小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)屬問(wèn)題初探

摘 要：近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展和人們生活水平的提高，私家車(chē)的持有量逐步上升，從而造成人們對(duì)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的需求也急速上升。而小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的供給量和增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于私家車(chē)的持有量和增長(zhǎng)速度。小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)爭(zhēng)奪問(wèn)題愈演愈烈，其歸屬問(wèn)題成為了一大熱點(diǎn)。本文通過(guò)對(duì)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定進(jìn)行評(píng)析并分類討論，明確了不同類型的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)利歸屬。

關(guān)鍵詞：車(chē)位；車(chē)庫(kù)；建筑物區(qū)分所有權(quán)；專有部分

一、問(wèn)題的引出

我國(guó)《物權(quán)法》第74條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。”由此可以得知，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地的停車(chē)位屬業(yè)主共有，而這里所說(shuō)的“其他場(chǎng)地”具體是指哪些，哪些停車(chē)位及車(chē)庫(kù)屬于可以約定的范疇，《物權(quán)法》并沒(méi)有明確表示。由此在實(shí)踐中圍繞車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)利歸屬產(chǎn)生的糾紛不勝枚舉。

二、與車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)屬相關(guān)的法律概念——建筑物區(qū)分所有權(quán)

建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指多個(gè)所有人共同擁有一棟高層建筑物時(shí)，各個(gè)所有人對(duì)其在構(gòu)造上和使用上具有獨(dú)立性的建筑物部分（專有部分）所享有的所有權(quán)、對(duì)供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分（共有部分）所享有的共有權(quán)以及基于建筑物的管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱。由此，建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有部分的專有權(quán)、共有部分的共有權(quán)和成員權(quán)組成，其中專有權(quán)是其核心。小區(qū)停車(chē)庫(kù)如欲獨(dú)立成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體，就應(yīng)視其是否構(gòu)成建筑物專有部分而定，如能作為專有部分，就可以獨(dú)立地進(jìn)行交易，如不能作為專有部分，則僅能作為共有部分由全體業(yè)主所共有。

三、車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)利歸屬

在承認(rèn)車(chē)位車(chē)庫(kù)可以作為建筑物區(qū)分所有權(quán)客體的前提下，我們?cè)賮?lái)分類討論車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)利歸屬。車(chē)位、車(chē)庫(kù)是指占據(jù)一定物理空間，能夠用于停放車(chē)輛的場(chǎng)所。車(chē)位，以存放車(chē)輛為目的，根據(jù)土地使用權(quán)和利用地表而劃定的地上空間。車(chē)庫(kù)，具有獨(dú)立的空間、以存放車(chē)輛為目的建筑物。以下將結(jié)合建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)理論分類討論小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)屬問(wèn)題。

四、地下車(chē)庫(kù)的權(quán)屬

對(duì)于地下車(chē)庫(kù)，其歸屬問(wèn)題一直存在著較為激烈的爭(zhēng)論。其中比較有影響力的觀點(diǎn)有四種：業(yè)主共有說(shuō)；開(kāi)發(fā)商所有說(shuō)；應(yīng)當(dāng)以是否計(jì)入公攤面積決定它的歸屬；依照當(dāng)事人的約定決定它的歸屬。

筆者認(rèn)為車(chē)庫(kù)具有構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性，能夠進(jìn)行公示登記，可作為建筑物區(qū)分所有權(quán)專有權(quán)的客體。所謂構(gòu)造上的獨(dú)立性，根據(jù)學(xué)者的觀點(diǎn)，隨著時(shí)代的進(jìn)步，民法理論的不斷發(fā)展完善，摒棄了某部分只有從物理上即有固定的墻壁將其間隔開(kāi)來(lái)才具備構(gòu)造上的獨(dú)立性的判斷標(biāo)準(zhǔn)，轉(zhuǎn)而采取觀念上的墻壁的概念，認(rèn)為只要有明確界限表明了范圍，使人能在觀念上將某部分與其他部分區(qū)別開(kāi)來(lái)，就認(rèn)為這部分具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，可以成為專有部分。所謂使用上獨(dú)立性，應(yīng)指其具有滿足吾人社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的機(jī)能，以能否單獨(dú)使用及有無(wú)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用為判斷基準(zhǔn)，應(yīng)就區(qū)分的明確性、間隔性、通行直接性、專用設(shè)備的存在，共用設(shè)備的不存在等因素認(rèn)定之。而車(chē)庫(kù)被區(qū)分后，各個(gè)部分可以被獨(dú)立的使用或具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用，不需借助其他部分輔助即可使用，即是它具有使用上的獨(dú)立性的體現(xiàn)。因此地下車(chē)庫(kù)是建筑物的專有部分，與房屋不是主從物的關(guān)系，其產(chǎn)權(quán)可能屬于開(kāi)發(fā)商所有，可能屬于業(yè)主所有。

