沈陽市推進裝配式住宅對房地產市場的影響

車雪飛1 劉薇薇2

摘??要：2014年，隨著沈陽市政府發布的關于印發加快推進現代化建筑產業發展若干政策的通知，裝配式住宅越來越被大家所關注。隨之也產生了一系列的影響。本文從政策，成本等角度，進一步分析推行裝配式對房地產行業的影響。

關鍵詞：裝配式、政策、成本

2014年，沈陽市人民政府辦公廳發布沈政辦發〔2014〕16?號“沈陽市人民政府辦公廳關于印發加快推進現代建筑產業發展若干政策措施的通知”，其中指出要在全市推廣應用裝配式建筑技術。三環內及沈陽經濟技術開發區、渾南新城、沈撫新城等有條件的區域范圍內，建筑面積5萬平方米以上的新開發房地產項目，在土地出讓條件和出讓合同中明確提出采用裝配式建筑技術建設，單體工程裝配率要求達到20%以上，期間全國其他各大中城市也相繼出臺相關政策法規，推行裝配式建筑技術，鼓勵裝配式住宅的實施。這無疑會對房地產市場產生一系列的影響。

一、裝配式住宅對比傳統建設方式有以下幾個優勢

1.?縮短建設工期。按照目前并未規模化的生產測算，裝配式住宅方式比傳統建設方式的進度快30%左右。

2.?安全可靠。預制的樓梯、外墻等運到施工現場，也需要進行鋼筋混凝土的搭接，并不是簡單地連接。每個樓板內都貫穿著鋼筋，房屋結構非常結實。

3.?構件精度高，質量好，增加住宅整體安全等級。裝配式住宅與傳統建造的住宅相比，構件精度更高，能最大限度地改善墻體開裂、滲漏等質量通病，并提高住宅整體安全等級、防火性和耐久性。它采用輕質隔墻體系，業主可根據需要變更裝修。

4.?節能環保。無論是在建設還是在使用階段，裝配式住宅更節能環保，通過工廠化生產和現場裝配施工，可大幅減少建筑垃圾和建筑污水，降低建筑噪音，降低有害氣體及粉塵的排放，減少現場施工及管理人員。減少木材損耗、施工垃圾、裝修垃圾約80%，節能約50%以上。

5.?促進現代建筑產業化配套設備、產品及上下游產業鏈企業發展。深化經濟體制改革，建立起一套涵蓋生產、設計、施工、驗收等過程的現代建筑產業化技術標準體系。

二、裝配式缺點

1.建筑技術要求高

由于工廠化的生產，使得預制構件的尺寸已經定死，如果放線時尺寸偏小，將使預制構件安裝不下去，如果放線時尺寸偏大，則構件又會造成拼縫偏大的現象。同時，在現場施工時，剪力墻的標高也要控制好，不然將會造成疊合板安裝不平整或是縱向將疊合板安平了，也會造成板與剪力墻間有較大的縫，又要重新支模，反而更麻煩。??裝配式建筑由于為混凝土結構，要求在預留預埋時，尺寸、位置盡量精確，否則要重新開槽、開洞，增加施工難度，甚至影響結構。??預制構件尺寸也存在一定誤差，拼裝時縫隙有時過大或不均勻。盡管是工廠化生產，預制構件也可能有一定的尺寸偏差，同時由于現場施工時的人為誤差，有時拼裝時產生縫隙過大或不均勻的現象。

2.裝配式建筑的工程造價與傳統式建筑工程造價相比，要高很多

傳統建筑的樓板厚度大約就是100厚，而裝配式建筑的樓板厚度為60厚疊合板加80厚現澆板，總體厚度達到了140，超傳統建筑板厚很多;外墻外掛板與剪力墻連接，使外墻厚度大幅增加，所用材料也就大幅增加。這些都導致了造價的增加。同時，由于外墻厚度的增加，導致用戶在同等建筑面積上，裝配式建筑的凈空面積比傳統式建筑的凈空面積小很多，從而導致了裝配式建筑的平方米造價比傳統式建筑的平方造價貴很多，也不容易被消費者所接受。當然隨著這種建筑技術的大面積采用，可以降低建筑成本。

