基于BIM技術的建筑性能輔助商品房差別化定價

申建紅 姜艷 肖保存

【摘??要】隨著國家調控政策的深入、市場供需的失衡，房地產市場正逐步由住房的賣方市場進入買方市場。房地產價格的理性回歸，使得住房消費者更理性地看待商品房的使用價值。然而，傳統的商品房定價方法很難衡量商品房使用價值的差異。本文基于BIM技術對某小區商品房的建筑性能進行詳細分析，構建一種考慮多因素影響的差別化定價策略，為房地產開發者和購房者提供合理定價和理性購房的參考。

【關鍵詞】BIM（建筑信息模型）;建筑性能;商品房;差別化定價

1?引言

房地產業作為國民經濟新的增長點，為中國經濟的快速增長做出了巨大貢獻。房地產價格問題不僅關系到國民經濟的持續健康發展，更關系到人民的切身利益、社會的和諧穩定。隨著國家調控政策的深入、市場供需的失衡，房地產市場正逐步由住房的賣方市場進入買方市場，住房價格處于理性回歸的過程。房地產價格的理性回歸，使得住房消費者更理性地看待商品房的使用價值。然而，傳統的商品房定價方法很難衡量商品房使用價值的差異，即使采用豎向和水平差異調價也僅僅是出于營銷的策略，并不能準確真實反映不同商品房的使用價值差異。

隨著數理統計理論和計算機技術不斷進步，關于定量分析方法的研究不斷拓展。王珊珊等通過收集購房傾向因素的調查數據，運用AHP（層次分析方法）綜合評價法得到競爭量化的房地產定價模型[1]。沈建榮和李曉義通過對昆明WH公司所在城市房地產市場基本特征的分析，在研究普通商品住宅價格影響因素的基礎上，建立以線性回歸模型和DEA模型為定價方法的價格測算方法[2]。Hoong?Chor?Chin?and?Kok?Wai?Foong等主要從商品住宅價格的內、外部影響因素入手進行定性、定量研究，應用Hedonic模型法對新加坡學校質量與住宅價格之間的關系進行了研究[3]。吳睿、王東等人對商品房定價存在的問題進行了分析，并提出采用Ecotect輔助商品房定價的構想，但沒有進行輔助定價的深入研究[4]。商品房差別化定價尤其是基于建筑性能差異分析的差別化定價量化研究很少。

本文嘗試通過運用BIM（Building?Information?Modeling）可持續（綠色）分析軟件Ecotect?Analysis?對小區商品房的建筑性能（采光、可視度、建筑能耗）進行詳細分析，從而構建一種考慮多因素影響的合理房價的定價體系對每套房屋進行差別化定價。

2?商品房差別化定價思路

商品房定價是指房地產相關人員根據定價目標，按照房地產商品的理論價格構成或其他非價值影響因素，運用不同的定價方法，對房地產客觀存在的價值所做出的分析、評價和判定。通常采用如下步驟：（1）總體均價確定。商品房總體均價確定可以采用成本導向定價法、需求導向定價法、競爭導向定價法、可比樓盤加權定價法等方法。（2）推售策略確定。推售策略確定了每次計劃推出的房源數量，進而計算分期、分棟房源的均價和實現整體均價。（3）每套房屋差別化定價。在確定了推售單位之后，按照推售單位房源的各種差異（位置、朝向、戶型、景觀、交通、噪聲等），分別測算出每套房屋的評分，按照房屋評分系統，結合均價計算所有房屋的單獨售價。

而在實際運作中，商品房的定價其實是基于對經濟效益、投資回收的預測、投資方的主觀意愿為主導而得到的價格。然而消費者更關注的并且能夠直觀體驗到的只有戶型、間距、層高、環境、地理位置而已，并且沒有相應的參數做比較，同時對價格的影響只是憑借個人的主觀反應。例如，相同的樓層，相同的朝向，也許因為附近建筑物遮擋的不同，景觀就有差異，如果沒有科學的計算數據，就無法做出客觀的評價，自然也就無法做出價格的差異。因此利用科技手段，科學、客觀、高效輔助商品房定價是很有必要的。

