權(quán)威解讀

采訪人物

伍寶瑩（Gogo Wu），美國華人實業(yè)協(xié)會副會長兼理事、美國舊金山小業(yè)主協(xié)會商業(yè)伙伴、舊金山好地點地產(chǎn)公司公關(guān)總監(jiān)及地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代表、舊金山地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會成員。

Q：介紹下灣區(qū)所在的三大城市舊金山、圣何塞、奧克蘭這幾個熱點地段房價和著名豪宅？為什么這些地段受到買家的追捧，從學(xué)區(qū)、商業(yè)配套、發(fā)展經(jīng)濟(jì)支柱三大方面分析下？

A：舊金山灣區(qū)地理位置獨特，氣候宜人，人文歷史豐富，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，商業(yè)活動活躍，是高新科技公司的搖籃，各國美食天堂，多元種族和睦共處的寶地，也是全美乃至全球人民夢寐以求的居住首選。舊金山市內(nèi)著名豪宅區(qū)包括：

●Pacific Heights——太平洋高地 （著名景觀大宅，歷史悠久，價值在1000萬美金以上）

●Russian Hill——俄羅斯山（包括聞名景點九曲花街所在的Lombard街， 普遍房價500萬美元以上）

●Sea Cliff——海崖 （地如其名，在舊金山西北角的海岸上，飽覽金門大橋美景，房價在400-800萬美元不等）

●Presidio Heights——匹斯蒂奧高地（另一古典大宅集中地，房價于600-1000萬美元）

●Noe Valley——諾埃谷（年輕高科技總裁們熱門居住點，美食購物，房價于200-500萬美元）

圣何塞位于舊金山以南大概1小時車程。在過去30年間，由于靠近硅谷而從一個荒蕪小城市漸漸演變成擁有全美年收入超過15萬第二多人口的小康之城。舊金山與圣何塞之間是中半島，也是硅谷核心地帶，交織著全美新舊最富裕的幾個古老小鎮(zhèn)與高科技新貴的居住寵兒：

●Hillsborough——休斯伯洛（陽光充沛，風(fēng)景優(yōu)美，平均家庭收入以50萬美元成為全美最富小鎮(zhèn)之一。房價500-1000萬美元）

●Palo Alto - 帕羅奧圖 （著名史丹福大學(xué)所在地，校區(qū)好，商業(yè)美食應(yīng)有盡有。平均房價300-600萬美元）

●Menlo Park——門洛帕克市（Facebook 臉書公司總部，近年來竄起的科技新貴集中地。平均房價200-300萬美元）

●Atherton——阿瑟頓（2013年福布斯雜志把該區(qū)郵編號94027列為全美最貴郵編號，房屋以大牧場風(fēng)格為主，是寸土寸金的舊金山灣區(qū)少有的占地面積較大的地區(qū)。房價一般在1000-2000萬美元）

●Cupertino——丘珀蒂諾（Apple 蘋果公司總部，校區(qū)全國聞名，商店餐廳林立，另外一個高科技新貴們爭相購入房產(chǎn)的熱門地。房價大概150-300萬美元）

奧克蘭位于舊金山以東僅20分鐘車程。一橋相隔，奧克蘭要比常年涼爽的舊金山溫暖得多。雖然壞名遠(yuǎn)播，但奧克蘭卻有著鮮為人知的獨特風(fēng)光。近年舊金山租金漲至全美之首，很多新生代專業(yè)人員紛紛過橋到奧克蘭居住。倉庫改建的閣樓、各國特色美食、附有游戲主題的酒吧、吸引著年輕人搬到這座城市。奧克蘭附近還有很多豪宅區(qū)：

●Piedmont——皮埃蒙特（位于奧克蘭山上，舊金山灣景一覽無遺。房屋以古典文藝雅房為主，房價200-400萬美元）

●Berkeley Hil——柏克萊山（名校加州大學(xué)柏克萊分校所在地，鄰近奧克蘭山，山腳正是校址，山上洋房價格100-200萬美元）

●Orinda（奧林達(dá)）、Moraga（莫拉加）、Lafayette（拉斐特）、Walnut Creek（核桃溪）在奧克蘭的東北方一帶，其校區(qū)在灣區(qū)非常有名、綠化度高，適合家庭居住或養(yǎng)老退休。房價100-200萬美元）