三、裝配式方案對工程費用成本進行分析測算

1.構件費用構成及計算方法

經與構件廠溝通了解，其構件費用組成及計算方法與建安工程的費用組成（人+材+機+措施+規費+稅金）有所不同，更為接近設備購置費的構成方式，即

購置費=原價+運雜費

原價包含：材料費、加工費、輔材費、模具、包裝、利潤、稅金等

運雜費包含：運輸、裝卸、采保費等

因此，采用裝配式施工較現行的現澆施工成本高，原因主要有以下幾點：

（1）工藝

裝配式施工技術前期的研發成本及所需要的設備、廠房、技術人員等方面的投入都比現施工單位大，所以分攤到構件上的成本也大，只有形成規模效應，才能夠攤薄成本

（2）運輸及因運輸因素導致競爭不足

A、現建造模式中，各材料供應商將材料運抵現場，在施工現場進行施工，而裝配式施工需要材料供應商將材料運抵工廠，制作完畢后再運到工地進行安裝，沈陽目前具備生產能力的構件廠廠址均在市郊，此因素暫可忽略不計，但若引入外埠構件廠，則可能引起成本的上升，而現建造模式中外埠施工單位就不存在這個問題

B、因上述因素影響，在沈陽只能選擇這五家具備生產能力的構件廠，難免會有競爭不足的情況發生。

（3）利潤

現建造模式中，建筑業屬于勞動密集型產業，附加值較低，增值能力有限，利潤率較低，而裝配式構件廠則屬于技術/資金密集型產業，附加值高，增值能力強，利潤率高

（4）稅金

按照現行的稅務制度，構件廠需要繳納增值稅，綜合稅率約為10%（其中增值稅稅率為17%，經建委測算，考慮進項稅抵扣后綜合稅率約為10%），而建安工程需要的綜合稅率為3.477%（包含營業稅、城市維護建設稅及教育費附加），此一項就高6%。

2.優惠政策分析

其余優惠政策：

（1）采用裝配式建筑技術的開發建設項目，墻改基金、散裝水泥基金可暫緩繳納

解讀：墻改基金9元/平，散裝水泥基金2元/平，在大配套費中包含繳納，緩繳可視為不繳。

（2）采用裝配式建筑技術的開發建設項目，土建工程質量保證金以施工成本扣除預制構件成本作為基數計取

（3）采用裝配式建筑技術的開發建設項目，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，施工進度達到正負零，可辦理《商品房預售許可證》。

（4）鼓勵消費者購買現代建筑產業化商品住宅。購買采用裝配式建筑技術的商品住宅，公積金貸款首付比例為20%;購買全裝修商品住宅，公積金貸款首付比例為30%。

（5）在認定普通商品住宅價格標準時，采用裝配式建筑技術的住宅每平方米提高300元;采用全裝修的住宅每平方米提高1000元;采用裝配式建筑技術并全裝修的住宅每平方米提高1300元。

結束語：

隨著經濟技術的發展，進一步深化經濟體制改革，推行裝配式住宅勢在必行。住宅?產業化包含三個方面，一是住宅建筑的標準化，二是住宅建造的工業化，三是住宅生產與經營的商品化。住宅建造的工業化是住宅產業化的核心而發展裝配式住宅又?是實現

沈陽市推進裝配式住宅對房地產市場的影響

車雪飛1???劉薇薇2

（1.沈陽金地長青房地產開發有限公司;

2.中審華國際工程咨詢（北京）有限公司遼寧分公司）

摘??要：2014年，隨著沈陽市政府發布的關于印發加快推進現代化建筑產業發展若干政策的通知，裝配式住宅越來越被大家所關注。隨之也產生了一系列的影響。本文從政策，成本等角度，進一步分析推行裝配式對房地產行業的影響。