基于BIM技術的建筑性能輔助商品房差別化定價是應用BIM技術對影響建筑物價值的各性能指標參數進行詳細分析，基于性能指標參數的差異為每個戶型進行差別化定價。

3?基于BIM技術的建筑性能分析

BIM是以三維數字技術為基礎，集成了建筑工程項目各種相關信息的工程數據模型，是對該工程項目相關信息的詳盡表達，支持建筑工程全生命周期的集成管理是引領建筑業信息技術走向更高層次的一種新技術。BIM技術可使整個工程項目在設計、施工和運維等階段都能夠有效地實現建立資源計劃、控制資金風險、節省能源、節約成本、降低污染和提高效率，從而實現綠色建筑的可持續發展。

目前BIM技術支持室外風環境模擬、自然采光模擬、室內自然通風模擬、小區熱環境模擬、建筑環境噪聲模擬等建筑性能分析。Ecotect作為BIM（建筑信息模型）中重要的一款建筑性能化模擬分析軟件，包含了日照、熱工、照明、聲學、造價等五類分析功能，它具有友好的操作界面可以與BIM軟件如Revit?Architecture實現單項的無縫鏈接，提供精確的模擬分析結果以及將分析結果圖示化等特點。因此本文選用Ecotect輔助建筑性能分析。

4基于建筑性能的商品房差別化定價

4.1?項目概況

本項目為某地高層住宅項目，該建筑地下兩層，地上17層，建筑總高度為56.4米，總建筑面積14968.3平方米，結構體系為鋼筋混凝土框架剪力墻結構。結構安全等級為2級，抗震設防烈度為6度。由于每層的戶型圖相同，所以本文選取第6層為標準層，在已知樓層均價的基礎上對該層進行差別化定價。Ecotect三維模型及戶型圖如圖1、圖2所示。

圖1?住宅樓Ecotect模型???????????????????圖2?戶型圖

4.2?建筑性能的差異化分析

建筑項目的戶型、采光、通風、能耗、噪聲等性能指標對建筑產品的使用價值有直接影響，由于商品的價值決定價格，使得研究建筑性能各指標對商品房定價有很大的益處。但是由于缺少合適的技術手段，很難有足夠時間和費用對上述各種性能指標進行多方案分析模擬，BIM?技術以其富含信息的多維建筑模型為上述建筑性能分析的普及應用提供了可能性。以下是對本建筑的采光、能耗、室內可視度等性能指標的分析。

4.2.1?采光分析

采光作為性能分析中的一項重要指標對戶型的品質有很大的影響，舒適合理的光環境設計不僅可以緩解視疲勞、提高勞動生產率，而且還能大幅度減少用于照明的能耗。采光系數是評價自然采光質量的指標之一。采光系數即一個建筑物的有效采光面積與其地面積之比，采光系數愈大，則采光效果愈好。研究表明，采光系數介于2%-5%之間是最佳范圍。

利用Ecotect對各戶型采光系數進行計算分析，得到如圖3所示的采光效果圖。其中戶型A和D的采光系數平均值是4.23%，戶型B和C的采光系數平均值是2.47%，由于戶型A和D的采光系數大于戶型B和C的采光系數，所以戶型A和D的采光效果較好。

圖3?采光系數效果圖

4.2.2?建筑能耗分析

建筑能耗是指維持建筑功能和建筑物在運行過程中所消耗的能量，其中采暖和空調能耗占據了40%～60%，因此模擬分析采暖與空調的能耗既是評價建筑設計質量的指標，也可以為開發商和購房者提供能耗數據展示其項目價值和優勢。利用Ecotect模擬分析建筑整體和各個區域的逐月采暖空調能耗，各戶型A、B、C、D的逐月空調能耗如圖4，應用Excel圖表分析模擬結果，得出每個戶型一年的總能耗如圖5所示。由于戶型A、B、C、D的設計構造傳熱系數在標準極限以內符合節能標準要求，而且戶型B和C的能耗要低于戶型A和D的能耗，說明戶型B和C更節能。

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圖4?逐月空調能耗?????????????????????????????圖5?總能耗

