淺議產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式及策略

李艷

【摘要】隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸分化，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為一種新的地產(chǎn)形態(tài)，成為開發(fā)商爭相角逐的新領(lǐng)域。以下，本文針對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念、不同模式及特征，以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程、主體，提出了對(duì)加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的幾點(diǎn)策略。

【關(guān)鍵詞】產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)模式；策略

1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，是近年來開始新興起來的一種概念，在業(yè)內(nèi)并沒有對(duì)其進(jìn)行清晰的定義。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容有三種行業(yè)形態(tài)：一是生產(chǎn)廠房，二是商務(wù)園區(qū)，三是倉儲(chǔ)物流配套區(qū)。從一般概念來講，作為一種新興地產(chǎn)模式的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，就是將房地產(chǎn)與工業(yè)、旅游等其它產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)物。從狹義概念上來講，就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)憑借某一個(gè)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，來實(shí)現(xiàn)土地的整體開發(fā)以及運(yùn)營的工業(yè)地產(chǎn)升級(jí)，即形成一種新型產(chǎn)業(yè)形式。其區(qū)域競爭能力的提升主要通過為企業(yè)辦公樓、廠房、寫字樓等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，同時(shí)結(jié)合企業(yè)園區(qū)內(nèi)資源，創(chuàng)建集生產(chǎn)、辦公、研究為一體的產(chǎn)業(yè)集群，使其區(qū)域環(huán)境得到優(yōu)化，也使區(qū)內(nèi)企業(yè)品牌與企業(yè)形象得到有效樹立，企業(yè)綜合競爭能力得以提升。

2、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式及特征分析

以價(jià)值鏈劃分，一般可將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分為單一企業(yè)型、主題型、縱向綜合型、復(fù)合型四種不同產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式，如下表所示：

開發(fā)模式 特征 運(yùn)營模式 主要風(fēng)險(xiǎn)及特征

單一企業(yè)型 某個(gè)企業(yè)，客戶唯一 客戶自行物業(yè)管理 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)較小

主題型 不同產(chǎn)業(yè)鏈，同一行業(yè) 專業(yè)運(yùn)營商：物業(yè)管理+增值服務(wù) 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)+運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)較高

縱向綜合型 產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè) 專業(yè)運(yùn)營商：物業(yè)管理+增值服務(wù) 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)+運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)較高

復(fù)合型 跨產(chǎn)業(yè)鏈 專業(yè)運(yùn)營商：物業(yè)管理+增值服務(wù) 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)+運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)較高

2.1單一企業(yè)型

單一企業(yè)型地產(chǎn)模式其產(chǎn)品只有唯一的客戶，以滿足客戶的較高需求為地產(chǎn)模式，由開發(fā)商面向某一企業(yè)而專項(xiàng)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。單一企業(yè)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)通常以資源導(dǎo)向型為主，也就是當(dāng)?shù)負(fù)碛写罅績?yōu)質(zhì)的上下游企業(yè)資源，以及完善的交通配置與其它相關(guān)配套資源。

2.2主題型

主題型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是指集聚了具有某一共同行業(yè)特征的多家企業(yè)，屬于不同產(chǎn)業(yè)鏈條上的同一節(jié)點(diǎn)，開發(fā)商從行業(yè)的角度做整個(gè)產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)，如孵化器、軟件園、物流園等，形成行業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，節(jié)約了信息交流與資源成本，獲取更大經(jīng)濟(jì)效益。

2.3縱向綜合型

縱向綜合型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是指圍繞產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)進(jìn)行整合，規(guī)模上一般形成工業(yè)園區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)形式，通過發(fā)揮上下游企業(yè)的產(chǎn)業(yè)功能關(guān)聯(lián)關(guān)系，提高企業(yè)的生存和競爭能力，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)鏈競爭優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈增值和升級(jí)。

2.4復(fù)合型

復(fù)合型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是指以產(chǎn)業(yè)間的縱向聯(lián)系和橫向聯(lián)系為依托進(jìn)行資源整合，具有很大用地規(guī)模，如大型工業(yè)園區(qū)形式，形成產(chǎn)業(yè)鏈的橫向和縱向延伸的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。

3、分析產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)

3.1產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最初是由產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)逐漸演變而成。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程由對(duì)產(chǎn)業(yè)的細(xì)致研究與分析、與政府的信息傳遞交流、產(chǎn)業(yè)定位的項(xiàng)目明確以及項(xiàng)目選址，可行性研究與審批、項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)的辦理、項(xiàng)目施工、招商、經(jīng)營管理等環(huán)節(jié)構(gòu)成。整個(gè)過程中產(chǎn)業(yè)知識(shí)與產(chǎn)業(yè)運(yùn)作、地產(chǎn)知識(shí)與地產(chǎn)運(yùn)作能夠充分的進(jìn)行交叉和組合。

3.2產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主體

城市土地集約利用需求在城市經(jīng)濟(jì)欣欣向榮的環(huán)境下，呈現(xiàn)出越來越顯著的態(tài)勢(shì)。市場調(diào)配資源已成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主旋律，改變了以往政策為主要導(dǎo)向的狀況。對(duì)我國現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主體研究可以發(fā)現(xiàn)如下四種模式：

