關(guān)于房屋測(cè)繪質(zhì)量管理的重要性分析

冼通

（桂林市星辰測(cè)繪有限公司廣西桂林541100）

關(guān)于房屋測(cè)繪質(zhì)量管理的重要性分析

冼通

（桂林市星辰測(cè)繪有限公司廣西桂林541100）

房屋是大家生活的必備物資，其測(cè)繪自然是測(cè)繪專業(yè)中一個(gè)很重要的分支，加強(qiáng)房屋測(cè)繪管理目的就是確保房屋和用地等相關(guān)方面的公正、公平、準(zhǔn)確、完整，從而對(duì)房地產(chǎn)交易實(shí)施有效規(guī)范，對(duì)交易當(dāng)事人合法權(quán)益進(jìn)行切實(shí)保護(hù)。

房屋測(cè)繪；質(zhì)量管理；重要性；分析

前言

房屋測(cè)繪質(zhì)量是土建測(cè)繪的前提和基礎(chǔ)，加強(qiáng)對(duì)其的管理可以促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)的交易行為的規(guī)范有效，進(jìn)一步提高產(chǎn)籍產(chǎn)權(quán)等方面的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。房屋測(cè)繪就是指以產(chǎn)權(quán)確認(rèn)為需要，以權(quán)利歸屬為核心，用測(cè)量的方式對(duì)以上要素進(jìn)行權(quán)屬確認(rèn)的專業(yè)測(cè)繪，要素主要包括房屋的面積，位置、形狀等，同時(shí)房產(chǎn)圖的繪制，房屋的用地調(diào)查可以作為信息的有效補(bǔ)充。

1　房地產(chǎn)測(cè)繪及管理的基本內(nèi)涵

通過(guò)測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪手段對(duì)房屋、土地及房地產(chǎn)自然狀況、權(quán)屬狀況、質(zhì)量、數(shù)量、位置及利用狀況進(jìn)行確認(rèn)，其主要目的就是為了進(jìn)一步確認(rèn)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、征收稅費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)利用以及為城市建設(shè)提供資料數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)測(cè)繪按照內(nèi)容分可以分為項(xiàng)目測(cè)繪和基礎(chǔ)測(cè)繪，其中項(xiàng)目測(cè)繪主要指經(jīng)營(yíng)管理、房地產(chǎn)權(quán)屬管理、開發(fā)管理和其他房產(chǎn)管理過(guò)程中測(cè)繪的房地產(chǎn)分層平面圖、房地產(chǎn)分戶平面圖及相關(guān)的表、圖、簿、冊(cè)、數(shù)據(jù)等開展的活動(dòng)。基礎(chǔ)測(cè)繪就是指在一個(gè)地域或一個(gè)城市內(nèi)，整體大范圍的建立平面網(wǎng)。其中項(xiàng)目測(cè)繪與基礎(chǔ)測(cè)繪不同的是，其與房產(chǎn)交易、拆遷、開發(fā)、權(quán)屬管理等活動(dòng)緊密關(guān)聯(lián)，所以工作較為具體細(xì)致，也最實(shí)際和現(xiàn)實(shí)。測(cè)繪成果只有得到房產(chǎn)行政部門審批后，法律上才可獲得認(rèn)可。因此房產(chǎn)的測(cè)繪部門必須有相關(guān)的資質(zhì)，要能在同一平臺(tái)的平面網(wǎng)上對(duì)測(cè)繪進(jìn)行統(tǒng)一編碼，并在轄區(qū)房產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)審核，納入房產(chǎn)檔案集中統(tǒng)一進(jìn)行的管理和處理，并依法承擔(dān)關(guān)聯(lián)的法律責(zé)任。