關鍵詞：裝配式、政策、成本

2014年，沈陽市人民政府辦公廳發布沈政辦發〔2014〕16?號“沈陽市人民政府辦公廳關于印發加快推進現代建筑產業發展若干政策措施的通知”，其中指出要在全市推廣應用裝配式建筑技術。三環內及沈陽經濟技術開發區、渾南新城、沈撫新城等有條件的區域范圍內，建筑面積5萬平方米以上的新開發房地產項目，在土地出讓條件和出讓合同中明確提出采用裝配式建筑技術建設，單體工程裝配率要求達到20%以上，期間全國其他各大中城市也相繼出臺相關政策法規，推行裝配式建筑技術，鼓勵裝配式住宅的實施。這無疑會對房地產市場產生一系列的影響。

一、裝配式住宅對比傳統建設方式有以下幾個優勢

1.?縮短建設工期。按照目前并未規模化的生產測算，裝配式住宅方式比傳統建設方式的進度快30%左右。

2.?安全可靠。預制的樓梯、外墻等運到施工現場，也需要進行鋼筋混凝土的搭接，并不是簡單地連接。每個樓板內都貫穿著鋼筋，房屋結構非常結實。

3.?構件精度高，質量好，增加住宅整體安全等級。裝配式住宅與傳統建造的住宅相比，構件精度更高，能最大限度地改善墻體開裂、滲漏等質量通病，并提高住宅整體安全等級、防火性和耐久性。它采用輕質隔墻體系，業主可根據需要變更裝修。

4.?節能環保。無論是在建設還是在使用階段，裝配式住宅更節能環保，通過工廠化生產和現場裝配施工，可大幅減少建筑垃圾和建筑污水，降低建筑噪音，降低有害氣體及粉塵的排放，減少現場施工及管理人員。減少木材損耗、施工垃圾、裝修垃圾約80%，節能約50%以上。

5.?促進現代建筑產業化配套設備、產品及上下游產業鏈企業發展。深化經濟體制改革，建立起一套涵蓋生產、設計、施工、驗收等過程的現代建筑產業化技術標準體系。

二、裝配式缺點

1.建筑技術要求高

由于工廠化的生產，使得預制構件的尺寸已經定死，如果放線時尺寸偏小，將使預制構件安裝不下去，如果放線時尺寸偏大，則構件又會造成拼縫偏大的現象。同時，在現場施工時，剪力墻的標高也要控制好，不然將會造成疊合板安裝不平整或是縱向將疊合板安平了，也會造成板與剪力墻間有較大的縫，又要重新支模，反而更麻煩。??裝配式建筑由于為混凝土結構，要求在預留預埋時，尺寸、位置盡量精確，否則要重新開槽、開洞，增加施工難度，甚至影響結構。??預制構件尺寸也存在一定誤差，拼裝時縫隙有時過大或不均勻。盡管是工廠化生產，預制構件也可能有一定的尺寸偏差，同時由于現場施工時的人為誤差，有時拼裝時產生縫隙過大或不均勻的現象。

2.裝配式建筑的工程造價與傳統式建筑工程造價相比，要高很多

傳統建筑的樓板厚度大約就是100厚，而裝配式建筑的樓板厚度為60厚疊合板加80厚現澆板，總體厚度達到了140，超傳統建筑板厚很多;外墻外掛板與剪力墻連接，使外墻厚度大幅增加，所用材料也就大幅增加。這些都導致了造價的增加。同時，由于外墻厚度的增加，導致用戶在同等建筑面積上，裝配式建筑的凈空面積比傳統式建筑的凈空面積小很多，從而導致了裝配式建筑的平方米造價比傳統式建筑的平方造價貴很多，也不容易被消費者所接受。當然隨著這種建筑技術的大面積采用，可以降低建筑成本。