（1）政府主導(dǎo)模式

所謂政府主導(dǎo)模式，即以政府為主導(dǎo)，政府通過優(yōu)惠政策、財(cái)政資金等條件融入到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中，通過充分利用政府主導(dǎo)方式打造園區(qū)優(yōu)勢(shì)地位。通過招商引資等方式吸引廣大符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展的項(xiàng)目入駐園區(qū)。政府主導(dǎo)模式對(duì)于促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展、為園區(qū)爭取更多優(yōu)惠政策、促進(jìn)人們就業(yè)等綜合問題發(fā)揮有力推動(dòng)作用。

（2）主體企業(yè)引導(dǎo)模式

企業(yè)在擁有強(qiáng)大綜合實(shí)力情況下，打造出一個(gè)以企業(yè)自身為主導(dǎo)地位的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。并發(fā)揮實(shí)力企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的凝聚力和號(hào)召力，以土地出讓、項(xiàng)目租售等多種形式聚集其它企業(yè)，以此來打造與完善完整的產(chǎn)業(yè)鏈。

（3）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式

所謂產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式，即房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)通過獲取的工業(yè)土地項(xiàng)目，來進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)與基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。等項(xiàng)目完工后以合作經(jīng)營、租賃、轉(zhuǎn)讓等方式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一管理，從而使得地產(chǎn)開發(fā)利益得以高效的實(shí)現(xiàn)。例如工業(yè)物流老大——美國普洛斯集團(tuán)，為工業(yè)房地產(chǎn)業(yè)帶來了全新的視野，以全球化的物流配送設(shè)施提高了客戶供應(yīng)鏈的作業(yè)效率。他們只做房地產(chǎn)投資開發(fā)及物業(yè)管理，但通過打造一個(gè)設(shè)施平臺(tái)，為眾多世界知名企業(yè)提供物流設(shè)施及工業(yè)廠房租賃服務(wù)，讓物流企業(yè)爭相入駐，其實(shí)質(zhì)仍為房地產(chǎn)開發(fā)商。

（4）綜合運(yùn)作模式

所謂綜合運(yùn)作模式，就是集政府主導(dǎo)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式三種模式綜合而形成的開發(fā)模式。當(dāng)前，中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式還是以政府主導(dǎo)模式以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式為主。

4、加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式策略

4.1關(guān)注國家政策，透過政策明確方向

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展，需要通過多種途徑不斷擴(kuò)大對(duì)國家政策的關(guān)注度，對(duì)政策進(jìn)行持續(xù)深入的理解，對(duì)政策出臺(tái)的國內(nèi)外背景深度挖掘，做到與時(shí)俱進(jìn)。國家宏觀調(diào)控及新政策法規(guī)的不斷出爐，使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對(duì)國家政策的關(guān)注在字面層次的理解基礎(chǔ)上，要對(duì)政策文件中所提出的目標(biāo)、方向、重大改革等重要信息進(jìn)行深入了解與展望，同時(shí)對(duì)政策的理解要聯(lián)系企業(yè)和項(xiàng)目實(shí)際。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合國家戰(zhàn)略發(fā)展方向，始終保持與政策方向的一致性，對(duì)各項(xiàng)優(yōu)惠扶持政策及時(shí)獲取信息，抓住機(jī)遇，使企業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制。以國家政策為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目指明發(fā)展的道路，通過思路創(chuàng)新，使企業(yè)得到長遠(yuǎn)的發(fā)展。

4.2合理規(guī)劃產(chǎn)業(yè)布局

產(chǎn)業(yè)布局的合理規(guī)劃應(yīng)有詳細(xì)的調(diào)研工作。產(chǎn)業(yè)布局所屬當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃（區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃）政策（稅收政策）等以及當(dāng)?shù)亟煌ā⒛茉吹荣Y源條件，以及當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、區(qū)域經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)業(yè)所占地位等都應(yīng)作為調(diào)研工作的主要內(nèi)容。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃要從產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)業(yè)競爭、產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈等方面進(jìn)行分析，以調(diào)研素材為依據(jù)對(duì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行明確的定位。項(xiàng)目定位應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，通過對(duì)產(chǎn)業(yè)各領(lǐng)域特性的分析，以及當(dāng)?shù)丶暗貕K的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)條件，以清晰的發(fā)展思路，從中挑選重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，發(fā)展前景優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)。

4.3提高項(xiàng)目增值性獲取長期穩(wěn)定回報(bào)

投資金額巨大，且投資收益時(shí)間長的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其本身具備增值性，也使開發(fā)商通過提供增值服務(wù)，獲取長期穩(wěn)定的收益回報(bào)成為可能。地產(chǎn)作為耐用消費(fèi)品可長期使用，土地的稀缺性和不可再生性使地產(chǎn)具有保值增增的功能。地產(chǎn)開發(fā)商通過增值服務(wù)的提供，把不同類型入駐企業(yè)的實(shí)際需求作為投資的出發(fā)點(diǎn)，對(duì)開發(fā)商提供增值服務(wù)是增值性實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。

5、結(jié)語

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可看作是傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)，工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過了長時(shí)間的發(fā)展，以各類型工業(yè)園區(qū)為代表，二十世紀(jì)未期開始迎來快速發(fā)展時(shí)期，園區(qū)的層次由國家發(fā)展到省、市、縣及部分鎮(zhèn)，形成遍及全國的開發(fā)區(qū)熱潮。中國現(xiàn)正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期，通過科學(xué)的規(guī)劃及運(yùn)營，產(chǎn)業(yè)資源整合重組，使產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展與產(chǎn)業(yè)升級(jí)得到推動(dòng)，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)同時(shí)也是機(jī)遇。

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