“剛性與彈性相結合”的控制性詳細規劃編制體系探索

姜超群

摘要：對控制性詳細規劃進行分層控制，將傳統控制性詳細規劃分解為單元規劃和地塊控制性詳細規劃，單元規劃作為規劃管理部門內部技術文件，著重對單元內建設總量、人口規模、三大設施進行預測與控制，地塊控制性詳細規劃作為規劃管理法定文件，著重對地塊的出讓指標等要素進行控制，兩個層級的劃分，達到了剛性與彈性的結合，提高了控制性詳細規劃的適應性與法定嚴肅性。

關鍵詞：分層控制；單元規劃；地塊控制性詳細規劃

1控規編制背景

2006年合肥市確定了“141”發展框架和建設現代化濱湖大城市的目標，濱湖新區建設拉開帷幕，單元一屬于合肥市中心城區的組成部分，在建設之初組織編制了《濱湖新區啟動區與拓展區控制性詳細規劃》。隨著合肥一中、46中、師范附小、濱湖第一人民醫院、濱湖世紀城等項目的建設實施，濱湖新區進行快速發展進程中，控規控制部分內容與市場發展的需求存在一定的差異。

2008年《城鄉規劃法》的實施，控制性詳細規劃（以下簡稱“控規”）的法定地位進一步明確，控規修改的條件和程序越加嚴格，傳統控規編制在實施中面臨著城市發展的新機遇，已編控規適應性受到了較大的挑戰，控規控制內容需根據市場的變化進行動態的維護。

2 控規編制策略

針對《城鄉規劃法》對控規法定效力要求，上海、北京等地進行了各自的探索。

北京將新城地區控規劃分解為街區與地塊層面，街區層面一般規模控制在3萬人左右，以落實分解上位新城總規（片區規劃）要求，在街區對各類設施進行落實配置，作為規劃公示內容；地塊層面，對地塊屬性進行詳細的明確，作為地塊出讓審批的依據。

上海中心城區在總體規劃與控規兩個層面之間增加一個層面規劃——單元規劃單元規劃控制規模一般為5萬人，主要落實分解城市總體規劃指標和控制內容，作為控規審核的重要依據；控規就是地塊層面，落實單元規劃控制指標，對地塊屬性進行詳細的明確，作為地塊出讓審批的依據。

考慮濱湖新區作為城市新建地區，發展面臨市場經濟的多重不確定性為增加控規的適應性與合理、合法性，利用合肥市具有半個立法權，規劃編制策略參考上海與北京，對控制性詳細規劃進行分層控制，將控規分解為單元規劃和地塊控制性詳細規劃，單元規劃經過規委會審議后，作為規劃管理部門內部技術文件，地塊控規經市政府常務會批準后作為規劃管理法定文件，著重對地塊的出讓指標等要素進行控制，兩個層級的劃分，達到了剛性與彈性的結合，提高了控制性詳細規劃的適應性與法定嚴肅性。

3單元規劃層面控制內容與方法

單元規劃控制內容主要是研究確定片區的定位與主導功能，對單元建設總量、容納居住總人口、綠地環境指標、整體城市設計框架、城鄉公共基礎設施、公共服務設施、公共安全設施等等進行控制。

單元一單元規劃根據城市總體規劃要求，毗鄰合肥市經開區和包河工業園的產業人口聚集優勢，及自身生態環境優勢與現狀發展主要面臨的問題，確定單元的功能定位為以商業居住為主導功能，優先發展公益設施配套的生態宜居城市新區。

單元建筑總量控制，依據《濱湖新區城市設計》引導，對單元一規劃地塊的建筑高度、建筑密度、建設強度進行控制，通過街坊強度分區進行測算，預測出單元一建筑總量為1500萬m2，毛容積率為1.77，進行上限控制。

