從法律視角淺談以房養老

霍韻瑤

伴隨著中國城鎮化道路的發展，中國人口結構老齡化問題突出，養老基礎服務亟需完善的大背景下，住房反向抵押貸款，即“以房養老”這一新理念在中國的可行性，逐漸受到學界的高度關注。這也讓我們反思當前的養老服務的缺陷，以及考慮“以房養老”本身可能出現的風險等。國內學者對“以房養老”模式的研究起步較晚，多數側重于此養老模式帶來的積極影響，較少關注它的風險和障礙。即使有，也缺乏足夠的定量研究。在發達國家中已作為一種補充性的養老選擇，它們多數由公共財政支持基本養老服務體系。目前我國“以房養老”的經驗不成熟，但部分地區或機構已經開始實踐探索?，F在，包括廣州在內的多個省市開始實行“以房養老”的試點。本文就以法律的視覺系統地分析“以房養老”的發展問題及相關對策。

一、推行“以房養老”的影響因素

1.土地使用權問題

說到“以房養老”，不得不提起的話題是中國房屋用地70年使用權?，F行《物權法》規定：“住宅建設用地使用期間屆滿的，自動續期”，對于如何續期，續期后的土地使用費問題等都沒有明確規定，對“以房養老”的發展確實不利。但又因為2014年6月17日保監會發布的《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》對住房反向抵押養老保險試點期間僅確定為2014年7月1日起至2016年6月30日止，所以實際影響并不是很大。相信若“以房養老”要深入開展，這一法條必在完善之列。

2.相關的糾紛仲裁機制的不完善

這也是阻礙“以房養老”進一步實施的關鍵原因。目前對于出現違約情況、老人身故后的房產處置權、評估機構和擔保機構的風險承擔等問題，尚未尋求到很好的法律救濟途徑。例如老人中途退保，誰來承擔風險？風險該如何分配？還有房屋可能會面臨拆遷風險，而該風險成本會造成保險公司對房價的低估，讓投保人缺乏投保意愿。應特別注意的是由于我國禁止流質，保險人處置房屋的方式，不得約定老人身故后直接歸保險人所有，只能采取變賣、拍賣、評估后折價歸保險人所有。

3.原則性要求的執行問題

在法律環境的不完備的情況下，必然使保險公司和潛在投保人在保險合同建立和履行中存在風險，主要表現為參與人的誠信問題。例如投保人對自己身體狀況、自身財產情況的如實告知義務，房產評估、抵押等機構的能否堅持公平公正原則。對于這些顧慮，該如何監督。

二、“以房養老”的發展對策和方向

1.完善風險規避機制

（1）完善貸款機構的保護體系。從“以房養老”的基本模式可知，對貸款機構的風險在于抵押房產價值低于累積貸款本息總額。若貸款期限過長、利率上升、房產貶值等因素導致貸款數額超過房產價值的，參考美國模式，我國可由政府提供擔保，采取嚴格的精算制度來控制風險，初期可先在以監會最新發布的經過調整的《中國人壽保險業經驗生命表（2000—2003）》為基礎進行定價，并在貸款業務發展成熟過程中不斷制定完善行內的精算表[1]。政府機構統一向借款人收取保險費用，對借款人和貸款人的可能損失進行補償，在保險基金金額不足的情況下，才由政府墊付。另一方面，針對銀行機構處置房產問題，當事人在訂立“反向抵押”合同時應該自主約定，避免銀行機構在實行權利的過程中產生矛盾，也避免拍賣程序中擔保物變價低估或變價過低的不利后果，保護雙方利益。

（2）完善投保人的保護機制。一是對貸款人追索權的限制。由于受我國傳統思想的影響，以及考慮到某些現實情況，如對經濟處于劣勢的老年人來說會更傾向于“以房養老”，那么借款人借貸的款項如果超過了抵押的房產價值，追索權的存在無疑對這些老人來說是非常不利的。二是在合同和產品的制定上，要求產品條款簡單易懂，業務流程規范可行，讓老人便于理解和接受。三是制定退出機制，因特別情況需要退出該反向抵押貸款制度的申請者，可在一定條件下準予退出。

2.完善信息披露機制，即遵守誠實信用原則

（1）對于投保人而言，如實披露很重要，《保險法》第16條規定：“投保人就保險標的和被保險人情況對保險人的如實告知義務。”在住房反向抵押養老保險合同關系中，投保人 需要注意的告知義務至少可以包括三個方面：即人的告知、物的告知、自身財產情況的告知[1]。人的告知即被保險人的身體狀況的告知，這有利于保險人確定合理的保險金額，老年人長壽風險系住房反向抵押養老險中保險人的主要風險之一。防止出現道德風險。

（2）對于貸款人而言，要求對于以房養老的方方面面予以全面的披露，讓借款人在充分了解信息的基礎上選擇以房養老的方式，特別是對貸款人信息、房地產市場信息等與“以房養老”密切相關的領域信息[2]。

（3）對于中介機構而言，在房產評估、抵押、后續管理等方面秉持公平公正的原則，嚴格執行法律及合同約定。

3.明確土地使用權問題

對土地使用權七十年不變的條款應適當予以解釋。即使對于這一問題，有不同學者的各個觀點，而筆者認為對續期期限的確定問題應考慮到對該建筑物的安全使用年限的評估。但不能簡單地以建筑物使用期限作為土地使用權續期的依據，只要在法定期限內，不論建筑物是否仍可使用，都不得收回土地使用權，保證土地的穩定性有利于“以房養老”的實施。對于續期時是否支付土地使用費，可參考香港，即土地自動續期，續期不需補交地價，僅需每年繳納較少的新地稅。若期滿后，國家需要回收地上物，則應評估價格予以相應的補償，可以參考《國有土地上房屋征收與補償條例》。

目前來說，廣州市推行“以房養老”政策，只是一種養老方式的補充，不會成為主流。而“以房養老”設計的目的不是要求每個人都參加，是為有需求的人提供的，是一種個性化的選擇，結合我國的實際情況，失獨和丁克家庭會或許會成為首選。但無論“以房養老”是否能廣泛開展，毫無疑問的是一套完善的法律法規正孕育而生。

參考文獻：

[1]《以房養老要小心哪些法律問題》.來源：經濟參考報，2014.07.30.10：10.

[2]鄧依伊.《中國發展“以房養老”：問題、經驗借鑒與解決對策》.湘潭大學碩士學位論文.