新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)合同管理工作分析

馬利剛

【摘要】在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中，合同管理是促進企業(yè)正常經(jīng)營的前提，然而在合同管理過程中由于涉及的領(lǐng)域較多，因此合同管理是一項較為艱巨的工作。本文就房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理的重要性和提高合同管理的措施進行簡要分析和論述。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);合同;管理工作

合同作為商品交換的法律保障，在企業(yè)經(jīng)濟活動中企業(yè)對經(jīng)濟活動的有效管理是通過管理企業(yè)合同來實現(xiàn)的。房地產(chǎn)企業(yè)中除了日常的費用支出外，其他多數(shù)經(jīng)濟活動都是通過簽訂合同進行和完成的，因此，對房地產(chǎn)企業(yè)而言加強合同管理尤為重要，加之，無論在企業(yè)額資金管理中，還是在企業(yè)的項目管理中，合同管理在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理中始終扮演著重要角色，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強對合同的管理。

• 房地產(chǎn)企業(yè)實施合同管理的重要性

（一）合同管理是促使經(jīng)營目標實現(xiàn)的前提

合同作為當事人之間在法律基礎(chǔ)上確定、變更和終止雙方權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，其基本屬性是一種契約。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營活動中，通過簽訂合同將房地產(chǎn)項目任務(wù)委托他人或者承接他人的房地產(chǎn)項目任務(wù)，是其在整個警用活動中擁有法律保障，在整個房地產(chǎn)項目的經(jīng)營過程中，合同內(nèi)容和準則是合同雙方執(zhí)行任務(wù)的最高行為準則，合同雙方應(yīng)嚴格按照合同相關(guān)規(guī)定享受合同賦予的權(quán)利和履行合同規(guī)定的義務(wù)，只有在合同的約束下，雙方當事人的行為才能夠被制約、監(jiān)督，雙方當事人的權(quán)益才得以保證。因此，合同管理是房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營的基礎(chǔ)，也是促使經(jīng)營目標實現(xiàn)的前提。

• 對企業(yè)的管理手段加以嚴格規(guī)范

隨著我國經(jīng)濟的高度發(fā)展，市場競爭越來越激烈，要想保證市場中各個經(jīng)濟主體能夠在公平有序的環(huán)境下競爭，必須對市場經(jīng)濟體制的法律法規(guī)加以完善。房地產(chǎn)企業(yè)隨著建筑行業(yè)的高速發(fā)展而迅速崛起，其項目合同的簽訂可以說是涉及到多種領(lǐng)域，甚至還涉及到企業(yè)內(nèi)部和合作單位之間的多個部門，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理工作是相當復雜的。例如房地產(chǎn)企業(yè)管理過程中出現(xiàn)雙方溝通不暢、相互之間進行詆毀或徇私舞弊等不良現(xiàn)象時，通過雙方簽訂的合同，不僅可以對雙方行為加以約束，也能夠在一定程度上維護公平競爭的秩序。由此可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)加強合同管理是規(guī)范企業(yè)管理手段的重要途徑，也是維護企業(yè)良好形象的依據(jù)。

• 有效防范企業(yè)經(jīng)營風險

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)具有投資成本高、工程施工量大、工程建設(shè)工期長、受到國家政策干預(yù)程度高等特點，由此在其經(jīng)營過程中存在較大的經(jīng)營風險，而企業(yè)要想對這些風險加以防范和管理，必須加強合同管理。房地產(chǎn)企業(yè)的工程在建設(shè)過程中的立項、施工和竣工驗收階段中都面臨著多種不同風險因素。比如，在工程項目的招標中，由于招標方和投標方了解的信息不通，對招標方而言需要對各種風險加以考慮，使得開發(fā)企業(yè)無法作出合理的選擇，如果企業(yè)對合同進行有效管理，便能夠?qū)︼L險加以準確判斷和合理規(guī)避，進而更好地控制開發(fā)項目的進度、質(zhì)量、成本和安全。

• 房地產(chǎn)企業(yè)加強合同管理的措施

（一）構(gòu)建完善的合同管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)從簽訂合同開始到履行合同結(jié)束的過程中，涉及到專業(yè)管理部門較多，無論其中哪一個部門出現(xiàn)錯誤，都會使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營造成嚴重的經(jīng)營損失。因此，為了避免合同履行過程中出現(xiàn)失誤情況，房地產(chǎn)企業(yè)必須構(gòu)建完善的合同管理體系并制定高效的工作流程，從而確保企業(yè)合同管理效率的提高。房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建的完善的合同管理體系內(nèi)容應(yīng)包括完善的管理部門職責權(quán)限制度、合同編制制度、合同審核制度、合同監(jiān)督制度等，只有對合同管理者的責任加以明確，才能保證合同管理者盡最大能力管理好合同;高效的工作流程應(yīng)該與合同管理體系相協(xié)調(diào)，在合同管理體系構(gòu)建的同時制定相應(yīng)的管理工作流程，首先合同管理人員應(yīng)該掌握合同管理制度的內(nèi)容，然后對合同歸口進行管理，最后需要對合同內(nèi)容及其履行情況進行審核。