4.2.3?室內可視度分析

室內視野分析是指室內各點對于室外環境的可見程度。影響因素包括窗戶的尺寸和位置、房間的形狀布局以及建筑層高和吊頂做法等。室內視野對建筑使用者的主觀舒適度感受影響很大，美國的LEED體系要求至少90%的室內主要使用空間可以通過外窗直接獲得室內視野。

圖6?室內可視度

各個戶型的室內可視度如圖6所示，其中A和D戶型的可視面積是0.8平方米，B和C的可視面積是0.6平方米。從圖中可以看出，戶型A和D滿足室內視野要求，而戶型B和C的室內視野相對較差。

4.3?基于建筑性能的差別化定價策略

4.3.1?確定影響內部差價的主要因素

根據營銷定價目標確定了商品房樓盤均價后，可基于建筑性能參數的差異進行差別化定價。由于戶型、采光、通風、日照等是影響消費者購買決策的重要參考指標，所以本文將戶型、采光、通風、建筑能耗、室內可視度作為影響價格的主要因素。

4.3.2?確定因素權重

采用問卷調查法，針對100個目標客戶群調研分析，各因素權重通過打分的方式計算確定。釆用10分制，分5個等級（好：9-10分，較好：7-8分;一般：5-6分，較差：3-4分，差：1-2分）;各因素權重=各因素得分平均值×10÷100，目標客戶群各因素權重統計表如圖7所示。

圖7?各因素權重統計表

4.3.3?各因素打分

根據各影響因素調整系數參考表和以上建筑性能分析的具體數值，得出各因素的調整系數如表1所示（其中總的調整系數=a1×b1+a2×b2+a3×b3+a4×b4+a5×b5+a6×b6（a代表因素系數，b代表權重）。

表1?各因素價格調整系數

戶型A

戶型B

戶型C

戶型D

權重（b）

戶型系數（a1）

1.05

0.95

0.95

1.05

0.2

采光系數（a2）

1.26

0.74

0.74

1.26

0.4

能耗系數（a3）

0.83

1.17

1.17

0.83

0.04

通風系數（a4）

1.2

0.8

0.8

1.2

0.3

可視度系數（a5）

1.14

0.86

0.86

1.14

0.06

總的調整系數

1.1756

0.8244

0.8244

1.1756

1

4.3.4?價目表的形成

假設本層的樓層均價為4000元∕平方米，最終的價目表如表2所示。

表2?價目表

調整系數

總價

戶型A

1.1756

4702.4

戶型B

0.8244

3297.6

戶型C

0.8244

3297.6

戶型D

1.1756

4702.4

5?結論與展望

基于BIM技術的商品房性能參數確定不同戶型的差別化定價，有很多益處：利用BIM技術對商品房的建筑性能即采光、通風、室內可視度、建筑能耗等進行分析，為商品房定價提供科學的數據依據;通過對建成環境的模型進行分析，得出一些相關數據，通過數據的對比，來對商品房價格做出參照，這些數據能夠直觀的呈現給消費者商品房的優劣，消費者可以根據對商品房的要求有所不同，綜合考慮購房的選取標準，并且可以使消費者對商品房的價格有更清晰的認識;科學合理的定價可促進商品房的銷售，為開發商帶來利益;通過引入實證，定性與定量分析相結合，為決策者提供依據。

反映商品房使用價值的因素眾多，本文僅針對影響商品房使用價值的主要建筑建筑性能進行了差異分析，系統全面地進行商品房使用性能的影響因素分析尚需更多深入研究。

【參考文獻】

[1]?王珊珊，于雯媛.基于AHP方法的競爭量化房地產定價模型[J].現代商貿工業，2011?（6）.

[2]?沈建榮，李曉義.?普通商品住宅定價方法研究——以昆明WH公司為例[D].云南：云南大學，2013.

[3]?Hoong?Chor?Chin?and?Kok?Wai?Foong?.?In?uence?of?School?Accessibility?on?Housing?Values?[J].?Urban?Plann.?Dev.?2006.132：120-129.

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[6]?歐特克（中國）官方網站：http：∥www.autodesk.com.cn/.

[7]?云鵬.ECOTECT建筑環境設計教程[M].北京：中國建筑工業出版社，2007.