單元人口規模控制，傳統人口測算一般采用人均城市總體規劃中的居住用地30m2/人進行測算控制，單元一容納人口7萬人。本次規劃考慮合肥土地資源相對緊張，一般采用高層建筑為主要居住建筑形式，一般基準容積率在2.5-2.8左右，考慮國家規定的70%的居住套數面積需低于90m2，采用戶均100m2，戶均人口2.8，進行控制測算單元一可容納總人口為13萬人。兩者預測差距較大，借鑒在合肥現有建成居住區實際居住情況，規劃按照單元一可容納總人口為13萬人為總人口。

單元綠化總量控制，根據《合肥市總體規劃》、《濱湖四線專項規劃》對市、區級公園綠地進行控制；按照“五五見綠”的建設目標，結合社區中心布置的的社區體育公園與綠地，實現單元整體綠地率21.4%，人均綠地面積13.9m2/人。

城鄉基礎設施控制、城鄉公共服務設施控制、城鄉安全設施等三大設施控制，原則上對合肥市已編制的14項專項規劃的規劃需在單元一范圍內進行落實的市級設施用地進行落實，鼓勵設施集中建設，并根據單元預測總量進行校核，對于原專項規劃預測設施規模不足的，進行設施規模增加，規模超過現有預測的，設施規模進行減少，但在用地上予以預控。在既有市級設施的基礎上，根據現有人口規模，對社區服務設施進行集中，建設兩級社區中心，對規劃中小學設置在考慮既有服務半徑的基礎上，按照主要道路分割，進行學區的劃分，并根據學區人口的預測，確定中小學規模。

單元規劃對于城鄉基礎設施、公共服務設施、安全設施等三大設施用地中市、區級設施進行實線與虛線結合的控制方式，保證重大設施用地控制的剛性與彈性，現狀的進行實線控制、規劃設施采用虛線控制，原則上不許調整，確需調整的，必須在單元內進行再落實在；對單元內片區與社區級設施進行建虛線控制，允許在單元內進行位置的調整，但設施數量與設施規模不得減少，保證在現實項目中具有一定彈性，增加操作性。

單元規劃成果形式以文本、圖集、說明書提供市政府與規劃局等部門決策使用。

4地塊控制性詳細規劃內容與深度

地塊控規以落實單元層面的規劃意圖，總量控制及配套設施，將規劃目標轉化為定量化；遵照土地價值規律將土地的級差反映到具體的控制指標中去，使價值高的土地在一定范圍內有更高的聚集度和經濟價值；對修建性詳細規劃、城市設計及管理等工作，提出較為全面合理的控制性規定、建議和指標數據。

按道路、河流、用地邊界劃分單元一劃分為41個街坊，61個地塊。地塊控制體系主要包括指標控制體系和要素控制體系。指標控制主要通過量化指標對地塊的開發建設和環境質量進行控制。要素控制是對城市設計、地塊配套設施、公共開放空間、建筑建造、文物保護和地下空間開發等部分要素提出特別控制要求。指標控制和要素控制依據控制強度不同分為強制性指標和引導性指標要素。

強制性指標要素：容積率、綠地率、建筑密度、配套設施等指標內容，必須嚴格執行。

引導性指標：居住人口、建筑體量、色彩等鼓勵執行。

地塊控規成果形式以文本、圖則提供規劃局進行公示，指標與其它控制要求納入土地出讓附屬設計條件中。

5 結語

單元一規劃是在安徽省、合肥市第一次在《城鄉規劃法》出臺后，把法律的嚴肅要求與市場配置資源基礎作用相結合，將傳統的控制性詳細規劃分解為單元規劃和地塊控規，進行分層控制，為貫徹落實《城鄉規劃法》，保障濱湖新區合法合規發展作出重要探索。

參考文獻：

[1] 趙敏.淺析《城鄉規劃法》控權下的控制性詳細規劃，城市規劃[J]，2010年第2期

[2] 吳曉琴.高冰松.控制性詳細規劃編制技術探索，城市規劃[J]，2011年第1期