• 制定并完善合同示范文本制度

在房地產(chǎn)企業(yè)合同管理中制定和完善合同示范文本制度，主要取決于兩方面的原因，一方面合同當事人可以借助合同示范文本對相關(guān)的法律、法律加以熟悉，以此確保合同是在法律規(guī)范的基礎(chǔ)上得以簽訂的，另一方面采用合同示范文本制度有利于提高合同的履約率。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，應(yīng)該在原本的合同示范文本制度的基礎(chǔ)上對其加以完善，例如對當事人的權(quán)利、義務(wù)和責任進行更為全面的分析和了解，確保合同的可執(zhí)行性，也可在很大程度上防止當事人出現(xiàn)主觀上的錯誤。總之，房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂合同時，應(yīng)對合同示范文本進行考慮，而在合同執(zhí)行過程中，應(yīng)完善合同示范文本，以此防范合同風險。

• 設(shè)立健全的合同管理機構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)在加強合同管理過程中，應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營的實際情況和企業(yè)本身的特點，設(shè)立健全的合同管理機構(gòu)。合同管理機構(gòu)的主要任務(wù)應(yīng)該包括制定相關(guān)的合同管理制度、對企業(yè)簽訂的各個工程合同進行審核、對工程合同的簽訂和執(zhí)行情況等進行跟蹤檢查和監(jiān)督。在房地產(chǎn)企業(yè)對合同管理中，合同管理機構(gòu)應(yīng)該合同簽訂和履行中，承擔有關(guān)合同法律、法規(guī)的宣傳工作，對合同管理人員進行培訓，對合同內(nèi)容進行審查，當合同中出現(xiàn)糾紛時應(yīng)參與合同糾紛的解決。總之，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在合同管理過程中，設(shè)立健全的合同管理機構(gòu)，明確合同管理機構(gòu)應(yīng)承擔的責任和義務(wù)，保證機構(gòu)在企業(yè)管理中發(fā)揮的紐帶作用，最終使工程項目合同的簽訂、履行、變更和終止等活動得到有效控制。

• 加強對合同管理人員的培訓

合同管理人員的素質(zhì)是影響合同管理工作效率和質(zhì)量的重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想加強合同管理，提高合同管理質(zhì)量，應(yīng)該對合同管理人員進行定期或不定期培訓。企業(yè)在提高合同管理人員素質(zhì)中應(yīng)考慮以下幾方面的工作：

1. 選擇合適的合同管理人員。房地產(chǎn)企業(yè)在聘用合同管理人員時，應(yīng)選擇對房地產(chǎn)工程項目建設(shè)過程和施工環(huán)節(jié)全面了解的、具有一定合同管理知識的、有較強法律法規(guī)意識的人，只有對多方面業(yè)務(wù)熟悉的管理人員，才能夠在管理合同中應(yīng)用合同管理技能提高管理質(zhì)量。
2. 重視合同管理人員的培訓工作。房地產(chǎn)業(yè)涉及的范圍和領(lǐng)域較廣，因此房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的合同內(nèi)容涉及的法律、行政法規(guī)等知識較廣泛，這就需要合同管理人員不斷學習合同管理法律，為了滿足管理人員學習合同管理法律的要求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期或不定期對管理人員進行專業(yè)知識培訓，不斷提高管理人員的業(yè)務(wù)水平。
3. 合同管理人員不斷強化自身的學習。合同管理人員應(yīng)在實際工作中積極汲取國際成熟的合同管理經(jīng)驗，不斷完善合同內(nèi)容，盡可能減少合同中出現(xiàn)的失誤，從而降低合同履行中的爭議，提高工程合同管理水平。

三、結(jié)束語

合同管理工作作為房地產(chǎn)企業(yè)管理工作中的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在日常經(jīng)營中認識到合同管理的重要性，并在此基礎(chǔ)上加強合同管理，采用多種有效措施提高合同管理的質(zhì)量。企業(yè)只有做好合同管理工作，才能夠有效控制和防范經(jīng)營風險，才能夠保證企業(yè)經(jīng)營目標的順利實現(xiàn)。

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