用成本法模擬土地價格形成過程的思考

方新立

摘??要：本文針對用成本法模擬土地價格的形成過程中，設定估價對象在估價時點開工或竣工的不同，會造成土地取得費用和建設成本取費時點不同的問題，提出用成本法時的新思路。

關鍵詞：成本法，取費時點，房地分估

土地與建筑物分別估算，然后加總的估價技術思路，在《房地產估價理論和方法》（以下稱理論與方法）和《房地產估價規范》（以下稱估價規范）中都有明確規定。美國的房地產估價理論《房地產估價》“成本法”一章也持相同理論：房地產市場價值=現有建筑物的重置或重建成本+開發利潤或激勵-折舊+土地價值。

通常，我們估算土地價格的依據主要有《理論和方法》、《估價規范》和《房地產估價報告評審標準》（以下稱評審標準）。據此，成本法公式可推導為：

房地產重置價格={土地取得成本*（1+管理費用率+利息率*開發周期+管理費用率*利息率*開發周期/2+直接成本利潤率）+建設成本*[1+管理費用率+（1+管理費用率）*利息率*開發周期/2+直接成本利潤率]}/（1-銷售費用率-銷售費用率*利息率*開發周期/2-銷售稅費率）

建筑物重置價格=建設成本*[（1+管理費用率）*（1+利息率*開發周期/2）+直接成本利潤率]/（1-銷售費用率-銷售費用率*利息率*開發周期/2-銷售稅費率）

土地重置價格={土地取得費用*（1+土地取得稅費率）*（1+管理費用率+利息率*開發周期+管理費用率*利息率*開發周期/2+直接成本利潤率）+土地開發費用*[1+管理費用率+（1+管理費用率）*利息率*開發周期/2+直接成本利潤率]}/（1-銷售費用率-銷售費用率*利息率*開發周期/2-銷售稅費率）

需要說明的是：上述公式推導時設定單利計息，利潤率選取直接成本利潤率，取得土地使用權當天即開工建設，土地取得成本=土地取得費用+土地取得稅費;如果是復利計息，利潤率分別選取投資利潤率、成本本利潤率、銷售利潤率時，推導后的公式會稍有不同，但沒有實質區別，均不影響估算結果。另外，同時設定取得土地使用權以前的土地開發費用都分配給土地取得費用，取得土地使用權以后的開發費用都分配給建設成本，所以，估價對象為非空地的，成本法（土地）的推導公式中土地開發費用為0。

在我們的日常估價工作中，對同一類型房地產，通常在一段時間內，甚至較長的一段時間內，土地取得稅費率、管理費用率、銷售費用率、利息率、開發周期、銷售稅費率、利潤率的取值是比較固定的。因此，用成本法估價時，影響土地價格的最主要的因素實際上是土地取得費用和建設成本，而決定土地取得費用和建設成本的，是這兩項費用的取費時點。

眾所周知，成本法的定義為：求取估價對象在價值日期的重置成本或重建成本和折舊，然后將重置成本或重建成本減去折舊來求取估價對象價值的方法。但《估價規范》和《評審標準》對成本法中的各項費用的取費時點沒有規定，而《理論與方法》第八章?成本法及其應用?“土地價格構成?投資利息”一節里，卻有兩種不同的估價技術思路。

闡述一：土地取得成本、建設成本、管理費用、銷售費用等金額，均應按照它們在估價時點的正常水平來估算，而不是按照它們在過去的實際或正常水平來估算。

闡述二：在成本法中，其起點一般是取得房地產開發用地的日期，終點是達到全新狀況的估價對象的日期，并因為一般是假設在估價時點達到全新狀況的估價對象，所以建設期的終點一般是估價時點。當估價對象為現房的，一般是假設估價對象在估價時點竣工驗收完成。

經過仔細推敲上述兩種估價技術思路，本質的區別是因為設定估價對象在估價時點開工或竣工的不同，造成了土地取得費用和建設成本取費時點的不同。現將這兩種估價技術思路分別模擬土地價格的形成過程，進行對比分析。

估價技術思路一，用成本法時，估價對象為現房的，設定估價時點取得土地即開發建設。將土地取得成本和建設成本加上正常開發周期內的管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤，估算出的其實是估價對象竣工日的房地產重置價格。根據價值日期原則，必須折現，才能估算出估價時點的房地產重置價格。根據替代原則，選取土地市場公開掛牌出讓的若干可比實例，用市場法估算出估價時點的土地重置價格或用《城鎮土地估價規程》（以下稱估價規程）中的市場法比較法估算出的土地價格才符合當地土地市場行情。為尊重我國土地市場習慣，這時的土地重置價格又稱土地價格。而在成本法（土地）中，這個結果卻只是作為了土地取得費用項。兩種方法估算的土地的重置價格不僅結果相差甚遠，而且與價值日期原則、替代原則相悖。因為我們都知道，無論用何種方法估算房地產或土地價格，只要方法應用合理，參數選取準確，其估價結果應該是一致的。

估價技術思路二，用成本法時，估價對象為現房的，設定估價對象在估價時點竣工（估價對象為在建工程的，設定估價對象在估價時點停工），土地與建筑物分別估算。對于土地，如果近期在土地公開交易市場上有較多的交易實例時，例如有足夠多的招拍掛或協議出讓可比實例，用市場法估算出的土地重置價格，既符合土地市場行情，又與《估價規程》估算出的土地價格一致。這種情況和用市場法估算城市住宅房地產市場中的成套毛坯房類似，完全被市場接受，無需用成本法再次估算后對兩個結果平均或取舍;如果類似土地無交易或很少交易時，例如特殊用地，設定土地取得費用的取費時點為正常開發周期的起點，同時設定此起點以前的土地開發費用都分配給土地取得費用，此起點以后的開發費用都分配給建設成本，用成本法（土地）估算出估價時點建筑物竣工的土地重置價格。對于建筑物，如果此建筑物具有個別性、不可比性，無交易或很少交易時，例如非標準工業廠房、看守所等，設定建設成本的取費時點為正常開發周期的起點，用成本法（建筑物）估算出估價時點竣工的建筑物重置價格，也符合建筑物重置價格的形成過程。兩者加總，然后減去建筑物折舊，估算出土地價格。

綜上所述，用成本法時，估價對象為現房的，設定估價對象在估價時點竣工，土地與建筑物分別估算的估價技術思路，估算出的土地重置價格既符合土地市場行情，又與《城鎮土地估價規程》估算出的土地價格一致。

參考文獻：

1、柴強：《房地產估價理論和方法》第279頁，中國建筑工業出版社，2011年5月;

2、中華人民共和國國土資源部辦公廳：中華人民共和國國家標準《城鎮土地估價規程》（征求意見稿）第16頁，2011年2月;

3、中國土地估價師協會：《土地估價報告評審規則》第3頁，2012年3月;

4、美國估價學會著，中國房地產估價師與房地產經紀人學會譯：《房地產估價》第84頁（原著第12版），中國建筑工業出版社，2005年5月。