三、裝配式方案對工程費用成本進行分析測算

1.構件費用構成及計算方法

經與構件廠溝通了解，其構件費用組成及計算方法與建安工程的費用組成（人+材+機+措施+規費+稅金）有所不同，更為接近設備購置費的構成方式，即

購置費=原價+運雜費

原價包含：材料費、加工費、輔材費、模具、包裝、利潤、稅金等

運雜費包含：運輸、裝卸、采保費等

因此，采用裝配式施工較現行的現澆施工成本高，原因主要有以下幾點：

（1）工藝

裝配式施工技術前期的研發成本及所需要的設備、廠房、技術人員等方面的投入都比現施工單位大，所以分攤到構件上的成本也大，只有形成規模效應，才能夠攤薄成本

（2）運輸及因運輸因素導致競爭不足

A、現建造模式中，各材料供應商將材料運抵現場，在施工現場進行施工，而裝配式施工需要材料供應商將材料運抵工廠，制作完畢后再運到工地進行安裝，沈陽目前具備生產能力的構件廠廠址均在市郊，此因素暫可忽略不計，但若引入外埠構件廠，則可能引起成本的上升，而現建造模式中外埠施工單位就不存在這個問題

B、因上述因素影響，在沈陽只能選擇這五家具備生產能力的構件廠，難免會有競爭不足的情況發生。

（3）利潤

現建造模式中，建筑業屬于勞動密集型產業，附加值較低，增值能力有限，利潤率較低，而裝配式構件廠則屬于技術/資金密集型產業，附加值高，增值能力強，利潤率高

（4）稅金

按照現行的稅務制度，構件廠需要繳納增值稅，綜合稅率約為10%（其中增值稅稅率為17%，經建委測算，考慮進項稅抵扣后綜合稅率約為10%），而建安工程需要的綜合稅率為3.477%（包含營業稅、城市維護建設稅及教育費附加），此一項就高6%。

2.優惠政策分析

其余優惠政策：

（1）采用裝配式建筑技術的開發建設項目，墻改基金、散裝水泥基金可暫緩繳納

解讀：墻改基金9元/平，散裝水泥基金2元/平，在大配套費中包含繳納，緩繳可視為不繳。

（2）采用裝配式建筑技術的開發建設項目，土建工程質量保證金以施工成本扣除預制構件成本作為基數計取

（3）采用裝配式建筑技術的開發建設項目，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，施工進度達到正負零，可辦理《商品房預售許可證》。

（4）鼓勵消費者購買現代建筑產業化商品住宅。購買采用裝配式建筑技術的商品住宅，公積金貸款首付比例為20%;購買全裝修商品住宅，公積金貸款首付比例為30%。

（5）在認定普通商品住宅價格標準時，采用裝配式建筑技術的住宅每平方米提高300元;采用全裝修的住宅每平方米提高1000元;采用裝配式建筑技術并全裝修的住宅每平方米提高1300元。

結束語：

隨著經濟技術的發展，進一步深化經濟體制改革，推行裝配式住宅勢在必行。住宅?產業化包含三個方面，一是住宅建筑的標準化，二是住宅建造的工業化，三是住宅生產與經營的商品化。住宅建造的工業化是住宅產業化的核心而發展裝配式住宅又?是實現住宅工業化的關鍵。

參考文獻：

[1]?徐勇剛.預制裝配式住宅的研究與實踐[J].?住宅產業.?2012（07）

[2]?潘雨紅，趙樺，熊建華.預制內墻板在重慶地區應用前景研究[J].?新型建筑材料.?2011（12）

[3]?楊靖.國內住宅工業化技術應用研究[J].?住宅科技.?2011（02）

住宅工業化的關鍵。

參考文獻：

[1]?徐勇剛.預制裝配式住宅的研究與實踐[J].?住宅產業.?2012（07）

[2]?潘雨紅，趙樺，熊建華.預制內墻板在重慶地區應用前景研究[J].?新型建筑材料.?2011（12）

[3]?楊靖.國內住宅工業化技術應用研究[J].?住宅科技.?2011（02）