2　房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理主要內(nèi)容

2.1審查測(cè)繪資格

《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》、《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》等法律法規(guī)中明確指出房產(chǎn)資格審查是一項(xiàng)重要的制度，從事此行業(yè)者必須獲得省級(jí)以上人民政府業(yè)務(wù)主管部門頒發(fā)的《測(cè)繪資格證書》，任何個(gè)人和單位不允許無(wú)證運(yùn)行，對(duì)于超出《測(cè)繪資格證書》所載明的業(yè)務(wù)范圍也是絕不允許的。

2.2時(shí)間管理

外界環(huán)境對(duì)于房產(chǎn)測(cè)繪的影響也是很大的，所以在房產(chǎn)測(cè)繪時(shí)，要根據(jù)情況選擇合適的空間和時(shí)間進(jìn)行，或者采取必要的措施盡可能的減少外界環(huán)境因素的影響。

2.3儀器管理

測(cè)繪儀器是確保測(cè)繪質(zhì)量精準(zhǔn)的關(guān)鍵方面，使用質(zhì)量檢驗(yàn)合格的儀器是測(cè)繪的基本前提，作為房產(chǎn)測(cè)繪單位要經(jīng)常性對(duì)儀器進(jìn)行定期的校準(zhǔn)和校正，經(jīng)常對(duì)其保養(yǎng)。在日常工作過(guò)程中，測(cè)繪儀器的精度也是一個(gè)非常重要和復(fù)雜的工作，傳統(tǒng)的測(cè)繪儀器是通過(guò)手工記錄方式對(duì)儀器進(jìn)行資料變更和登記注冊(cè)，隨著使用時(shí)間的延長(zhǎng)，這種方式易出現(xiàn)效率低、數(shù)據(jù)冗長(zhǎng)、資源繁多、新舊儀器混淆等短板，圖1為常用的測(cè)繪儀器全站儀。

圖1　全站儀

2.4人員管理

測(cè)繪工作人員對(duì)于測(cè)繪質(zhì)量的影響也是一個(gè)重要因素，不管測(cè)繪儀器如何先進(jìn)和精密，但儀器的安裝，使用位置和使用時(shí)間仍是由測(cè)繪人員自身決定的，測(cè)繪的質(zhì)量必然會(huì)受到工作人員的影響，這就要求房產(chǎn)測(cè)繪人員具有扎實(shí)的理論功底，豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，相關(guān)的工作資質(zhì)以及對(duì)測(cè)繪儀器的熟練掌握，有必要對(duì)測(cè)繪工作人員進(jìn)行相關(guān)的資質(zhì)培訓(xùn)，合格后才能上崗。

3　房屋建筑測(cè)繪技術(shù)應(yīng)用需要注意的幾個(gè)問(wèn)題

3.1基坑開挖邊線的測(cè)量

在對(duì)外邊線和角樁進(jìn)行確定時(shí)，要在對(duì)房屋軸線控制樁分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行。并且將施工寬度考慮在內(nèi)，進(jìn)行基坑開挖邊線的測(cè)量。

3.2基坑深度的測(cè)量

在進(jìn)行基坑的開挖時(shí)，要注意兩個(gè)方面的問(wèn)題：①要利用全站儀對(duì)基坑的底部進(jìn)行引測(cè)。②要利用水準(zhǔn)儀控制好基坑開挖的深度。

3.3觀測(cè)周圍建筑的沉降狀況

如果進(jìn)行房屋建筑工作時(shí)，周圍存在已經(jīng)建成的建筑，那么基坑開挖的深度就會(huì)增加。因此，對(duì)周圍的建筑進(jìn)行沉降測(cè)量，能夠避免這些建筑在基坑的開挖過(guò)程中出現(xiàn)倒塌等意外情況。同時(shí)，通過(guò)觀測(cè)可以對(duì)周圍建筑的沉降狀況進(jìn)行及時(shí)了解，并采取相應(yīng)的措施進(jìn)行改進(jìn)和控制，這就很好的控制了房屋施工過(guò)程中意外事故的出現(xiàn)，并且避免工程出現(xiàn)不必要的損失。

