公允價值計量對投資性房地產行業的財務影響

許曉世　倪松

摘要：文章對投資性房地產行業采用公允價值計量對企業的影響——企業利潤所有者權益和稅收進行了研究，分析其對企業的影響。在此基礎上對公允價值計量如何在我國使用提出了建議，包括：完善公允價值理論體系、完善相關監管機制以及促進房地產市場的健康發展，以進一步完善公允價值在投資性房地產中的應用。

關鍵詞：投資性房地產，公允價值計量，財務影響

一、投資性房地產的定義及特征

在我國投資性房地產是為了賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，其特點是應當能夠單獨計量和出售。表現在以下幾個方面：轉讓投資性房地產其實質上是一種讓渡資產使用權的行為，是一種經營性活動；投資性房地產在目的、用途和狀態等方面區別于用來銷售的房地產和作為生產經營場所的房地產。

投資性房地產的特征：

一是持有目的不是用于銷售。我國一些地方投資性房地產市場已經很完善，已經可以進行流通。房地產企業持有的可以列為企業的存貨等，但是從我國的會計準則上來看，持有目的用于銷售的不可以分類為投資性房地產。

二是使用壽命比較長，企業應該考慮綜合因素對投資性房地產的后續進行計量，以正確反映資產的價值。使用壽命較短不可以列為投資性房地產。

三是企業取得的土地使用權應該歸類為無形資產；企業持有土地使用權獲得的租金或資本增值應該定義為投資房地產。

二、采用公允價值計量對投資性房地產行業的財務影響

（一）影響資產價值

企業采用公允價值模式將有可能會影響企業資產負債表的內部結構，提高資產賬面價值。采用公允價值計量這將會提高了我國投資性房地產行業的資產賬面價值，進而企業相關的資產負債比率下降，降低了企業的產權比率，從而使得企業的財務風險得以下降，有利于提高其企業的再融資能力和提升企業的價值。房地產業是資金需求量巨大的行業，目前在我國房地產行業主要是通過銀行貸款來獲得資金。近年來，國家出臺了一系列政策來控制信貸風險，提高了銀行借款的門檻，使得房地產行業出現融資困難的局面。以公允價值為后續計量模式增加了企業資產的賬面價值，提升了企業的價值，這些有助于企業向銀行借款，不會因為企業的償債能力影響企業的借款。在我國大部分企業由于企業的資產負債率影響了企業向銀行借款，獲得發展資金。而這些可以提升企業的資產有助于企業獲得銀行的融資，增加了企業的融資能力。

（二）影響利潤

根據規定，企業每年年末都需要對其價值進行調整，根據每年年末的資產的公允價值與上期進行比較調整資產價值。這幾年，我國投資性房地產市場發展比較迅速，投資性房地產升值速度比較快。“公允價值變動損益”科目在貸方將因公允價值的變動而有余額，增加了企業的利潤。一個企業如果擁有較多優質投資性房地產，這些房地產的價值將會增加，從而增加了企業的利潤。由于企業運用公允價值進行計量時，公允價值的變動將增減企業的利潤，企業的經營者可能擔心由于公允價值的變動帶來企業利潤的變動。經營者可能擔心利潤波動比較大。企業應該從長遠的角度來考慮。企業開始使用公允價值進行計量，每個會計期末都要對其進行調整，這個調整是建立在上期的公允價值的基礎上。開始轉變時企業的利潤變化比較大，但經很多期以后這個對企業的影響會逐漸降低，投資性房地產的價值趨向于賬面價值。

根據利潤計算公式，企業的利潤會由于企業公允價值的變動而變動。當一個企業擁有大量的投資性房地產，企業采用公允價值進行后續計量。企業每年都需要對投資性房地產的價值進行復核，如果資產價值增加企業就需要增加投資性房地產的價值，如果資產價值減少則要調減資產價值。無論是企業價值增加或者減少這些都會影響企業的利潤。房地產開發企業擁有的并不能都成為投資性房地產，有的需要確認存貨有的需要確認為無形資產，公允價值計量模式不會對這些資產產生影響。比如待出售房屋建筑物，仍采用成本模式對其進行計價，并不因為公允價值的變動而變動。如果一個企業將其持有的房屋建筑物改為出租是為了適用公允價值計量模式，企業在由成本模式轉變為公允價值模式的第一年，投資性房地產公允價值超過了原來的賬面價值需要進行調整，但調整的是企業的所有者權益，不是調整企業的利潤，所以這不會影響企業的利潤。