五、地面車(chē)位和樓房首層架空層車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)屬

這里的“地面車(chē)位”，僅指占有小區(qū)共有的道路或其他場(chǎng)地修建的車(chē)位，包括建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)。根據(jù)《物權(quán)法》第74條第3款的規(guī)定，可以明確地面車(chē)位的權(quán)利歸屬。地面車(chē)位是直接設(shè)置在土地表面上的停車(chē)設(shè)施，即是直接設(shè)置在業(yè)主共同擁有使用權(quán)的土地表面上，因此由被占用的道路本身的性質(zhì)決定占用小區(qū)共同的道路或其他場(chǎng)地修建的地面車(chē)位為業(yè)主共有。樓房的架空層位于建筑物的底部，是整棟建筑物的結(jié)構(gòu)支撐。建筑物的首層架空層不計(jì)入建筑面積，建筑物權(quán)利人無(wú)需向國(guó)家支付土地使用費(fèi)，其權(quán)利只能依附在計(jì)算容積率的建筑上，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將住宅小區(qū)的房屋單元全部出售之后，不計(jì)算容積率的建筑物部分（面積）的權(quán)利將全部移轉(zhuǎn)并歸屬于全體業(yè)主，由全體業(yè)主共有。

六、人防工程兼用作停車(chē)之地下車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)屬

人民防空工程也叫人防工事，是指為保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)而單獨(dú)修建的地下防護(hù)建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。根據(jù)《人民防空法》及相關(guān)法律規(guī)定，實(shí)踐中很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲得有關(guān)行政部門(mén)的審核批復(fù)后，在保證不降低人民防空工程防護(hù)能力的情況下，往往將這種人防工程改建為地下停車(chē)位使用，這也就是我們所說(shuō)的人防工程兼用作停車(chē)之地下車(chē)位、車(chē)庫(kù)。

在我國(guó)，人防工程不僅由國(guó)家興建，為了國(guó)防利益和國(guó)家安全，也要求在城市商品房開(kāi)發(fā)式修建，隨著城市商品房的發(fā)展，我國(guó)的人防工程建設(shè)發(fā)展迅速，其投資建設(shè)來(lái)源已多元化。本文作者認(rèn)為在這種情況下不能片面地認(rèn)為凡是地下人防工程都屬于國(guó)家所有，但也不宜簡(jiǎn)單認(rèn)定歸開(kāi)發(fā)商所有或業(yè)主所有。應(yīng)當(dāng)依據(jù)具體情況，判斷人防工程的產(chǎn)權(quán)歸屬。

七、結(jié)語(yǔ)

如前文所述，車(chē)位、車(chē)庫(kù)的問(wèn)題是很復(fù)雜的，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增強(qiáng)，人民生活水平的提高，汽車(chē)的普及程度會(huì)越來(lái)越高，因此在解決小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)屬問(wèn)題時(shí)既要考慮目前各方的利益需求也要考慮到我國(guó)今后經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的總體趨勢(shì)，不能僅僅顧及到眼前利益。因此要妥善解決小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)屬問(wèn)題仍然需要相關(guān)其他法律法規(guī)的支持，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善、房地產(chǎn)信息公開(kāi)制度的進(jìn)步以及國(guó)家適當(dāng)?shù)谋O(jiān)管，以平衡業(yè)主、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及社會(huì)的利益，促進(jìn)社會(huì)和諧。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳廣華：《小區(qū)車(chē)位和車(chē)庫(kù)權(quán)屬研究》，《河海大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）》，2007年12月，第9卷第4期.

[2]王利明：《論物權(quán)法中車(chē)庫(kù)的歸屬及相關(guān)法律問(wèn)題》，《現(xiàn)代法學(xué)》，2006年09月，第28卷.第5期.

作者簡(jiǎn)介：

陳昕瑤，女，（1993.05～）陜西西安人遼寧大學(xué)法學(xué)院在讀研究生。