3.4基礎(chǔ)放線和標(biāo)高的測(cè)量和控制

在基坑的開挖工作完成以后，要確定樁孔以及軸線的定位。然后，要測(cè)量和設(shè)計(jì)梁軸線和邊界線。在進(jìn)行混凝土的底層澆筑工作時(shí)，要利用水準(zhǔn)儀對(duì)其抄平，并且在基坑的邊緣設(shè)置水平控制樁。

4　房屋測(cè)繪質(zhì)量管理的措施

4.1強(qiáng)化質(zhì)量管理教育

房屋測(cè)繪質(zhì)量管理作為一項(xiàng)長(zhǎng)期系統(tǒng)工程，需要各部門協(xié)同管理、各盡其責(zé)，要依據(jù)測(cè)繪手段的變化和測(cè)繪技術(shù)發(fā)展修訂相應(yīng)操作規(guī)程；質(zhì)監(jiān)部門要及時(shí)制定質(zhì)量評(píng)定和檢查驗(yàn)收細(xì)則；還要注重加大管理人員和職工進(jìn)行質(zhì)量教育，樹立質(zhì)量效率理念，不管進(jìn)度如何，但與質(zhì)量發(fā)生沖突，必須把質(zhì)量放在首位。在考查房屋測(cè)量成果時(shí)，應(yīng)把質(zhì)量考核作為核心指標(biāo)，要實(shí)行責(zé)任制追究，加強(qiáng)房企各部門及個(gè)人責(zé)任感建立。

4.2完善建立測(cè)繪質(zhì)量管理制度

加強(qiáng)測(cè)繪質(zhì)量管理不是停留在口頭上的，必須建立一整套流程和制度，在測(cè)繪之前，要對(duì)委托人提供的資料進(jìn)行認(rèn)真研究，設(shè)想各種可能出現(xiàn)的問(wèn)題，并制定針對(duì)性解決措施；在測(cè)繪過(guò)程中，還要確保儀器性能和精度與規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的符合，要適時(shí)檢查是否存在技術(shù)誤差；要建立各級(jí)分層次檢查質(zhì)量制度，避免量大而引起誤差。

4.3加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)

人是決定一切事物的主體因素，在測(cè)繪領(lǐng)域同樣如此，素質(zhì)高低是決定單位競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，其主要途徑就是加強(qiáng)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)，促進(jìn)測(cè)繪單位健康發(fā)展，同時(shí)在培訓(xùn)時(shí)注意，要提高培訓(xùn)的針對(duì)性，要按照不同類型，不同層次人員制定不同的培訓(xùn)計(jì)劃，使培訓(xùn)適合不同人員的素質(zhì)需求，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷推進(jìn)，測(cè)繪行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)只會(huì)越來(lái)越激烈，質(zhì)量是競(jìng)爭(zhēng)的核心指標(biāo)，要進(jìn)行不斷的創(chuàng)新，提高測(cè)繪過(guò)程的“含金量”，比如可以開發(fā)相關(guān)測(cè)繪軟件，發(fā)揮計(jì)算機(jī)“認(rèn)程序不認(rèn)人”的方面，提高測(cè)繪質(zhì)量，減少誤差和錯(cuò)誤，另外還要加大對(duì)新技術(shù)的扶持力度，鼓勵(lì)員工自主創(chuàng)新發(fā)展。