（三）影響所有者權益

按照規定 ，企業不得隨意變更企業的會計處理，公允價值的變動屬于企業會計政策的變更，企業應當按照規定進行處理。企業隨意變更會計處理方法會影響會計信息的可比性。準則規定企業不得從公允價值模式轉為成本模式。當企業將存貨或者固定資產轉為公允價值計量下的投資性房地產時企業應該確認所有者差異，當企業將投資性房地產從成本模式轉變為公允價值模式追溯調整所有者權益，調整資本公積以及未分配利潤。雖然與存貨或者固定資產調整分錄不一樣，但是都是所有者權益。自有存貨或者固定資產在轉換時的公允價值高于歷史成本時的賬面價值的差額計入其他綜合收益，這樣影響所有者權益。另外，為了防止企業通過不同計量方法的轉換來操縱企業的利潤，該準則規定，當把自用房地產或存貨轉換為投資性房地產時，資產的公允價值高于賬面價值時差額計入企業應調整所有者權益；轉換時如果資產的原賬面價值大于公允價值時，其差額應該計入當期損益。這些規定基本上排除了公司通過計量模式的轉換來操縱企業的利潤。

（四）影響稅收

會計與稅法在成本模式下處理基本上是一致的。在應用公允價值時，兩種處理模式有顯著的不同：在會計期末，公允價值下投資性房地產應該調整賬面價值，這是會計所要求的，不計提折舊或攤銷，并且差額計入當期損益；而稅法上不確認公允價值變動產生的損益，稅法上仍應該按照投資執行房地產的使用年限進行計提折舊，調整企業的所得稅。可見，在公允價值計量模式下，會計和稅法對投資性房地產的處理兩者有顯著的差別，這將使得企業的會計處理業務更為復雜，提高了企業會計處理成本。主要體現以下兩方面：其一，稅法允許企業計提折舊攤銷，而會計準則不允許，因此，需要企業在會計期末調整納稅所得。其二，在稅法上不要進行公允價值變動的確認只要進行納稅調整，而會計則需要確認公允價值變動。因此，企業需進行納稅調整。

此外，采用公允價值模式計量后，不再對其計提折舊、攤銷。在成本模式下，企業可以通過計提折舊來抵稅。最近幾年我國房地產發展比較迅速，房地產價格增速較快，采用公允價值計量大大增加了企業的利潤。上市公司會因此而增加巨額所得額。但是隨著市場的飽和，這個對利潤的影響將不大，從而對稅收影響也不是很大。

三、完善公允價值計量在投資性房地產中運用的對策

（一）完善會計準則的細則，與國際準則接軌

國際會計準則明確指出：企業在應當優先考慮公允價值的計量模式，只有企業確實無法持續取得可靠公允價值時，企業才可以采用成本模式進行后續計量。在國際上公允價值的估值技術被許多國家所采用，然而由于我國的市場還不完善暫時還不能采用國際的估值技術。我國應該結合本國的實際情況再借鑒國外的一些做法來發展適合我國的公允價值估值技術。在制定細則中，模糊性語言和概念應該少被使用，符合我國國情的公允價值計量的體系和框架在不久的將來應該被制定出來。

（二）完善房地產市場的建設

根據投資性房地產準則的要求，我國企業采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量應當同時滿足以下兩個條件：其一，投資性房地產企業所在地要有活躍的交易市場；其二，企業在當地的房地產交易市場上能夠獲得取得同類或類似的市場價格及其他相關信息，從而使得投資性房地產企業獲得可靠公允的價值。這兩個條件缺一不可，必須同時具備。

企業可以采用多種合理的方法來確定投資性房地產的價值；如果一個企業無法獲得資產的市場價格，企業可以從一些機構獲得同類或類似房地產的最近交易的市場價格，并把交易日期，交易地區等諸多因素考慮在內從而確定企業所持有的房地產的價格。公允價值的確定依賴于良好有序的市場，因此首先要建立良好有序的房地產交易市場。我們知道同類或類似房地產的價格在一定程度上是比較公允，它也是一個相對比較公開的信息。企業在評估投資性房地產的公允價值時可以依靠此信息。因此，公允價值的評估依賴于健全的房地產市場。這樣更能取得更為合理的公允價值，同時在一定程度上也降低了企業利用公允價值操縱利潤的空間。

（三）完善相關監管機制

我國企業的會計準則允許企業對投資性房地產進行公允價值進行后續計量，但是對投資性房地產應用公允價值進行后續計量的條件比較嚴格。雖然我國對應用公允價值進行計量條件比較嚴格，但是由于對后續缺乏持續性的監管從而使得存在很多問題。因此，即使開始企業能夠取得準確的公允價值，但是后期缺乏持續性的監管以及沒有普遍的使用方法，也使得企業未能真正反映資產的價值。必須查處企業尤其是上市公司應用公允價值操縱企業利潤，編制虛假的財務報告。監管部門披露上市公司非法使用盈余管理的行為；建立公允價值審計的制度，對公允價值的計量技術進行審查，規范公允價值的確定程序，出臺關于公允價值估值技術的相關可操作準則。

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（作者單位：許曉世，江蘇大學國有資產管理處；倪松，江蘇大學財經學院）