Q：在美國可出售的地產(chǎn)類型分新房和二手房， 請分別介紹下兩種房子的優(yōu)、缺點？

A：一般年輕買家喜歡現(xiàn)代化建筑風(fēng)格，還有部分海外，特別是中國買家喜歡新房。新房的好處是建筑按現(xiàn)在的安全規(guī)格建造，比較少有安全隱患。而且市政府在選擇市內(nèi)建筑發(fā)展商的時候，一般以經(jīng)驗與信譽(yù)好的發(fā)展商為優(yōu)先考慮，所以質(zhì)量有保障。但是全新的房子一般以公寓為主，少有的幾個聯(lián)體別墅或者獨立別墅新項目，一般占地面積較小，空間不大，而且一般有管理費。缺點是新房一般比較難作信貸、而且利息鎖定費用較高。某些新建公寓在一段時間內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，導(dǎo)致集體訴訟，訴訟耗時較長，影響公寓轉(zhuǎn)售價格，因為只有少數(shù)銀行信貸有訴訟的公寓，而且利息比一般公寓要高、首期也要求較多。

二手房是舊金山市場上的主要房源。許多美國民眾偏愛二手房，因為二手房占地面積相對較大，而且作為文化大熔爐的舊金山，不同年代建造的二手房呈現(xiàn)當(dāng)時不同的風(fēng)格。標(biāo)志性的維多利亞式房屋幾乎在居民心里留下了深深的烙印，而且普遍美國買家相信現(xiàn)代風(fēng)格過個十年就土了，但古典的舊房卻保存著永不退色的經(jīng)典。二手房的市場較廣，升值潛力與保值性也高。保留原有風(fēng)格卻加入現(xiàn)代家具的翻新二手房一般會有多位買家競價的情況。二手房缺點是安全規(guī)格一般已經(jīng)過時，由于裝修許可申請手續(xù)繁瑣，翻修成本投入較多，所以安全有隱患。在購房時，專業(yè)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)會幫客人到樓宇檢驗局查看修建許可歷史與圖紙，以充分掌握房屋改建情況，也為以后的修整作準(zhǔn)備。很多二手房有上百年歷史，所以不免有前屋主在此百年歸老。對部分華人買家造成不小的心理障礙，但對美國買家倒是有趣的歷史。

Q：從投資層面上看，在灣區(qū)內(nèi)置業(yè)完畢后，如需房屋出租是怎樣的一個流程？

A：其實舊金山灣區(qū)各市各郡出租條例各異，建議投資者在購房前先咨詢專業(yè)經(jīng)紀(jì)或者律師關(guān)于出租條例的細(xì)節(jié)與風(fēng)險。購房后可以委托信譽(yù)好的物業(yè)管理經(jīng)紀(jì)或者公司幫忙網(wǎng)上招租，審查租客申請人的背景、資產(chǎn)狀況與信用。物業(yè)管理經(jīng)紀(jì)可以代為長期管理該物業(yè)，服務(wù)范圍一般包括：收取租金、支付開支、雇用工人維修家居水電等等。一般管理費用為每月租金的5-6%。出租可作短期（如AirBnB之類民宿服務(wù)）或長期、如作短期出租，一般屋主要到當(dāng)?shù)刈鈩?wù)處登記。租金收入一般需要在每年4月15日前申報去年收入。建議咨詢會計師關(guān)于租金收入的稅務(wù)問題。

Q：沒有綠卡的外國人可以在美國購置房產(chǎn)嗎？

A：美國是比較成熟的市場，對外國購房者持歡迎態(tài)度。同時，法律透明公開，購房程序要比其它國家相對簡單明了。任何人都可以購買美國房產(chǎn)，只要你擁有中國護(hù)照，你就可以完成購房交易，即使你沒有美國簽證，也可以通過傳真完成交易。