5　測(cè)繪技術(shù)在房屋建筑工程項(xiàng)目中的重要作用

5.1測(cè)繪技術(shù)在主體結(jié)構(gòu)施工階段的重要性

墻柱平面放線的精確程度會(huì)影響整體建筑物的垂直度、墻柱鋼筋的混扎以及模板的施工質(zhì)量。因此，當(dāng)進(jìn)行完混凝土的施工工作后，要做好測(cè)量放線的工作。如果測(cè)量放線工作得到了良好實(shí)施，下一道工序的施工就有了切實(shí)依據(jù)，而且能夠發(fā)現(xiàn)上一道工序中存在的問(wèn)題，因此測(cè)繪人員要對(duì)其格外重視。然后，專業(yè)的施工人員要針對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題采取適當(dāng)?shù)慕鉀Q措施，防止造成問(wèn)題的積累，盡量減少建筑工程中的質(zhì)量問(wèn)題。對(duì)標(biāo)高進(jìn)行測(cè)量和控制，可以為項(xiàng)目施工提供標(biāo)高控制線，并且保證混凝土澆筑工作完成以后的表面平整度。還要重視對(duì)建筑物垂直度的控制，及時(shí)進(jìn)行觀測(cè)和檢查，圖2為某建筑的測(cè)繪平面圖。

5.2測(cè)繪技術(shù)在裝飾施工階段的重要性

在建筑工程的主體結(jié)構(gòu)施工階段所出現(xiàn)的問(wèn)題，務(wù)必要在裝飾施工階段得以改正和處理，因此，裝飾施工階段的控制和測(cè)量質(zhì)量對(duì)于整個(gè)建筑工程的質(zhì)量起著關(guān)鍵性的作用。這個(gè)階段需要測(cè)量的部分有：外墻裝飾的垂直度、室內(nèi)和室外地面的標(biāo)高、內(nèi)墻裝飾的平整程度和垂直程度等。室內(nèi)和室外的標(biāo)準(zhǔn)高度控制線能夠?yàn)榉课莸孛娴钠秸峁┲匾罁?jù)。而對(duì)外墻裝飾的垂直控制線測(cè)量的精確程度，對(duì)于整個(gè)外墻的裝飾質(zhì)量起著決定性的作用，外墻裝修時(shí)需要的幕墻、墻面磚等工作，都要以外墻裝飾的垂直控制線的數(shù)據(jù)為依據(jù)來(lái)進(jìn)行。

圖2　某建筑的測(cè)繪平面圖

5.3測(cè)繪技術(shù)在工程觀測(cè)階段的重要性

在進(jìn)行建筑工程項(xiàng)目的施工時(shí)，對(duì)施工情況進(jìn)行有效的變形觀測(cè)有著重要作用，通過(guò)變形觀測(cè)能夠掌握觀測(cè)數(shù)據(jù)，監(jiān)測(cè)建筑工程的施工情況和狀態(tài)變化。如果在觀測(cè)時(shí)發(fā)現(xiàn)有異?，F(xiàn)象，要及時(shí)分析問(wèn)題出現(xiàn)的原因，并采取相應(yīng)的對(duì)策加以改善，防止產(chǎn)生更加嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題。進(jìn)行變形觀測(cè)工作的內(nèi)容主要有：對(duì)高層建筑中的水平位移進(jìn)行觀測(cè)、對(duì)主體的沉降程度進(jìn)行觀測(cè)、對(duì)邊坡的位移現(xiàn)象進(jìn)行觀測(cè)等。觀測(cè)的結(jié)果越準(zhǔn)確，建筑工程的質(zhì)量就越好，人們的生命財(cái)產(chǎn)安全也能夠得到更好的保障?？傊?，在房屋建筑工程項(xiàng)目的施工過(guò)程中，變形觀測(cè)發(fā)揮著重要作用，所以，要充分重視變形觀測(cè)的應(yīng)用。

6　結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理在測(cè)繪中發(fā)揮著不可替代的作用，合理、科學(xué)的分析研究當(dāng)前測(cè)繪過(guò)程中的質(zhì)量管理情況是解決問(wèn)題所需，要通過(guò)完善管理法規(guī)、加強(qiáng)質(zhì)量管理意識(shí)，進(jìn)行素質(zhì)培訓(xùn)來(lái)提高測(cè)繪的質(zhì)量管理水平，以此促進(jìn)房屋測(cè)繪可持續(xù)健康發(fā)展。

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TU198

A

1673-0038（2015）14-0188-02

2015-3-15

冼通（1982-），男，工程師，碩士，主要從事測(cè)繪方面的工作。