房產測量過程中計算機數字化技術的實現

黃志元

【摘要】近年來房地產行業蓬勃發展，各種房產測量信息等也堆積如山，這對后期的數據整理或未來的數據查閱等都造成了較大的困難。由于房產測量結果在房產證信息、房產面積和房屋產別信息中占據十分重要的地位，并且房產測量結果的準確性也是房產證發放和稅收的主要依據。隨著我國科學技術的不斷發展，房產測量的數字化發展也逐漸進入人們的視線之中。計算機數字化技術能使得房產測量及后期的數據處理和查閱等都十分便利，不但推進了房產測量方法和技術的更新，也促進了房產測量的標準化和規范化以及效率的提升。本文主要分析了房產測量過程中計算機數字化技術的實現方法和意義，希望能有效促進房產測量工作的改革和創新。

【關鍵詞】房產測量;數字化技術;實現方法

傳統的房產測量方法在工作效率和信息共享方面已經不能滿足房產管理工作的需求，必須在測量方法和信息管理方面做出改革和創新。如今計算機技術、網絡技術以及數字化測繪技術的發展以及在房產測量過程中的應用大大提高了房產測量工作的效率以及測量的準確性和規范性，并能為各用圖單位進行規劃、計算和管理工作提供較大的便利，是房產測量發展的目標和方向。隨著計算機數字化技術在房產測量過程中的應用和推廣，工程測量技術將全面進入信息化的時代。

一、房產測量的意義

房產測量的內容包括房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量及成果的檢查與驗收等。房產測量作為對房屋面積進行測算的具體形式，在當前有著重要的意義。首先，房產測量可以為房產產權人提供法律保護的依據，是產權產籍管理部門為產權人提供法律保護的重要依據，也為調處房屋所有權和土地使用權的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據。其次，房產測量是進行城市土地資開發利用，城市規劃建設管理必不可少的基礎資料。通過對房屋狀況和其權屬狀況的專業測量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及使用等狀況，為房地產產權的管理單位提供基礎數據。最后，房產測量也是衡量和檢驗房地產開發商銷售面積是否縮水的重要手段。部分開發商在利益的驅使下常打起房屋面積的主意，損害購房者利益，因此推廣和進行房產測量有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護正常的市場秩序。

二、數字化測繪技術的優勢

1.?自動化程度高

隨著計算機技術的不斷發展，數字測圖具有自動化程度高的優點。數字測圖在繪制過程中通過利用計算機軟件進行自動的計算、選擇圖示符號以及自動的進行識別，繪制出來的圖形更加美觀、精確，同時還能避免人工操作中的失誤。

2.?滿足不同客戶的需求

根據不同的客戶要求，可以對產品的各種要素數據進行一定的加工處理，還可以隨意的對圖形進行一定的拼接和縮放，用途較為廣泛。

3.?直觀的展示

數字化測繪技術通過利用計算模擬等多媒體技術的手段，能夠把測繪對象的特征、形象進行直觀的展示出來，改變了傳統繪圖的符號、數字、文字等復雜圖形。

4.?方便存儲

數字化測繪技術能夠使得數字化產品存放、?保管變得更加方便，保存了數字化產品信息的不變形性，避免了出現重復測繪的問題，增強了工程施工中地形圖的實用性，增加了用戶數量，從而提高了經濟效益。

三、房產測量過程中計算機數字化技術的實現方法

1.?房產調查

在開展調查工作之前，進行了房產測量與調查的宣傳工作。房產管理局印制房產調查與測量通知書，分發給單位和個人。在房產分區的基礎上，調查人員根據表格所列內容，實地填寫有關項目。需要單位提供資料才能填寫的項目，與單位進行協商，請其出具有關的文件資料，然后正式填寫表格。房產調查的同時進行房屋勘丈。要求實丈每一條邊，畫好外業勘丈草圖，確保面積計算的順利進行。

2.?碎部測量

界址點、建筑物角點及其它要素測量均采用拓普康GTS-211D全站儀進行數據采集。隱蔽地段的碎部點采用距離交會等間接方法求得：在實地量測有關長度，利用計算機輔助繪圖法求得。由于在房屋勘丈過程中，對房屋的每一條邊都進行了鋼尺量距，因此對規則建筑物只進行兩個定位點的采集，對別墅等不規則的多邊形建筑物將其特征點全部采集，以便于內業成圖。

3.?面積量算

對規則建筑物，內業人員按外業勘丈草圖，將勘丈數據平差處理后繪出每幢建筑物的分層平面圖，用編寫好的面積計算程序求取各層面積，然后對各層面積求和以獲得整幢建筑物的面積。對于需要進行分攤計算的住宅樓，應按照“誰受益，誰分攤”的原則，逐級進行分攤。利用AutoCAD的Offset命令，先繪出該住宅樓的外圍圖形，計算出總建筑面積（S總建筑面積），然后利用Offeet命令將圖形向內偏移到墻體厚度的一半處（陽臺處不進行偏移），計算房屋的總套內面積（S套內總面積）。

4.?房產圖編制

房產圖成圖可以采用南方測繪儀器公司開發的CASS4.0地形地籍成圖軟件，并利用Lisp

語言在AutoCAD平臺上編寫了邊長注記及面積計算程序。首先利用CASS4.0的“數據通訊”功能，將外業采集到的數據傳輸到微機中，然后進行展點，根據測量草圖及外業勘丈草圖，繪制好房產總平面圖，在此基礎上利用CASS4.0進行分幅圖、分丘圖的制作。房產分幅圖、分丘圖、分戶圖上的表示內容及表示方法依GB/T17986.1—2000《房產測量規范》第一單元：“房產測量規定”及GB/T17986.2—2000《房產測量規范》第二單元：“房產圖圖式”。

5.?傳統模擬圖的掃描矢量化

自房產測繪工作開展以來?，各房產測繪部門都先后測制積累了大量的分丘或分幅平面圖。在實現對原有數據從新利用的過程中，我們可以使用掃描儀進行傳統模擬圖的矢量化處理。這種感覺處理方法不僅靈活方便、效率高、見效快，而且實用性強、成圖精度高。

四、結束語

計算機數字化技術在房產測量過程中的應用，不僅是房產管理數字化、信息化的需要，也為房屋產權的信息查詢、配圖等提供了更加便利、直接的方法。另外，計算機數字化技術的應用還能較好的解決因拆遷、改造等房屋結構變化過程中房產修測過程中的困難。最后，房產測量過程中的計算機數字化技術還具有測量精度高、數據處理準確、信息共享便利的特點，不僅大大提高了房產測量工作的效率，還使得測量結果的保存和查閱更加便利。

參考文獻

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