相關換房旅游中的各方都能予以立法規范和監管，以便有利于協調整個行業健康發展。中國可以效仿或借鑒國外的先進經驗，在歐美國家換房旅游都是由俱樂部來操作，個人提交的資料和信用證明必須相當完備，經過層層審核之后成為會員，才有機會參與換房，其間如果發生糾紛或者物件損毀，都會有相應的條款提供賠償依據。而且目前中國也都有不少換房旅游俱樂部成功的案例，一旦形成有規模有機制的組織，那么換房旅游具體實施起來，將會更加規范。

3.建立失信懲戒制度

對開展換房旅游業務的各個平臺實行失信懲戒制度，建立行業內部個人征信數據庫，通過信用記錄和信用信息的公開，來降低換房過程中信息不對稱程度，約束換房者的行為。運用經濟手段和道德手段，懲戒在換房過程中的失信者。在換房之前雙方必須在有關部門備案，如存在失信行為，將面臨高額的違約金或精神財產損失費用，情節嚴重者將走司法程序進行干預。

4.加強交流合作，加大宣傳力度

相關的一些換房旅游組織或愛好者可以通過網絡、社會大眾媒體等窗口，適當地舉辦一些換房旅游經驗的交流活動，加強了行業信息的溝通并且構建了一個換房旅游愛好者獲取信息與交流的平臺，邀請多次成功換房的、誠信度高的、有經驗的換房旅游者傳授他們的經驗訣竅；甚至可以與一些對此市場感興趣的旅行社嘗試合作，由旅行社推出一些相關換房旅游的產品，相信一定會吸引不少求奇求新消費群體的眼球。同時邀請旅游業專業人士對于換房旅游進行宣傳解讀，有了政府相關部門的關注，將會有力地增強人們換房旅游的信心。媒體容易影響受眾對日常事件的看法，近年來觀眾對真人秀節目反響強烈，可以采用尋找換房旅游體驗者并且跟蹤拍攝整個換房旅游過程的實錄，使得整個換房旅游更真實具體形象地呈現在觀眾面前，擴大宣傳效果。

結語

隨著我國帶薪休假等一系列更加人性化的節慶假日制度的實行，人們閑暇時間將會日益增多。旅游形式個性化，多元化以及經濟性的市場需求，換房旅游的前景無限廣闊。我國應根據實際情況，就如何有效地規范、建立資質正規的換房旅游交換機構，采取因地制宜的發展方針，并妥善解決相關的瓶頸問題，填補旅游市場上這一空白，中國的旅游業必定迎來一個蓬勃發展的春天。

[1]中國旅游產業的開放、競爭與發展[M].北京：中國經濟出版社，2006.

[2]儀孝法.對“換房旅游”基本問題的分析：下[N].中國旅游報，2007-06-06.